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西城區(qū)買賣商品房個稅調(diào)整“一刀切”

8月10日，西城區(qū)的二手房交易個稅開始統(tǒng)一按照差額的20%征收。13日市地稅局對此事明確表態(tài)：“一刀切”的做法只是西城地稅局的自主行為，并非市地稅局的試點，也沒有在全市推廣此做法的打算。但有業(yè)內(nèi)人士指出，一旦面臨差額個稅，征收額度無疑變大，有可能致使陰陽合同比例再提高。而且，目前二手房交易環(huán)節(jié)的稅費已經(jīng)不低，如果在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收為零的前提下，再次提高二手房交易環(huán)節(jié)稅費，將對二手房交易市場產(chǎn)生不利影響。

●房價差額越大 稅費成本增加越明顯

據(jù)了解，8月10日起西城區(qū)商品房買賣的個稅調(diào)整為，未滿五年的二手房、滿五年但非唯一住房的二手房，在交易時都需繳個稅，并且一律按照差額的20%征收。該政策不以網(wǎng)簽日期而以受理時間為準，也同時適用于已歸并到西城區(qū)的原宣武區(qū)。此外，已購公房暫時未做出調(diào)整。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，由于西城區(qū)已經(jīng)實現(xiàn)了歷史稅收查詢功能，解決了一直以來單一用業(yè)主原票據(jù)衡量房產(chǎn)價值的難題，因而可以率先執(zhí)行差額征收個稅政策。以前，若業(yè)主不能提供原票據(jù)，則按全額的1%計稅。

鏈家地產(chǎn)市場部為買房人算了一筆賬，以現(xiàn)在購買去年房屋來看，西城區(qū)一套80平方米左右的兩居室今年成交房屋總價約為280萬元，按照房價的漲幅計算，去年該房屋的房價大約是254萬。按照差額征收，需要繳納稅費5.2萬，按照全額繳納稅費為2.8萬，相差近一倍。而2009年該房屋總價大約為160萬元左右，前后差額的20%則為24萬，與全額繳納相差21.6萬，占房屋總價約8%。也就是說，房價差額越大，稅費成本增加越明顯。

●全款購房

可按相對較低的最低指導價納稅

貸款購未滿五年房屋購房成本變相增加

對于西城區(qū)的二手房個稅新規(guī)，鑒于當前房產(chǎn)交易稅費均由買方承擔，有買房人擔心會因此再度提升二手房購房成本。對此，“鏈家地產(chǎn)”首席分析師指出，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，西城區(qū)（包含原宣武區(qū)）未滿五年房產(chǎn)交易比例不足12%，其中，半數(shù)為倒手過兩三次的未滿五年老公房。同時，該區(qū)域貸款比例在區(qū)縣整體交易中不足8%，也就是說，大部分全款購房者能夠以較低的最低指導價納稅。當然，如果貸款買房，由于要求成交金額與合同金額一致，購房者不可能以最低指導價做合同價，就會面臨較高的個稅，變相增加了購房成本。

對此，有分析人士指出，該政策實施后，五年內(nèi)高稅費房產(chǎn)購買意愿會進一步減少，但核心區(qū)域業(yè)主并不缺乏其他房產(chǎn)變通渠道，因此個稅轉(zhuǎn)嫁買方局面基本延續(xù)。同時，由于房產(chǎn)價格較高，能夠購買核心區(qū)域二手房的多為有一定購買力的買房人，對于他們中的多數(shù)人來說，多交幾萬稅費的沖擊力并不大。

●陰陽合同將為未來交易高差價埋隱患

業(yè)內(nèi)人士建議應(yīng)增加持有環(huán)節(jié)稅收

另外，在實際交易過程中，由于當前合同價越低，其與原值的差額也就越低，可以沖抵個稅差額帶來的成本增加，以及其他交易稅費都會相應(yīng)成比例減少，一般消費者會通過做低合同價來合理避稅。但業(yè)內(nèi)專家提醒，應(yīng)考慮到最低計稅價上調(diào)在即的風險，避免為未來出售時較高的差值“埋單”。

對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，那些多套持有、囤積住房的人，其持有成本為“零”，而當他們出售房屋，賺取房產(chǎn)的增值的同時，房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費基本上都會轉(zhuǎn)嫁給購房人，如果再度增加二手房交易環(huán)節(jié)稅收，將會使自住型購房人的購房壓力更加沉重。此外，這也不利于二手房市場房源的積極流轉(zhuǎn)。

因此，胡景暉指出，二手房市場應(yīng)該通過一些稅收手段的調(diào)整，盡可能減少二手房交易環(huán)節(jié)的稅費，增加房產(chǎn)多套持有環(huán)節(jié)稅收，有效限制多套持有的囤房炒房行為，為購房人尤其是自主型購房群體減負。