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“返租”商鋪容易出現(xiàn)哪些問題？記者調查總結了五大問題，提醒購房者在購買時要了解清楚再決定是否購買。

開發(fā)商不能直接進行“返租”銷售

“返租”商鋪操作是否合理，存在哪些風險？記者在采訪中了解到，開發(fā)商直接進行商鋪“返租”是違規(guī)的，國家已經(jīng)明文規(guī)定禁止開發(fā)商進行“返租”銷售，而開發(fā)商采取的操作方法則是成立一個獨立的經(jīng)營公司，由該公司進行“返租”操作，從而規(guī)避法律規(guī)定，這種操作方法是否合理，也曾引發(fā)業(yè)內爭議。

廣東兆達律師事務所專職律師黎嬌燕則提醒，租賃合同是經(jīng)營公司與商家簽訂的，購房者委托經(jīng)營公司出租，出租取得租金再返還給業(yè)主，業(yè)主跟商場沒有法律關系，更不是直接關系。如果與商場簽合同的經(jīng)營公司“走佬”，那么業(yè)主回收“返租”租金將很困難。

“返租”商鋪定價較市場價

“返租”商鋪的價格一般偏高于周邊的普通商鋪，開發(fā)商認為，“返租”商鋪回報率高，購買后可直接收益，因此定價也要比普通銷售的商鋪要高一些。

一名不愿意透露姓名的業(yè)內人士認為，目前商鋪“返租”銷售的價格都會高于周邊同類商鋪價格，“返租”期間的回報就是從這些多出的部分付給消費者的。

經(jīng)營主體問題多風險大

以商鋪“返租”形式進行銷售，開發(fā)商可以迅速回籠資金，業(yè)主的初期利益也得到保障，表面上看是雙贏，實際上如果經(jīng)營不善，也可能是“雙敗”。

姚麗軍認為，商業(yè)的價值來自于經(jīng)營，如果經(jīng)營主體沒有能力把這個產(chǎn)業(yè)做起來，或者是定位不準確，最后商業(yè)體做死了，那么無論對開發(fā)商來說，還是對于業(yè)主來講，都是損失——對于開發(fā)商來說，沒有了經(jīng)營收入，長期貼租金，貼到最后就虧了；對于業(yè)主來說，商業(yè)做不起來，“返租”期結束后不能續(xù)租，這個物業(yè)已經(jīng)就變成了沒有價值的東西。

部分“返租”商鋪產(chǎn)權問題不清晰

部分“返租”商鋪還存在著產(chǎn)權不清晰的問題，不少商鋪原本屬于開發(fā)商自用，當時已經(jīng)確權甚至辦理了房產(chǎn)證。如今將其再次銷售，這時候購買的業(yè)主就有可能會不能拿到屬于自己的房產(chǎn)證。

此外，購房者還需要了解清楚該物業(yè)是否已經(jīng)抵押，如果抵押的話，是不能進行產(chǎn)權分割的。黎嬌燕提醒，現(xiàn)在有些開發(fā)商是先跟業(yè)主簽好認購書，然后再注銷抵押，再注銷物留自用，才跟業(yè)主簽正式的合同，這樣的商鋪也有業(yè)主買，但是風險也是比較大。

造成城市資源的浪費

不少早期“返租”的商鋪地理位置優(yōu)越，但卻因定位不準而難以做旺，在“返租”期結束后，開發(fā)商希望以原價收回商鋪，進行整體經(jīng)營，而業(yè)主卻因為看好地段，不同意開發(fā)商的原價回收，最后導致商鋪空置，造成城市資源的浪費。

姚麗軍認為，東莞的開發(fā)商經(jīng)過了2003年~2004年的“返租”狂熱之后，目前已經(jīng)比較理智了，不少開發(fā)商會自己進行統(tǒng)一經(jīng)營，在適當?shù)臅r候再切割出售一部分?；蛘呤窃诎讶藲庾鐾螅ＷC自己的產(chǎn)業(yè)升值，再尋求機會發(fā)售或者抵押貸款，這樣的經(jīng)營方式比“返租”銷售更為合理。