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樓市調(diào)控要“圍堵”更要“疏通”

■資本論

“金九銀十”歷來是房地產(chǎn)市場最旺盛的銷售季，然而在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼的2011年，“金九銀十”或難再現(xiàn)。18日，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月70個大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有14個，持平城市有17個。另外，二手住宅價(jià)格與上月相比下降的城市有22個，持平的城市有12個。

就在數(shù)據(jù)公布前一天，各媒體披露，住建部要求各省在8月20日之前上報(bào)轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)調(diào)控工作情況，并給出限購五大標(biāo)準(zhǔn)，凡符合五大條件中兩條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。

7月房價(jià)環(huán)比下降城市增多，限購“擴(kuò)容”也給了購房者更多期待。對于樓市調(diào)控效果，也許官方和商家有更科學(xué)的評判標(biāo)準(zhǔn)，但老百姓評判效果的指標(biāo)恐怕只有房價(jià)。調(diào)控一年多來，雖然樓市成交量反反復(fù)復(fù)，但房價(jià)整體而言依然在上漲，說明過去幾年來樓市調(diào)控“越調(diào)越漲”的逆反心理，已水漲船高到了空前的水平。只要調(diào)控政策出現(xiàn)任何松懈，市場就可能以猛烈的反彈來回應(yīng)。

由于對一線城市的嚴(yán)厲調(diào)控，使得部分二三線城市承接了核心城市的投資或自主需求。例如，由于北京出臺了“限購”政策，部分外地打工者無法在北京買房，轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北的廊坊、燕郊等地。中原地產(chǎn)最近對全國15個省的50個尚未“限購”的二三線城市進(jìn)行的調(diào)研顯示，50個未“限購”城市中有14個城市的外地人購房比重超過20%；投資比重則更高，50個調(diào)研目標(biāo)城市中有18個城市的本地人房產(chǎn)投資比重超過20%。在強(qiáng)大的需求支撐下，二三線城市的房價(jià)上漲自然難止步，全國100個城市住宅平均價(jià)格顯示，7月份有66個城市價(jià)格環(huán)比上漲，其中二三線城市儼然是主力軍。

尤其是自7月份樓市“限購令”將要擴(kuò)大的消息傳出之后，由于遲遲沒有新的二三線城市宣布執(zhí)行限購計(jì)劃，在一些疑似將限購的二三線城市，開發(fā)商正趁機(jī)加緊推貨，甚至價(jià)格出現(xiàn)短時間猛漲。不少市場人士擔(dān)心，如果調(diào)控政策維持現(xiàn)狀，很可能出現(xiàn)限購城市受到未限購城市爆發(fā)上漲的影響，也出現(xiàn)反彈。但住建部有關(guān)限購的五條標(biāo)準(zhǔn)曝光之后，意味著二三線城市的樓市限購政策出臺已是“板上釘釘”，顯示出政府仍在力壓可能出現(xiàn)的樓市反彈。

現(xiàn)在的趨勢是，限購政策正在被當(dāng)作靈丹妙藥推向全國。但必須要明確，限購政策是以部分禁止交易的方式，用行政的手段干預(yù)市場，只是一種權(quán)宜之計(jì)。如果房地產(chǎn)市場調(diào)控政策長期有效和合理，符合市場經(jīng)濟(jì)的要求，則需要尋求導(dǎo)致中國房屋價(jià)格屢創(chuàng)新高甚至是越控越高的怪圈的根本原因。

對于到底誰才是導(dǎo)致房屋價(jià)格高漲的主要原因，官方和民間看法并不一致。官方屢次出臺針對開發(fā)商和投機(jī)資金的調(diào)控政策。市場卻普遍認(rèn)為，土地財(cái)政和繁重的稅費(fèi)才是造成房屋價(jià)格上漲的第一位原因。但遺憾的是，歷來的調(diào)控從來就沒有從土地財(cái)政和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)著手，相反，土地出讓金往往越拍越高、稅費(fèi)越加越重，最終這種負(fù)擔(dān)都進(jìn)入房價(jià)，讓消費(fèi)者承擔(dān)。

因此，與其壓制需求、不斷擴(kuò)大限購范圍，不如轉(zhuǎn)向“限地價(jià)”。比如，限制房屋價(jià)格上漲的城市，其土地出讓金的單價(jià)和總額，不得超過上年同期等等，采取類似的“限購”措施。當(dāng)然，限地價(jià)與限購一樣，也是一種行政措施，都是短期的權(quán)宜之計(jì)。一旦全國房屋價(jià)格猛烈上漲的勢頭被抑制，這些措施都應(yīng)該盡快取消，而代之以其他的市場化手段。另外，要解決房價(jià)高企的問題，不僅要“圍堵”，更需要“疏通”，剛性需求是無法壓制的，加快保障性住房建設(shè)才是決定中長期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控成效的根本要素，對商品房調(diào)控的影響至關(guān)重要。