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月入過(guò)萬(wàn)、騎車(chē)上班、三餐食堂、平時(shí)只愛(ài)在家宅……如此“微支出”的單身宅男想要靠一己之力在上海買(mǎi)套房，卻還是有些天方夜譚。然而財(cái)靠打理，事在人為。乘著政策調(diào)控、個(gè)稅調(diào)整的東風(fēng)，靠井井有條的理財(cái)之道，宅男買(mǎi)房，誰(shuí)說(shuō)是夢(mèng)？

生日許愿：有自己的房

7月7日，巨蟹座的段寧輝度過(guò)了自己29歲生日。這一天和往常沒(méi)有什么不同：上午8點(diǎn)20分，在三次按掉鬧鐘后，他踩著起床時(shí)間的Deadline坐起，隨手抓過(guò)T恤牛仔褲穿上，飛速梳洗出門(mén)。為了盡可能延長(zhǎng)睡眠時(shí)間，段寧輝在位于郊區(qū)的公司附近租了一套一室戶，從出租屋到公司需要騎車(chē)十分鐘，途經(jīng)便利店買(mǎi)早餐，算上排隊(duì)付賬的時(shí)間，9點(diǎn)差一點(diǎn)點(diǎn)，段寧輝準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在自己的辦公桌前。

精神尚處在恍惚狀態(tài)，一邊大口小口地吃面包，一邊在心里提醒自己不要忘記下班后去交房租。碩士畢業(yè)后，他因?qū)掖翁郯崃藥状渭?，房租也隨之節(jié)節(jié)攀升。“我自己家在崇明，每天上下班不現(xiàn)實(shí)，反而租房性價(jià)比比較高?！崩砜粕螌庉x為此精確計(jì)算過(guò)。而目前租住的房屋，前一次交租時(shí)房東已經(jīng)暗示可能要漲租，看來(lái)這次已經(jīng)是躲不過(guò)去的坎。

想著房租，在開(kāi)工前一分鐘，他的手機(jī)收到來(lái)自爸爸的短消息，“這才想起來(lái)是自己的生日?！本驮诔酝昝姘蜷_(kāi)電腦的幾十秒內(nèi)，段寧輝許下了自己生日愿望——買(mǎi)一套屬于自己的房子。

盤(pán)點(diǎn)資產(chǎn)：開(kāi)源節(jié)流

想買(mǎi)房，資金自然是首先需要考慮的。2006年，段寧輝本科畢業(yè)參加工作。一年后因?yàn)楦鞣N原因決定放棄工作重回校園?！氨究频膶?zhuān)業(yè)比較冷門(mén)，畢業(yè)那年的招聘形勢(shì)也不太好，雖然找到工作，但是沒(méi)什么前景?！边@樣的情況下，他選擇了考研究生，重新回到校園進(jìn)修。

研究生畢業(yè)后，段寧輝相繼跳過(guò)幾家公司，最終在好友的介紹下進(jìn)入了現(xiàn)在這家500強(qiáng)外資企業(yè)?！氨究飘厴I(yè)之后的工作所得，一方面工資本來(lái)就不高，另一方面讀研也需要花錢(qián)，所以基本上沒(méi)有什么積蓄?！?/p>

如果想要實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房夢(mèng)，段寧輝無(wú)疑必須依靠現(xiàn)在的收入?！霸滦?2000，不過(guò)這是稅前的，還要去掉稅收和四金，所以到手的金額要打點(diǎn)折扣?！彼f(shuō)。而在每個(gè)月的收入中，單單“養(yǎng)老金”和“住房公積金”這兩項(xiàng)，段寧輝就要繳納近2000元?！吧虾＠淆g化這么厲害，通貨膨脹、貨幣貶值……等我們這一輩退休后，我根本不指望靠養(yǎng)老金?！彼治鲎约嘿I(mǎi)房的盤(pán)算，“公積金這一項(xiàng)，你不買(mǎi)房就等于這些錢(qián)貶值，還不如花掉?！?/p>

此外，對(duì)于現(xiàn)在就職的公司，段寧輝看好自己的發(fā)展前景，“可以學(xué)習(xí)和發(fā)展的機(jī)會(huì)很多，3-5年里面應(yīng)該不會(huì)跳槽。”根據(jù)公司慣例，除了每月的薪水，年終會(huì)發(fā)雙薪。并且員工按照工作年限，每年的收入有起碼7%的增長(zhǎng)。

如果說(shuō)這些對(duì)于在外資企業(yè)工作的人來(lái)說(shuō)大多都有的條件并不算優(yōu)厚，那么段寧輝最大的優(yōu)勢(shì)來(lái)自于“節(jié)流”——公司有食堂，“味道過(guò)得去，價(jià)格實(shí)惠，反正用的是公司打在卡里的飯貼，不需要?jiǎng)佑霉べY收入?！倍螌庉x一般都在那里解決午飯，有時(shí)還多買(mǎi)一份留到晚上吃?！拔易畲蟮膼?ài)好就是看電影，以前還要花錢(qián)買(mǎi)碟，現(xiàn)在一切都從網(wǎng)上下載搞定，幾乎不費(fèi)錢(qián)?！倍斜仨毣ㄤN(xiāo)的手機(jī)費(fèi)和上網(wǎng)費(fèi)“每個(gè)月都可以報(bào)銷(xiāo)400元，額度基本上都用不完”。

段寧輝最大的支出是每月1800元的房租和給父母的2000元。“我租的地方離公司近，郊區(qū)，房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，也省了交通費(fèi)?！倍娒撼院乳_(kāi)銷(xiāo)的生活基本費(fèi)用，2000元對(duì)他而言已經(jīng)足夠?！拔易约阂呀?jīng)存了6萬(wàn)，如果買(mǎi)房子，爸爸媽媽還會(huì)支持10萬(wàn)。”

渣打銀行根據(jù)段寧輝的收入情況，以將來(lái)每年上漲7%，加之個(gè)稅調(diào)整，計(jì)算出相當(dāng)于五年內(nèi)逐年多出1100、1800、2500、3200元/月。按照貼父母和不貼父母，整理出了他每月結(jié)余。(見(jiàn)附表)

附表

買(mǎi)房不是夢(mèng)

在分析了各項(xiàng)收支情況后，他將自己的買(mǎi)房目標(biāo)鎖定在未來(lái)5年、內(nèi)環(huán)、二手老公房、面積30-60平方米?！暗囟问欠课輧r(jià)值非常重要的因素，買(mǎi)在那里即使將來(lái)出現(xiàn)泡沫也不至于損失太多。而內(nèi)環(huán)以內(nèi)幾乎沒(méi)有什么新的樓盤(pán)，即使有也是價(jià)格高昂。60平米的大小對(duì)我來(lái)說(shuō)足夠了?！倍螌庉x并非沒(méi)有考慮成家立業(yè)后的居住需求，“一方面目前我單身，女朋友都沒(méi)有，即使之后有婚房需求，也不會(huì)是短時(shí)間內(nèi)的問(wèn)題；另一方面，如果需要，再賣(mài)房買(mǎi)房，無(wú)論房?jī)r(jià)升還是跌，對(duì)以房易房這種情況的影響相對(duì)都要小很多?！?/p>

同時(shí)，父母對(duì)于他買(mǎi)房也非常支持。除了10萬(wàn)元現(xiàn)款，段寧輝每月交給父母的2000元等于代存，在買(mǎi)房時(shí)也將一并交與他。

5年內(nèi)在內(nèi)環(huán)買(mǎi)房的愿望能夠?qū)崿F(xiàn)嗎？段寧輝該如何打理自己的資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)愿望？渣打銀行理財(cái)顧問(wèn)給出理財(cái)方案：

假設(shè)段寧輝看中一套單價(jià)3.5萬(wàn)，40平方米的房子，五年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度與CPI一致(3%)，意味著屆時(shí)房?jī)r(jià)為162萬(wàn)左右。按照目前政策，首付30%，基本稅費(fèi)占總價(jià)的3.3%左右，也要在買(mǎi)房時(shí)備齊。那么意味著在5年后，他需要備齊162×33.3%=54(萬(wàn)元)現(xiàn)款。

段寧輝現(xiàn)有的6萬(wàn)元存款和父母資助的10萬(wàn)元可以按照55%、30%和15%的比例投資于5年期定存、債券和股票(潛在年化收益為6.4%，潛在損失-2%)，則5年后大約能有22萬(wàn)。剩下的32萬(wàn)缺口，需要他按照同樣的投資比例，每月定投4600元左右配置這三類(lèi)資產(chǎn)。

由此可見(jiàn)，對(duì)于房款的準(zhǔn)備，越早越好。

另外，段寧輝每年底還有一份雙薪收入作為獎(jiǎng)金。假設(shè)年增長(zhǎng)幅度7%，拿到后即刻購(gòu)買(mǎi)期限較長(zhǎng)的理財(cái)產(chǎn)品，或仿照之前所提比例投資，獲得年化收益6%左右。則五年后大約能有6.8萬(wàn)元(見(jiàn)附)。這筆錢(qián)可以用來(lái)作為裝修費(fèi)用，或者補(bǔ)貼結(jié)婚開(kāi)銷(xiāo)。

在五年內(nèi)湊足首付之后，段寧輝每個(gè)月還貸的資產(chǎn)負(fù)債情況又會(huì)怎樣？首先，他在買(mǎi)房前已經(jīng)交足了5年的公積金，按第一年每月2000元來(lái)算，由于其有每年7%的增長(zhǎng)，則這五年段寧輝公積金賬戶中有13.8萬(wàn)元。

按照段寧輝的情況，他最多可以獲得的公積金貸款為40萬(wàn)元。假設(shè)還款期限25年，根據(jù)當(dāng)前4.9%的公積金貸款利率，等額本息法每月還款2315元，總還款額69.45萬(wàn)元左右。這部分錢(qián)會(huì)每個(gè)月從他的公積金帳戶中扣除；與此同時(shí)，段寧輝每月還是要按規(guī)定繳納公積金，按照其5年以后的收入水平，單位和個(gè)人合計(jì)每個(gè)月交2800元左右。兩者相抵，他的公積金帳戶余額不會(huì)有所減少，甚至還有節(jié)余。這意味著償還公積金貸款，不會(huì)對(duì)他的稅后收入有任何影響。

商業(yè)貸款部分，扣除公積金貸款的40萬(wàn)之后，段寧輝需要借助的商業(yè)貸款為162×70%-40=73.4萬(wàn)。

假設(shè)貸款期限25年，按照7.05%的商貸利率，等額本息法還款總額156.3萬(wàn)，每月還5211元。根據(jù)之前的計(jì)算，從現(xiàn)在開(kāi)始的第4年，即便每個(gè)月貼父母2000元，他每個(gè)月的結(jié)余就已經(jīng)夠這個(gè)數(shù)額了。另外，買(mǎi)房之后，每月又可以省下近2000元的房租，這意味著只要工作穩(wěn)定，段寧輝還貸應(yīng)該不會(huì)有任何問(wèn)題。此外的少量結(jié)余，他還可以選擇相對(duì)激進(jìn)一些的策略投資(如：通過(guò)配置更多的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)和拉長(zhǎng)投資期限來(lái)獲得更高的潛在收益)，從而為未來(lái)的生活打好基礎(chǔ)。

(上海壹周)