據(jù)國(guó)土資源部最新統(tǒng)計(jì),截至2010年底,全國(guó)共查出閑置房地產(chǎn)用地2648宗,面積11944公頃,近18萬(wàn)畝。如果把這些土地?fù)Q算成實(shí)際商品房供應(yīng),以平均容積率為2、每套住房90平方米計(jì)算,將會(huì)增加270多萬(wàn)套住宅。按人均30平方米計(jì)算,可以解決800多萬(wàn)人的住房問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商“囤地”導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi),助推房?jī)r(jià)上漲,可謂危害巨大。按照國(guó)家規(guī)定,土地閑置兩年以上,可以由當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)無(wú)償收回。開(kāi)發(fā)商何以能囤地18萬(wàn)畝?這值得深思。
首先,政策上存在漏洞。《閑置土地處置辦法》雖然規(guī)定了土地閑置時(shí)間超過(guò)兩年可無(wú)償收回,但卻規(guī)定了例外情況,即對(duì)“不可抗力”、“政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為”和“動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作”造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的,不予追究責(zé)任,不收回土地。但法律對(duì)這3類例外情況均無(wú)進(jìn)一步的具體規(guī)定,這就給開(kāi)發(fā)商有了鉆政策漏洞的空子。許多開(kāi)發(fā)商明明是非法囤地獲取暴利,卻往往舉著政府原因的擋箭牌。
再比如,目前法律對(duì)“隱性閑置”也是無(wú)可奈何。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,開(kāi)發(fā)一部分,閑著一部分,不夠閑置地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),以分期開(kāi)發(fā)為手段拖延開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象在全國(guó)很多城市大量存在。而且,現(xiàn)有政策在治理土地閑置上剛性不足,尚未形成責(zé)任追究機(jī)制。比如,如果土地閑置超過(guò)2年未被收回,有關(guān)部門(mén)和責(zé)任人應(yīng)受什么處罰,并不明確。
其次,監(jiān)管不力。土地閑置與土地投機(jī)如影隨形。從近年來(lái)暴露出的案件來(lái)看,在遴選供地對(duì)象時(shí),有的地方不是憑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)選的原則,而是憑關(guān)系、交情甚至權(quán)錢交易,導(dǎo)致一些不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)囤積、倒賣土地;在簽訂出讓合同時(shí),沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商開(kāi)工和竣工的日期,一紙“模糊合同”,留下了諸多隱患,為開(kāi)發(fā)商故意推遲開(kāi)發(fā)、閑置囤積土地提供了可乘之機(jī)。
不少地方政府的經(jīng)濟(jì)利益和政績(jī)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)結(jié)在一起,在紛繁蕪雜的利益和動(dòng)機(jī)面前,政府對(duì)閑置土地“收回”和“重罰”的制裁手段很少實(shí)施,監(jiān)管偏軟成了土地閑置的重要助力。從執(zhí)行情況來(lái)看,真正被收回的土地少之又少,而閑置稅費(fèi)、違約金相對(duì)開(kāi)發(fā)商取得這些土地的增值收益來(lái)說(shuō),又顯得微不足道,這就使閑置土地的清理遠(yuǎn)比想象中艱難。
防止開(kāi)發(fā)商囤地,一方面要進(jìn)一步完善相關(guān)的法律政策,彌補(bǔ)制度漏洞,另一方面還要規(guī)范政府行為。從近年來(lái)發(fā)現(xiàn)的土地閑置問(wèn)題來(lái)看,如果對(duì)閑置土地背后的政府不作為、亂作為不加管束,只要涉及“政府原因”便可不受處罰,土地管理問(wèn)責(zé)便難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。對(duì)于閑置土地,不僅要清理,還要問(wèn)責(zé)縱容開(kāi)發(fā)商囤地的地方政府和有關(guān)職能部門(mén)。同時(shí),要運(yùn)用稅收手段抑制囤地行為,通過(guò)稅收的形式把開(kāi)發(fā)商囤地期間的增值收歸國(guó)有,去除開(kāi)發(fā)商投機(jī)的動(dòng)機(jī)。
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