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話題緣起

在調(diào)控背景下銀根持續(xù)收緊，樓市銷售進程滯緩，房企特別是中小房企已逐漸被資金問題困擾，資本對房企生存和發(fā)展的影響在今年表現(xiàn)尤為明顯。

“我們現(xiàn)在擺在案頭上的有20－30個項目，其中三、四線城市的項目占三分之一，二、三線城市的占三分之一，還有一些比較大的開發(fā)商的項目?！倍Ψ宓禺a(chǎn)投資基金高級合伙人白勇告訴記者，“現(xiàn)在大開發(fā)商也缺錢?！?/p>

記者觀察到，與往屆論壇明顯不同的是，此次“2011博鰲房地產(chǎn)論壇”上“在資本金融時代的房地產(chǎn)”成為第2天全天會議的中心議題，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)融資、新型金融業(yè)態(tài)、地產(chǎn)基金等焦點話題，房企和房地產(chǎn)基金公司大佬們踴躍發(fā)言，參加此次論壇的基金公司和開發(fā)商數(shù)量更是創(chuàng)歷屆論壇之最。

日前，住建部政策研究中心副主任秦虹在“2011博鰲房地產(chǎn)論壇”現(xiàn)場發(fā)布由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究主持的《我國民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》，報告指出我國民間資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大變化，一是投資趨勢正在告別“炒房時代”，進入“理性投資時代”，即房地產(chǎn)投資的證券化；二是房地產(chǎn)的融資趨勢正在從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向以信托、基金為主的直接融資。

業(yè)內(nèi)人士普遍對在房企融資遇困的情況下，地產(chǎn)金融出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)表示看好，但投資概念和知識的推廣以及法律監(jiān)管的完善短期內(nèi)將成為羈絆，并表示地產(chǎn)基金在當(dāng)前呈現(xiàn)出的“野蠻生長”狀態(tài)，亟需出臺相關(guān)監(jiān)管規(guī)則。

“近年來，這種房企和基金公司集結(jié)于此、共謀發(fā)展的獨特現(xiàn)象比較少見，折射出去年以來地產(chǎn)基金的蓬勃發(fā)展需求，更折射出房企對自身資金出路的焦慮，以及不少房企融資渠道緊縮的尷尬現(xiàn)實?！?安泰盤實總裁蓬鋼對本報記者表示。

房企融資將轉(zhuǎn)向信托、基金

高和投資董事長高鑫表示，現(xiàn)在越來越多的城市住宅加入了限購的行列，那么這么多大規(guī)模的民間資本往哪流呢？一是商業(yè)地產(chǎn)，二是沒被限購的三線城市。但隨著大量資金的快速聚集，投資風(fēng)險也在逐漸加大。那么真正的投資“藍?！痹谀睦?？

應(yīng)該是地產(chǎn)投資的證券化。何謂投資的證券化？就是由不動產(chǎn)實物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品：如REITs、信托、基金等。

秦虹也表示，與國外成熟房地產(chǎn)市場以直接投資為主的情況不同，我國房地產(chǎn)中直接融資不足10%，間接融資卻高達80%以上，而由于當(dāng)前房地產(chǎn)信貸的從嚴管理，大量民間資本通過信托、基金等方式投向房地產(chǎn)已成為趨勢。

根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，今年上半年投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金余額是6051.9億，房地產(chǎn)信托的平均年收益率居各領(lǐng)域投資的首位。

秦虹在《我國民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》中選取了幾大民間資本集中地區(qū)作為樣本分析，其中溫州民間資本4500億到6000億元，山西有1萬億元，鄂爾多斯是2200億元，加起來高達約2萬億元，遠遠超過去年北京新建商品房2060億元的銷售額。

對此，秦虹表示民間巨大的資本力量必將尋求長期穩(wěn)定的證券化投資方式?！皩€人炒房的錢由需求轉(zhuǎn)向供給，有利于抑制房價增長；另一方面房地產(chǎn)直接融資渠道的增加也降低了行業(yè)風(fēng)險?！备吆屯顿Y董事長蘇鑫如此分析。

蘇鑫認為，雖然基金從發(fā)展伊始備受爭議，但其實基金對房地產(chǎn)還有很大好處：首先可以改善房地產(chǎn)融資環(huán)境，增加行業(yè)直接融資比例，減少行業(yè)波動對整個經(jīng)濟的風(fēng)險；第二，抑制房價快速上漲?，F(xiàn)在房企不被各種資本力量看好的時候，沒有錢，就不買地?；鸶献骱?，他可能就買地，供應(yīng)增加了；第三，緩解通脹壓力?？傊?，房地產(chǎn)融資的趨勢就是從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向信托、基金為主的直接融資。