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信貸緊縮形勢(shì)下，如何順利攻克房貸，或盡可能降低按揭“未遂”后的違約損失，成為置業(yè)人群不得不面對(duì)的“瓶頸”問題。如何破壁？掌握門道是關(guān)鍵。

房貸的天空布滿凝重云絲。不是冷冬，然而不少置業(yè)者感受到的，卻是炎炎夏日房貸市場(chǎng)的寒風(fēng)冷雨。

連綿的五度加息，五年期以上基準(zhǔn)利率傲然破七，達(dá)到7.05%的歷史高位，成為坊間購(gòu)房者們焦灼的關(guān)鍵話題。如若能夠成功獲得貸款尚能聊以自慰，不過是貸款成本高些罷了，但事實(shí)是房貸門檻一路趨嚴(yán)，不少買房人清晰的感受到，貸款融資變得愈發(fā)艱難。信貸緊縮形勢(shì)下，如何順利攻克房貸，或盡可能降低按揭“未遂”后的違約損失，成為置業(yè)人群不得不面對(duì)的“瓶頸”問題。如何破壁？掌握門道是關(guān)鍵。

購(gòu)房者犯難 房貸緣何急剎車？

當(dāng)置業(yè)人群躊躇滿志的等待房貸最終拍板、等待置業(yè)夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)之際，如果突遇房貸辦理遭遇擱淺，眼睜睜看著自己與心儀房屋擦肩而過，那會(huì)是何等的郁悶心情？而這種心情，不少購(gòu)房者都不陌生。

小王是北京一家高新技術(shù)企業(yè)的技術(shù)主管，在向銀行提交首套房貸款申請(qǐng)后，原本志在必得，信心滿滿，卻在最后時(shí)刻遭遇變局。原來(lái)，由于該銀行信貸額度突然吃緊，小王只得在焦急中繼續(xù)等待；而房產(chǎn)賣方又在一次次催促他盡快支付尾款，一時(shí)間，小王陷入了兩難境地。等待，還是放棄？

在對(duì)專業(yè)在線貸款服務(wù)平臺(tái)易貸中國(guó)的表述中，小王指出，如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未能付款給賣家，自己有可能要承擔(dān)一筆高昂的賠償金，壓力巨大。我們了解到，時(shí)下房貸客戶的尷尬現(xiàn)象并不少見，或房貸放款遙遙無(wú)期，或資質(zhì)不符被拒之門外，或到手額度與申請(qǐng)額度相去甚遠(yuǎn)。甚至有的房貸客戶，受銀行信貸額度虧空影響，原本能到手的房貸也付之闕如，小王正是如此。房貸，一時(shí)間成了不少人的心頭難事。為何如今房貸如此難辦？易貸中國(guó)認(rèn)為，一方面是因?yàn)殂y行信貸審核升級(jí)，另一方面是信貸額度收緊的環(huán)境因素。

首先，監(jiān)管層對(duì)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的重視程度明顯加深。在此背景下，樓市限購(gòu)令、限貸令紛紛出臺(tái)，為確保信貸投放處于健康水準(zhǔn)，房貸審核門檻明顯升級(jí)，更看重借款人是否具備足夠的還款能力、信用能級(jí)、貸款壓力控制等因素。如若借款人資質(zhì)平平，或被認(rèn)為貸款風(fēng)險(xiǎn)較大，那么“貸款難”就會(huì)在他身上體現(xiàn)。當(dāng)然，還款能力出眾的優(yōu)質(zhì)借款人則另當(dāng)別論。曾經(jīng)便捷的按揭貸款，如今變得時(shí)間較為冗長(zhǎng)—原本房貸審批時(shí)間為3-5天，放款周期約20天，總周期在一個(gè)月內(nèi)；而如今不少銀行審批時(shí)間及放款周期均翻番，不少購(gòu)房者實(shí)際房貸辦理總周期均擴(kuò)至兩月。

其次，不少銀行、網(wǎng)點(diǎn)面臨著信貸額度緊缺的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。去年信貸總量回落至8萬(wàn)億元以內(nèi)，2011年定調(diào)為7.5萬(wàn)億元，由于信貸重心向經(jīng)營(yíng)性貸款傾斜明顯，住房類貸款明顯開始囊中羞澀。以上海為例，上半年個(gè)人住房貸款新增164.8億元，同比少增342.2億元，回落明顯。在有限額度面前，為確保收益平穩(wěn)發(fā)展，我們看到，雖然政策上規(guī)定首套房利率為基準(zhǔn)利率8.5折，二套房利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，但絕大多數(shù)銀行已經(jīng)超出此標(biāo)準(zhǔn)，利率折扣，在房貸市場(chǎng)罕見蹤影。

房貸尋出路 掌握門道是關(guān)鍵

面對(duì)剛性置業(yè)需求，難道購(gòu)房者就理應(yīng)在緊縮的信貸形勢(shì)下畏怯？易貸中國(guó)認(rèn)為，即便是在樓市調(diào)控、金融調(diào)控雙管齊下的當(dāng)下，只要合理掌握規(guī)則，在風(fēng)險(xiǎn)可以控制的情況下合理置業(yè)，確保自己的資信情況符合貸款要求，并貨比三家，確保貸款成功率，確保貸款處于抵押狀態(tài)，房貸一樣有出路可尋。

——謹(jǐn)慎置業(yè)是良好的開端?；蛟S有購(gòu)房者想一步到位，購(gòu)得心儀大宅，但在房?jī)r(jià)、貸款利率“雙高”形勢(shì)面前，選擇較為適用的小戶型是低壓力購(gòu)房的首選。購(gòu)房者如需貸款，應(yīng)確保自己具備首付能力（首套房為三成，二套房為六成），確保月還款額能控制在月收入的1/2以內(nèi)，避免在未來(lái)若干年承受嚴(yán)峻的還款壓力。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)留夠置業(yè)升級(jí)空間，待未來(lái)經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)后過渡不遲。

——房貸也可以貨比三家。應(yīng)當(dāng)多對(duì)比各行房貸產(chǎn)品，盡可能選擇有把握的貸款銀行，確保自己的申請(qǐng)資質(zhì)符合該行條件，從而確保貸款成功率。一般來(lái)講，借款人應(yīng)有穩(wěn)定的工作、收入（入卡），良好的信用記錄，所購(gòu)房產(chǎn)具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（二手房另需房齡＜20年、面積≥50平米）。由于各行、各網(wǎng)點(diǎn)房貸均可能存在差異，因此多走多看，充分了解各行信息，不至于因?yàn)樵谝患毅y行申貸受阻而造成房貸擱淺。

——不要讓購(gòu)房合同成為枷鎖。不少購(gòu)房者在貸款成功率、辦理時(shí)限兩方面均存在風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房合同中的補(bǔ)充條款顯得十分重要。第一，要補(bǔ)充免責(zé)聲明，如未通過房貸審批無(wú)法獲貸，應(yīng)注明減免自己的違約責(zé)任，避免承擔(dān)賠付負(fù)擔(dān)。第二，房款全額支付時(shí)限應(yīng)聲明。以往購(gòu)房者申貸兩月內(nèi)可將全款付給賣方，但如今貸款周期較長(zhǎng)，可適度增長(zhǎng)付款期限。這樣也可確保一筆貸款失敗后，有足夠時(shí)間向其他銀行提出申請(qǐng)。

——如有公積金“別拘著”。如果連續(xù)繳納公積金，高壓樓市下它就將發(fā)揮出應(yīng)有作用，千萬(wàn)不要為它的有限額度而不屑一顧。要知道，公積金貸款一般不會(huì)出現(xiàn)“無(wú)法獲貸”的尷尬狀況。如果公積金貸款額度低于貸款額度，可直接申請(qǐng)組合貸款（公積金貸款+商貸）。以30年期、80萬(wàn)元貸款為例，等額本息法公積金貸款月供為4245元，而商貸為5349元，其間的差距，想必購(gòu)房者能夠一目了然。

——應(yīng)合理選擇最適宜自己的還款方式。目前最為主要的兩種還款方式中，等額本金法是本金不變、利息逐月遞減；等額本息法是每月還款額固定，利息遞減、本金遞增，比較便于記憶，不易造成人為的還款逾期。兩者相比較，相同的貸款，本金法較之本息法的利息支出更低，但這不代表等額本金法一定最實(shí)惠，因其前期還供壓力較大。購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)收入、財(cái)產(chǎn)支配情況，合理選擇還款方式，盡可能輕松還貸。