最新！建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行等發(fā)布公告，正式公布了存量房貸款從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR加點計算方式的細則。
3月1日起，存量房貸利率轉(zhuǎn)換就將在全國范圍內(nèi)展開。這次的利率計算方式轉(zhuǎn)換將影響已經(jīng)貸款買房的購房者。
個人貸款利率“換錨”在即 各家銀行陸續(xù)公布切換機制
2019年12月28日，央行發(fā)布關(guān)于存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的公告。
公告稱，自2020年3月1日起，金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成（加點可為負值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。
定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。
（2月29日），各大行陸續(xù)發(fā)布轉(zhuǎn)換公告。
結(jié)合多家銀行公告，此次貸款的轉(zhuǎn)換范圍、轉(zhuǎn)換規(guī)則等與央行此前通知保持一致。
即，除公積金貸款外，包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人商用房貸款、經(jīng)營用途個人金融資產(chǎn)質(zhì)押貸款、經(jīng)營用途個人房產(chǎn)抵押消費與經(jīng)營組合貸款等均需要轉(zhuǎn)換。
但其中也包括幾特例：
1、剩余貸款期限不足一個重定價周期的貸款，即原合同約定的貸款到期日早于下一次重定價日的貸款；
2、循環(huán)期限已到期且剩余貸款期限不足一個重定價周期的循環(huán)貸款；
3、經(jīng)與公積金中心協(xié)商不轉(zhuǎn)換的個人住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)性貼息貸款。上述銀行均表示，此次轉(zhuǎn)換僅有一次機會，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
速看，事關(guān)你的房貸！硬核解讀！關(guān)于轉(zhuǎn)換相關(guān)的16個問題
關(guān)于房貸利率轉(zhuǎn)換的所有疑問，一起來看！
1、什么是存量浮動利率貸款？
答：公告所稱存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。
2、必須要轉(zhuǎn)換嗎？
答：國家正在推動利率市場化改革，促進貸款利率“兩軌合一軌”，貸款利率定價參考LPR是大勢所趨，建議別錯過3月1日至8月31日的政策窗口期，趁著各商業(yè)銀行提供的辦理便利，及時轉(zhuǎn)換。
3、不轉(zhuǎn)換會怎樣？
答：過了8月31日再申請轉(zhuǎn)換，很可能需要回到原貸款經(jīng)辦機構(gòu)線下辦理，無法享受現(xiàn)在的政策便利。
4、如何轉(zhuǎn)換？
答：根據(jù)央行及幾家大行的公告，房貸利率轉(zhuǎn)換得符合以下三個要素：
1）2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款，但處于最后一個重定價周期的貸款可不轉(zhuǎn)；
2）參考的是貸款基準(zhǔn)利率；
3）貸款本身是浮動利率定價的，利率水平不變的固定貸款利率不用轉(zhuǎn)換。
5、注意貸款銀行的切換時間
需要注意的是，各銀行定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)啟動時間不一。
具體來看，中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行等將從3月1日起受理存量浮動利率個人貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)；招商銀行、廣發(fā)銀行等將于4月開始受理轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)；光大銀行將于7月21日進行個人存量浮動利率住房貸款定價基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換。
還有一些銀行如浦發(fā)銀行表示，啟動時間將較人民銀行要求時間有所延后。具體轉(zhuǎn)換啟動時間及轉(zhuǎn)換方案，后續(xù)將通過銀行網(wǎng)點、電子渠道等方式予以公布明確。
6、有何影響？
答：簡而言之，央行其實給房貸族出了一道選擇題——選固定利率還是“LPR+加點”利率？
選擇一，選擇固定利率。按照規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。也就是說，選擇固定利率后，就是維持當(dāng)前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。7、到底選哪個劃算呢？
固定利率還是掛鉤LPR ，怎么選？
答：因為這次定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。而對于房貸客戶而言，又如何理解并選擇呢？
于普通房貸客戶而言，這需要搞清楚LPR是什么，以及選擇哪一種定價方式有利于減輕房貸壓力。
根據(jù)央行要求，房貸利率定價基準(zhǔn)可以從原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。
通俗的理解：
未來，房貸利率不掛鉤基準(zhǔn)利率了，掛鉤LPR，你有兩種選擇：一是選擇固定利率，保持現(xiàn)狀，以后還房貸期限內(nèi)就不浮動了；二是從基準(zhǔn)利率切換LPR，把LPR價格與你當(dāng)前的房貸利率“多退少補”出差值。以后LPR變化了，就用新的LPR價格加這個差值，得出最新的房貸利率。
如果轉(zhuǎn)換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化；如果轉(zhuǎn)為固定利率，未來貸款利率就固定不變了。
也就是說，如果處于利率上行周期，那么轉(zhuǎn)為固定利率會有優(yōu)勢；如果是利率下行周期，轉(zhuǎn)換為浮動利率就比較劃算。
目前及未來一段時間利率正處于下行周期：
1）短期內(nèi)LPR可能會下行。
央行副行長劉國強2月27日在支持中小微企業(yè)發(fā)展和加大對個體工商戶扶持力度有關(guān)情況舉行發(fā)布會上表示，要繼續(xù)推進LPR改革，引導(dǎo)整體市場利率和貸款利率下行。
目前五年期以上LPR報價4.75%，相比改革前五年期貸款基準(zhǔn)利率已下降了0.15個百分點。
2）中長期看，利率仍然是下行趨勢。
央行行長易綱說，在整個貨幣政策操作的過程中，珍惜正常的貨幣政策空間，使得我國能夠在正常的貨幣政策空間中，盡量長地延續(xù)正常的貨幣政策，這樣對整個經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和老百姓的福祉是有利的。
8、應(yīng)該參考哪個LPR？
答：LPR分為1年期和5年期以上兩種，如原來的貸款是5年以上的（比如貸了20年、30年），參考5年期以上LPR；原貸款是5年及以下的，參考1年期LPR。假如你的房貸原來是30年的，現(xiàn)在只剩3年了，應(yīng)參考5年期以上的LPR。
9、轉(zhuǎn)為LPR后利率如何調(diào)整？
答：在轉(zhuǎn)換后的每個利率調(diào)整日，利率水平=利率調(diào)整日前一日的LPR＋轉(zhuǎn)換時確定的加點數(shù)值。
例如
某購房者的房貸利率約定于每年1月1日調(diào)整。在2021年1月1日，利率水平會隨LPR的變化而調(diào)整。
如果2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.7%，那么利率水平相應(yīng)調(diào)整為：4.7%（2020年12月20日發(fā)布的LPR）＋（-0.39%）（轉(zhuǎn)換時確定的加點數(shù)值）=4.31%。
以后每年1月1日以此類推。
10、現(xiàn)在的LPR降低，轉(zhuǎn)換后利率是否立刻降低？
答：不會。您的利率要等到利率調(diào)整日才會調(diào)整，利率調(diào)整日一般是每年1月1日或貸款發(fā)放日在每年的對應(yīng)日期。
11、LPR每月公布，我的房貸是否也每月調(diào)整？
答：不會。根據(jù)人民銀行公告，轉(zhuǎn)換為LPR的，重定價周期最短為一年（利率至少一年調(diào)整一次），因此不會每月調(diào)整。
12、房貸有共同借款人如何辦理？
答：如果房貸有多個借款人，比如你是主借人，你的妻子是共同借款人，需要雙方都辦理轉(zhuǎn)換且選項一致，才可辦理完成。原房貸的多個借款人可以通過手機銀行、網(wǎng)上銀行分別辦理。
13、房貸是商貸和公積金混合貸，怎么處理呢？
答：如果是混合貸的話，這次只轉(zhuǎn)商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按原合同執(zhí)行。
14、以前9折的房貸利率，換LPR也直接打折嗎？
答：不能，轉(zhuǎn)換成LPR以后，定價方式將改為加減點，而不再采用上下浮動的方式。而且，與之前浮動倍數(shù)類似的是，加減點的點數(shù)一旦確定，就保持不變了。
例如：人民銀行的公告里明確規(guī)定了，房貸合同利率在轉(zhuǎn)換時點是保持不變的。
比如，個人的房貸利率是打9折，現(xiàn)在執(zhí)行的利率水平就是4.9%×0.9=4.41%，轉(zhuǎn)換時點，應(yīng)該按照這個執(zhí)行利率水平與2019年12月5年期以上LPR的差值，也就是（4.41%-4.8%）來確定加點點差。
所以點差就是減39個基點，這個點差在合同剩余期限內(nèi)是固定不變的。根據(jù)這個計算，貸款利率在轉(zhuǎn)換后到下一個重定價日之前，還是保持4.41%（4.8%-0.39%）不變。
15、多套房貸客戶是否可以一次性辦理？
答：不可以，需要逐筆辦理。定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換是合同變更行為，一份借款合同對應(yīng)一份變更協(xié)議，因此不能支持一次性辦理。
16、轉(zhuǎn)換是否要重簽合同，一定要去銀行辦嗎？
答：銀行會通過官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機銀行和電話等多種方式通知個人進行轉(zhuǎn)換的，請保持聯(lián)系暢通。轉(zhuǎn)換不用重簽合同，只需要修訂利率條款。
銀行會在保護客戶利益的前提下，通過多種方式完成轉(zhuǎn)換，最簡便易行的方式就是通過電子銀行、手機銀行等，這樣就不用去銀行。當(dāng)然，個人也可以到銀行柜臺辦理。
2020年第一次調(diào)整的時候，實際算出來的利率是不會變的，購房者不必擔(dān)心月供額的變動。
轉(zhuǎn)換時間是從2020年3月1日至8月31日，但實際的執(zhí)行時間是從2021年開始，也就是說，2020年用戶實際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸執(zhí)行，按照當(dāng)前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。
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