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近期，就在“商業(yè)銀行首套房貸款首付比例可能上調(diào)”的消息不脛而走的當(dāng)口，市場(chǎng)上已有部分二手房中介公司和抵押擔(dān)保公司蠢蠢欲動(dòng)，紛紛推出二手房交易墊資業(yè)務(wù)以維持生計(jì)?！安徽撌琴u(mài)房人貸款沒(méi)還完，還是購(gòu)房人首付湊不齊，都可以通過(guò)墊資業(yè)務(wù)解決。”業(yè)內(nèi)人士張經(jīng)理昨天表示，除了可以為中介公司增加收入，墊資業(yè)務(wù)再度被市場(chǎng)“想起”的主要原因，在于中介力圖通過(guò)墊資保住日漸稀缺的成交機(jī)會(huì)。

中介墊資涉嫌違規(guī)

在一家IT公司任高管的劉先生名下已有一套房產(chǎn)，又是外地戶口，在北京限購(gòu)政策下，他再買(mǎi)房之前，必須售出已有住房來(lái)?yè)Q取購(gòu)房資格。日前，他在回龍觀天慧園一家門(mén)店將原有的一套兩居室掛牌，并選定了一套130平方米的三居室二手房，總價(jià)280萬(wàn)元。

由于是二套房貸，劉先生需支付60%首付、即168萬(wàn)元，原住房售出所得資金155萬(wàn)元不夠，中介公司便為其提供了為期兩個(gè)月的13萬(wàn)元墊資，按墊資額度2%的標(biāo)準(zhǔn)收5200元服務(wù)費(fèi)。

張經(jīng)理介紹，這種類似民間高利貸的“墊資”業(yè)務(wù)，一般出現(xiàn)在購(gòu)房過(guò)程中，當(dāng)購(gòu)房人首付不足時(shí)，由中介公司或抵押擔(dān)保公司拿出資金，幫購(gòu)房人補(bǔ)足首付款以幫助其順利購(gòu)房的業(yè)務(wù)。在簽署墊資合同時(shí)，中介公司或擔(dān)保公司會(huì)和借款人達(dá)成協(xié)議，以借款人所購(gòu)房屋作為抵押物，加上商業(yè)貸款，實(shí)際形成了“重復(fù)貸款”的違規(guī)現(xiàn)象。

墊資“利率”翻番

2008年之前，由于大多數(shù)銀行都開(kāi)設(shè)了“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，如二手房買(mǎi)房人和賣(mài)房人在同一家銀行貸款，可以很輕松地完成貸款轉(zhuǎn)移。即使不在同一家銀行貸款，由擔(dān)保公司介入的擔(dān)保函也能促成貸款轉(zhuǎn)移，確保那些房主仍欠銀行貸款的二手房成交。

彼時(shí)，得益于相對(duì)寬松的貨幣政策，市場(chǎng)上的中介墊資業(yè)務(wù)始終難成氣候。用張經(jīng)理的話說(shuō)，這一業(yè)務(wù)的靈活性主要體現(xiàn)在一些投機(jī)客身上，墊資業(yè)務(wù)雖然會(huì)給他們帶來(lái)更高的融資成本，但可以大大縮短貸款發(fā)放的等待期，在房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，使資金快進(jìn)快出，靠倒騰房子獲利。

2008年，北京等地“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)被叫停，作為主要替代業(yè)務(wù)的墊資，也隨著市場(chǎng)上資金流動(dòng)性的變化而露頭。

“我們所收的是墊資服務(wù)費(fèi)，不叫利息?！币患覔?dān)保公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理陳先生說(shuō)，目前，各中介、擔(dān)保公司會(huì)向借款人收取2%至5%的墊資手續(xù)費(fèi)，期限從1個(gè)月到1年不等。通常，墊資額度越高，期限越長(zhǎng)，相應(yīng)的“利率”也越高。以借款3個(gè)月，“行價(jià)”3%的服務(wù)收費(fèi)計(jì)算，一筆墊資的年化“利率”將會(huì)達(dá)到12%，幾乎比央行公布的同期貸款利率高出一倍。

毀約將陷財(cái)務(wù)糾紛

“墊資業(yè)務(wù)看似一本萬(wàn)利，背后風(fēng)險(xiǎn)叢生?！标愊壬f(shuō)。因此，目前擔(dān)保公司所提供的墊資對(duì)象主要為已簽訂購(gòu)房合同的二手房買(mǎi)賣(mài)雙方。若二手房賣(mài)方仍有按揭，該房產(chǎn)在有抵押的情況下是不能過(guò)戶交易的，必須由賣(mài)方先還清銀行貸款。但賣(mài)方因經(jīng)濟(jì)原因，需要通過(guò)中介墊資解押。一系列手續(xù)完成后，擔(dān)保公司就成了這套房子的“臨時(shí)”主人，待賣(mài)方收到購(gòu)房款后，再將房子“贖回”。

相比之下，中介為買(mǎi)方墊資風(fēng)險(xiǎn)更大。主要是購(gòu)房人辦理商貸時(shí)已將房屋抵押給銀行，如果購(gòu)房人不能按約定償還，中介追索資金的操作空間有限。

“擔(dān)保公司給買(mǎi)方墊資時(shí)，也是非常謹(jǐn)慎的，因此才必須與中介公司合作，只向已簽購(gòu)房合同的客戶放款?！标愊壬嘎叮恍┐笮椭薪楣靖墙畼桥_(tái)，將公司內(nèi)部的貸款部門(mén)成立為獨(dú)立的擔(dān)保公司，以免“肥水流入外人田”。而高風(fēng)險(xiǎn)有高回報(bào)，一旦二手房成交后，中介將傭金和墊資服務(wù)費(fèi)收入囊中，成為最大贏家。

“所以對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，找中介墊資買(mǎi)房，千萬(wàn)悠著點(diǎn)?！北本┓繀f(xié)有關(guān)專家提醒，有關(guān)部門(mén)三令五申，禁止抵押貸款購(gòu)房，而中介墊資業(yè)務(wù)中涉嫌違規(guī)的環(huán)節(jié)很多。由于與中介簽訂了房屋抵押合同，一旦出現(xiàn)糾紛，屬于利益共同體的中介和擔(dān)保公司沆瀣一氣，購(gòu)房人免不了吃虧上當(dāng)，所以應(yīng)盡量避免辦理此類業(yè)務(wù)。此外，如遇到賣(mài)房人反悔，拖延過(guò)戶時(shí)間，已經(jīng)辦理墊資的購(gòu)房人不僅會(huì)背負(fù)高額的“服務(wù)費(fèi)”，還很可能因毀約陷入與中介及擔(dān)保公司長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)糾紛。(記者 劉宇鑫)