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長期以來，逾期交房、逾期辦證一直是房地產(chǎn)法律糾紛的熱點問題，逾期交房時間如何確認(rèn)、交房條件的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么、合同約定的逾期責(zé)任能否變更等問題一直是廣大購房者關(guān)注的焦點。對此，法律人士通過幾個典型案例對逾期交房、逾期辦證等熱點問題進(jìn)行了剖析。

焦點一：交房時間的認(rèn)定

案例：2007年，市民張先生在市區(qū)購買一套商品住宅。在簽訂的《商品房買賣合同》中，合同約定房屋交付使用時間為2007年8月。此外，根據(jù)《商品房買賣合同》第十五條的約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540個工作日內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)資料備案登記。合同簽訂后，張先生按合同約定全額支付了房款，并于2007年10月25日向開發(fā)商交納房屋有關(guān)費用后入住。但入住后，開發(fā)商卻未能在合同約定的期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)部門提供辦理房屋所有權(quán)證所需的資料進(jìn)行備案，導(dǎo)致張先生至今未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。為此，張先生要求開發(fā)商按合同約定內(nèi)容支付逾期辦證違約金。

然而，在交涉中，張先生與開發(fā)商之間就房屋交付時間認(rèn)定上發(fā)生分歧。開發(fā)商認(rèn)為，房屋實際交付時間應(yīng)以購房人張先生實際收房時間為準(zhǔn)。而張先生卻認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以合同約定的交房時間為準(zhǔn)。那么，房屋實際交付時間究竟該如何確定呢？

律師分析：對于本案中房屋實際交付的時間，從開發(fā)商所提供的證據(jù)證明，在2007年10月25日，張先生向物業(yè)管理公司交納了房屋的有關(guān)費用，該時間與交接書上的時間一致，根據(jù)證據(jù)相互印證可以證明，張先生實際接收并使用房屋的時間應(yīng)當(dāng)是在2007年10月25日，而并非合同約定的2007年8月30日。因此，從2007年10月25日起到2009年12月16日為開發(fā)商進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記資料備案的期間。逾期辦證起始計算日期應(yīng)從2009年12月17日起開始計算。

焦點二：交房條件的認(rèn)定

案例：市民徐先生于2009年7月30日接到開發(fā)商的交房通知，但當(dāng)時由于開發(fā)商未能提供建筑工程消防意見書，故徐先生拒絕收房。根據(jù)雙方所簽合同約定的交房條件為“該商品房經(jīng)驗收合格”。徐先生認(rèn)為，商品房驗收合格不僅是取得工程竣工驗收報告，還應(yīng)經(jīng)過消防驗收合格后才能交付使用。而開發(fā)商則認(rèn)為，合同約定的“經(jīng)驗收合格”是指工程質(zhì)量驗收。而且依據(jù)相關(guān)法律和行政法規(guī)規(guī)定，取得工程竣工驗收報告后，即可交付使用。而消防驗收已屬綜合驗收范圍，故樓盤在取得工程竣工驗收報告后通知徐先生收房是符合合同約定的交付條件的。就此問題，徐先生與開發(fā)商之間發(fā)生了嚴(yán)重分歧。

律師分析：合同雖約定“該商品房經(jīng)驗收合格”作為交房條件，但根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第61條規(guī)定，建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后方可交付使用。同時，國務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》規(guī)定：建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位對建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)；建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收；并于工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)將相關(guān)資料報主管部門備案。為此，樓盤取得工程竣工驗收報告是作為交房條件的一方面。另一方面，根據(jù)《中華人民共和國消防法》第10條“按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計建設(shè)工程竣工時，必須經(jīng)公安消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防驗收，未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用”的規(guī)定，說明法律對工程建筑的交付使用做了強(qiáng)制性規(guī)定。為此，公安消防部門出具的消防驗收意見書證明建設(shè)項目消防驗收合格，應(yīng)成為交房的另一個條件。

焦點三：違約金過低能否申請調(diào)高

案例：市民黃女士在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中明確約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.1%向買受人支付違約金?，F(xiàn)超過合同約定很長一段時間，開發(fā)商依然未能按約將需由其提供的辦理權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。為此，黃女士準(zhǔn)備將開發(fā)商告上法庭，要求其賠償逾期辦證違約金。現(xiàn)黃女士覺得當(dāng)初合同約定的違約金過低，顯示公平，不知道是否能申請增加違約金？

律師分析：雖然黃女士與開發(fā)商在合同中約定了逾期辦證的違約金，但該違約金明顯過低，顯示公平。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以要求人民法院進(jìn)行調(diào)整。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十八條規(guī)定，在損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

焦點四：開發(fā)商是否有權(quán)申請違約責(zé)任變更

案例：市民楊先生購買金陽某樓盤商品房一套，雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，如果開發(fā)商逾期交房，由開發(fā)商按日支付購房者購房價款的萬分之三作為違約金。此后，開發(fā)商在約定的交房時間逾期近一年后才通過竣工驗收交房，并由此導(dǎo)致楊先生不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。開發(fā)商雖然承認(rèn)了逾期交房的事實存在，但是認(rèn)為合同約定的違約金與實際損失相比過高，請求仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋租金損失進(jìn)行調(diào)整。

律師分析：商品房買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，且未違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)視為有效合法的合同，但雙方對逾期交房違約金是否過高存在爭議是本案的焦點。根據(jù)《合同法》第114條的明確規(guī)定“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

(案例分析由貴州北斗星律師事務(wù)所提供)(記者 劉圓圓 趙琳)