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2009年馬先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽了商品房購(gòu)買(mǎi)合同，合同約定除了“不可抗力”因素外，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在2010年年底交房。可是一直到現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商仍未交房。馬先生要求開(kāi)發(fā)商給個(gè)答復(fù)，但開(kāi)發(fā)商提出因銀行不予貸款、施工期間降大雨、停電等“不可抗力”，而造成延期交房。馬先生想知道合同中的“不可抗力”包括哪些？開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任呢？

居桂林：在商品房預(yù)售合同糾紛中，“不可抗力”是眾多開(kāi)發(fā)商延期交房的理由，那么“不可抗力”到底是什么概念，什么樣的情況可成立“不可抗力”呢？

我國(guó)《民法通則》第153條對(duì)“不可抗力”作出明確規(guī)定，即指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。依據(jù)該項(xiàng)規(guī)定，“不可抗力”表現(xiàn)為一種客觀情況，且該情況的出現(xiàn)須同時(shí)具備不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服三個(gè)條件。發(fā)生“不可抗力”事件后，因“不可抗力”影響合同繼續(xù)履行的，當(dāng)事人免于承擔(dān)違約責(zé)任。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是“不可抗力”，可是開(kāi)發(fā)商往往擴(kuò)大了“不可抗力”的范圍。如施工中遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決、合同訂立后政府頒布的法規(guī)和原來(lái)不同、施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤等認(rèn)定為“不可抗力”。

在這個(gè)事件中，開(kāi)發(fā)商所講的銀行不予貸款、施工期間降大雨、停電等諸多理由都不具備“不可抗力”的三個(gè)必備條件。即使在合同中將此列入“不可抗力”款項(xiàng)，也將因違反法律規(guī)定，成為無(wú)效條款，開(kāi)發(fā)商不能以此為由行使抗辯權(quán)，而必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

因此，居桂林提醒廣大購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要明確“不可抗力”的范圍，可以在合同中或者補(bǔ)充協(xié)議中把施工中可能遇到的異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題和能及時(shí)解決的情況一一列明，以減少“不可抗力”的模糊程度，以防開(kāi)發(fā)商鉆空子以“不可抗力”為借口拖延交房。