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25%！近期，一款預期年化收益率達到25%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品搶盡了投資者的眼球。在數(shù)次“窗口指導”和7月退出市場的傳言中，房地產(chǎn)信托近期“戰(zhàn)斗力”不減，市場上高收益地產(chǎn)信托產(chǎn)品頻頻出現(xiàn)，相當有誘惑力。

業(yè)內(nèi)人士提醒，高回報意味著更高的風險，投資者應謹慎選擇地產(chǎn)信托。

現(xiàn)象：高回報信托產(chǎn)品頻出

今年以來，信貸額度緊張、地產(chǎn)調(diào)控政策讓房地產(chǎn)信托的收益率節(jié)節(jié)走高。上周的意外加息則令投資者對于房地產(chǎn)信托的期待收益率進一步上揚。事實上，市面上正在發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大部分預期收益率已經(jīng)達到10%以上，6月下旬，在香港上市的融創(chuàng)集團先后兩筆高息信托融資，年利率高達17%。

而更大的誘惑正在上演，上周，一款號稱預期年化收益率可以達到25%的房地產(chǎn)信托出現(xiàn)在杭州。據(jù)悉，該信托為平安信托和綠城中國共同打造的平安財富安城1號房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品，平安信托以股權投資方式參與綠城溫州龍灣項目，年化收益率在25%以上。

記者致電平安信托相關銷售人員，據(jù)介紹，該公司確實有這樣一款高收益信托產(chǎn)品正在募集，這也是該公司第一次嘗試股權投資房地產(chǎn)企業(yè)，但“之前已經(jīng)做過一些測試”。她表示：“綠城投資的地塊在區(qū)政府旁邊，2008年拿地的時候地價只有一萬元左右，整個開發(fā)成本不到兩萬元，現(xiàn)在周邊二手房價格都在3.7萬左右，一兩年之后開盤的利潤絕對可以保證?！彼嘎?，該產(chǎn)品募集規(guī)模8億元，“席位”已所剩不多。

風險：高融資成本如何回收

高回報的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品背后是房地產(chǎn)企業(yè)巨額的融資成本。業(yè)內(nèi)人士稱，如果加上信托手續(xù)費用及融資渠道費用，上述融創(chuàng)集團信托產(chǎn)品的融資成本鐵定要突破20%。而平安信托推出的25%高年化收益率產(chǎn)品采用的是股權投資方式，意味著企業(yè)將出讓更多的利益。而如此高的融資成本不但意味著房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)非常缺錢，同時也顯示房地產(chǎn)企業(yè)依然看好三五年內(nèi)的房價。

但是，對投資者來說，高回報意味著更高的風險。目前房地產(chǎn)信托的風險主要來自資金被挪用的風險、項目無法完工的風險和房產(chǎn)難以售出的風險。

西南財經(jīng)大學信托與理財研究所信托行業(yè)研究員趙楊分析稱，在項目出現(xiàn)問題，地產(chǎn)公司、信托公司均無法償還投資者欠款，抵押物(房產(chǎn))折扣銷售受阻下，有可能出現(xiàn)本金受損。而平安信托的銷售人員也直言，在房地產(chǎn)信托中，股權投資的風險比普通的債權投資更大。趙楊提醒投資者，要選擇有實力的信托公司和大項目，盡量規(guī)避風險。

背景：上半年房地產(chǎn)信托收益率“領跑”

西南財經(jīng)大學信托與理財研究所監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年共發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品1456款，計劃募集規(guī)模3745.88億元，平均期限14.28個月，平均年化預期收益率9.46%。其中資金運用于房地產(chǎn)領域的信托數(shù)量為343款，其平均的年化收益率高達10.86%，在各類信托產(chǎn)品中仍然處于明顯的領先地位。