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目前廣州的限購政策可以“賣一買一”，不少改善型的買家也希望通過出售面積小的舊房，換一套面積大的新房。不過由于目前還同時實行差別化信貸政策，不少市民弄不清自己出售舊房后再按揭購買新房，到底屬于第幾套房，可以申請幾成首付，付多少利息。為此，記者采訪了廣州安家世行市場部經(jīng)理陳溢溢。據(jù)其介紹，目前市民將自己擁有的一套住房出售再購房，主要有四種情況。不同的情況，對第幾套房的認定也不相同。

情況1

只有一套無按揭房產(chǎn)，出售后按揭購買第二套房

★算首套房

該種情況下提供房產(chǎn)出售稅單，可按首套房貸申請。目前，大部分銀行對于首套房貸可以給予首付三成，利率按基準利率（5年期以上年利率7.05%）計征。

提醒需要注意的是，個別商業(yè)銀行現(xiàn)階段暫停了二手房貸業(yè)務(wù)，也有個別銀行要求首套房貸利率上浮10%（即5年期以上貸款年利率7.755%），購房市民可多找?guī)准毅y行，盡量規(guī)避。

情況2

原來有兩套房產(chǎn)，兩套都沒有貸款記錄或有一套有貸款記錄

★算二套房

該情況出售一套房產(chǎn)后，市民想再按揭購房的話，提供房產(chǎn)交易稅單，銀行將按二套房貸辦理按揭貸款。首付六成，利率按基準利率至少上浮10%。

申請公積金貸款也按照首付六成，貸款利率為公積金貸款利率的1.1倍辦理。

情況3

只有一套有按揭房產(chǎn)，出售后按揭購買第二套房

★申請商業(yè)按揭，算二套房

雖然出售房產(chǎn)后，市民出具的《家庭成員名下房產(chǎn)情況證明》顯示名下沒有房產(chǎn)，但商業(yè)銀行會根據(jù)“認房又認貸”原則，只要之前有過貸款記錄，即使房產(chǎn)已經(jīng)出售，仍會按照二套房貸辦理。

算賬

目前二套房貸需首付六成，利率按基準利率上浮10%。這樣一來，原來首套房貸利率享受7折（4.178%）的，現(xiàn)在賣房后再購房，5年期以上貸款利率至少上浮10%，即年7.755%，利率相差3.577%。

以15年期50萬元商業(yè)貸款計算，原來首套房貸7折利率（4.178%），等額月供是3743.2元；賣房后再買房，利率上浮10%（7.755%），等額月供是4707.81元。相同貸款額度前提下，月供增加了965元。因此，市民必須有足夠的首付預(yù)算以及供樓預(yù)算。

★申請公積金貸款，算首套房

需要指出的是，在這種情況下如果申請的是公積金貸款，有可能按首套房發(fā)放貸款。據(jù)了解，和商業(yè)銀行不同，目前公積金中心以“認房不認貸”的原則來確定業(yè)主是屬于第幾套房。因此如果市民之前有過商業(yè)按揭貸款，但目前已經(jīng)將房屋出讓，名下再沒有房產(chǎn)，就可以按首套房申請公積金貸款。

算賬

目前公積金首套房貸首付最低三成（90平方米以下住房首付最低兩成），貸款利率為4.77%(5-30年期)。不過由于公積金貸款有一定的貸款上限，市民按照第一套房申請公積金貸款還需要符合更多條件。目前廣州個人公積金貸款的最高上限是50萬元，而兩人以上合貸的最高上限是80萬元，也就是說，按照首付最低三成計算，個人最高只能購買總價約71萬元的房子，而兩人以上合貸最高只能購買總價約114萬元的房子。

提醒

顯然，這樣的預(yù)算對很多市民來說是不夠的。如果市民想購買總價更高的房子，就得給更多的首付或者申請商業(yè)和公積金綜合貸款。但一旦市民申請綜合貸款，經(jīng)商業(yè)銀行確認以前曾經(jīng)有過貸款記錄的話，無論是商業(yè)貸款還是公積金貸款都只能按照第二套房來申請按揭。

情況4

原來有兩套房產(chǎn)，兩套都有貸款記錄

★算三套房

該情況根據(jù)“認房又認貸”原則，市民即使出售一套房產(chǎn)，想再按揭購房就屬于第三套房，不能再申請按揭，只能一次性付款購房。如果申請純公積金貸款的話，可以按照首付最低六成，利率上浮10%貸款。但貸款的上限也是不能超過個人最高50萬元，兩人合貸最高80萬元。

支招

如果碰到銀行拒貸第三套房，目前有一種比較可行的做法是，市民可將自己目前持有的另外一套住房到銀行去做純抵押貸款，然后再將抵押住房所獲得的款項一次性付款購買另外一套住房。不過目前大多數(shù)銀行住房抵押貸款的比例為50%，貸款年限最長為10年，貸款利率則為基準利率上浮10%。也需要買家有一定的經(jīng)濟實力。