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在10.7萬億元地方債務(wù)還貸高峰即將到來前，賣地輸血首當(dāng)其沖地承擔(dān)了地方政府緩解地方債壓力的排頭兵。

審計(jì)署的審計(jì)結(jié)果顯示，截至2010年年底，地方政府承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額達(dá)到25473.51億元，其中約25%的償債期在2011年。上半年土地市場出現(xiàn)大量流拍和底價成交情況，持續(xù)低迷的土地市場致使地方政府賴以生存的土地出讓收入大幅縮水。

即使這樣，在外界紛紛表示7月份將成為房價松動的拐點(diǎn)之際，地方政府加速了推地步伐。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，僅在7月份各地已推出或計(jì)劃推出的土地即使全部按底價成交其總額將達(dá)到約1000億，成為一個明顯的高峰。

加速賣地

7月15日，成都市公開出讓5幅商住地塊。其中一幅雙流縣西航港街道辦事處119.8679畝宗地系6月3日拍賣中流拍地塊。再次入市后起拍價為400萬元/畝，較6月3日拍賣起拍價450萬元/畝有所下降。

成都調(diào)低流拍土地起拍價的背后是整個2011年上半年土地出讓市場的尷尬。“我們做了一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，整個上半年成都土地出讓總收入不到150億元，比去年有近50%的下滑，而1~4月幾乎是零成交，但成都市的投入并未減少，僅保障性住房，2010年的投入就在100億元左右。因此，從7月份開始，大量的土地推向市場將成為一種趨勢?！贝筇频禺a(chǎn)分析師凌偉剛表示。

加速推地的遠(yuǎn)不止成都一地。

就在此前的7月11日，大連舉行史上最大規(guī)模的土地競拍會，一個半小時內(nèi)，36宗土地全部以底價成交，總成交金額近70億元。僅這一天的成交額就接近大連市2011年前6月成交總額的40%，統(tǒng)計(jì)顯示，大連市今年上半年土地出讓金額為193.21億元，同比下降50%。

偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年一線城市、限購較嚴(yán)的二線城市住宅用地成交面積同比明顯下降，降幅分別達(dá)到13.5%和44.0%；而限購較松的二線城市同比則上漲23.3%。

“土地財政的下降明顯與限購令密切關(guān)聯(lián)，以成都為例，2月中旬推出的限購令，等到市場消化到5月份后，才出現(xiàn)批量推地的現(xiàn)象，整個上半年完成的推地計(jì)劃不到全年的三分之一。”凌偉剛說，這也與市場的需求一致?！笆髽?biāo)桿房企2011年上半年新增土地儲備面積僅為3971萬平方米，同比下降23%，而到了6月份，萬科這樣往年土地市場的主角才開始在成都市場拿地。”

支出壓力

但財政支出的壓力并未因賣地收入的減少而減少。

“特別是中西部地區(qū)和二三線城市，土地財政依存比例較高，一旦土地收入減少，財政支出反而增加，推地壓力就更大了?！焙币患议_發(fā)商土地研究部人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，公開資料顯示，在“十二五”期間，湖北省保障房共需資金1500億元，目前可爭取中央和省級財政補(bǔ)貼及各地土地出讓金凈收益等資金約300億元，資金缺口達(dá)1200億元。但作為湖北土地收入的大戶武漢市整個上半年的土地收入在140億元左右，地方僅能分配到約70億元。

土地出讓金的總量在減少，土地財政支出的門類卻越來越多。

從最初土地出讓金每年凈收益的10%用于廉租房，到2010年要求土地出讓金的10%用于公租房建設(shè)，部分城市更已提至15%；今年，國務(wù)院公布的《關(guān)于進(jìn)一步加大財政教育投入的意見》，特別要求地方政府必須從土地出讓收益中按10%比例計(jì)提教育資金；7月初，財政部、水利部正式印發(fā)《關(guān)于從土地出讓收益中計(jì)提農(nóng)田水利建設(shè)資金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求各地貫徹落實(shí)《中共中央國務(wù)院關(guān)于加快水利改革發(fā)展的決定》有關(guān)規(guī)定，確保10%的土地出讓收益用于農(nóng)田水利建設(shè)。

“也就是說地方政府的基礎(chǔ)建設(shè)和公益性部分就將占去50%，土地出讓收入的大幅縮水對于短時間內(nèi)暫時無法依靠其他財政收入補(bǔ)缺的二三線城市和中西部地區(qū)來說，只能依靠增加推地速度和量來解決?！背啥继鞇鄣禺a(chǎn)顧問總經(jīng)理何欣表示，從這一現(xiàn)象來看，底價成交也許將成為全年整個土地市場的主流。但并不意味著地方政府的土地開發(fā)成本減少。

“要實(shí)現(xiàn)土地成交，現(xiàn)在的開發(fā)商也十分精明，以前生地大家都爭著買，現(xiàn)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，買家大幅減少，開發(fā)商不僅要買熟地，還要買各種基礎(chǔ)設(shè)施配套高的熟地?！背啥际型恋貎渲行囊晃蝗耸勘硎荆@也意味著地方政府在前期土地整治過程中成本的攀升。

即使在北京這樣的城市，土地開發(fā)成本也是節(jié)節(jié)攀高。北京市2011年政府工作報告披露，2010年北京市完成土地儲備開發(fā)投資為1470億元。2011年土地儲備開發(fā)資金仍達(dá)千億元之巨。

土地開發(fā)成本高企，讓地方政府要么通過自身舉債來投入，要么不得不引入企業(yè)進(jìn)入土地一級開發(fā)市場，其中地方城投公司又扮演了主角。

“以此前云南城投獲得西雙版納市政項(xiàng)目為例，在五星級酒店這種城市形象酒店投資的背后是片區(qū)的配套設(shè)施投入巨大、周期長，地方政府只能與云南城投約定30萬/畝的底價，由城投公司來進(jìn)行一二級土地開發(fā)的聯(lián)動。”云南豐語堂地產(chǎn)顧問公司副總梁磊分析，這在二三線城市的土地財政鏈條中尤為明顯。“顯然在土地財政怪圈的壓力下，地方政府還在尋找更為妥當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法?！?/p>