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經(jīng)歷新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策洗禮后，融資成本上升、難度加大成為今年擺在中國房地產(chǎn)開發(fā)商面前的一道難以逾越的門坎。

去年以來，中國政府加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。在收緊貨幣政策、加強(qiáng)信貸管理的同時，還推出了包括加強(qiáng)土地管理、加大保障房建設(shè)支持力度、及直接限制城市房價漲幅和住房購買行為等行政手段在內(nèi)的一系列措施。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)(Sunshine 100 Real Estate Group)常務(wù)副總裁范小沖稱本輪房地產(chǎn)調(diào)控是“歷來調(diào)控中措施最嚴(yán)格的一次”。

新一輪調(diào)控政策使得房地產(chǎn)商的融資難題凸現(xiàn)，融資能力決定著開發(fā)商的生死存亡。

傳統(tǒng)融資渠道受限

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，銷售回款是中國房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中一項重要資金籌措來源。

目前在30多個大中城市實施的限購令，直接遏制了房地產(chǎn)市場中的投機(jī)和投資需求，加之限制個人住房貸款等其他政策的推出，使得目前房地產(chǎn)市場，尤其是一線城市市場的觀望情緒濃厚，成交清淡。

數(shù)據(jù)顯示，今年一線城市住房銷售降幅減少。今年前5個月北京市住宅銷售面積較上年同期下降29.8%，上海住宅銷售面積降幅也高達(dá)21.9%。

許多城市房地產(chǎn)銷量減少，直接給房地產(chǎn)商脆弱的資金鏈造成嚴(yán)重打擊。

而作為房地產(chǎn)開發(fā)商另一重要資金來源的銀行貸款也受到嚴(yán)重限制。

中國銀行業(yè)主管部門銀監(jiān)會多次要求商業(yè)銀行加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險控制。

盡管銀監(jiān)會從未公開叫停開發(fā)貸款，但國內(nèi)商業(yè)銀行實際早已收緊對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的審批。

據(jù)某不愿署名的國有商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人透露，該行自去年下半年開始，就已收緊住房貸款，將包括開發(fā)貸款和個人住房貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)貸款交由某特定支行統(tǒng)一管理，嚴(yán)格審批。

而據(jù)某總部位于北京的房地產(chǎn)企業(yè)管理人士稱，目前商業(yè)銀行的開發(fā)貸款主要投向中央企業(yè)，其他房地產(chǎn)商從銀行獲得開發(fā)貸款的難度極大。

陽光壹佰副總裁范小沖也表示，即使能從銀行獲得貸款，貸款成本也較過去明顯增加，銀行會收取其他費(fèi)用的名目，這使得貸款成本在常規(guī)貸款利率的水平上實際還會上浮2個百分點左右。

中國自去年末開始頻頻收緊貨幣政策，導(dǎo)致金融系統(tǒng)流動性漸近枯竭，這對求“資”若渴的開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜。

自2010年第三季度以來中國已4次上調(diào)存貸款利率，存款準(zhǔn)備金率今年以來更是以每月一次的頻率被調(diào)高至21.5%的歷史高位。

此外，資本市場融資的大門也在房地產(chǎn)企業(yè)面前關(guān)閉。

去年以來，監(jiān)管部門收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)股市融資的審批，同時環(huán)境惡化也增加了地產(chǎn)商發(fā)行債券的難度和成本。

評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾公司(Standard & Poor’s)今年6月份以國內(nèi)放貸條件收緊、地產(chǎn)銷售放緩為由，將中國房地產(chǎn)業(yè)的評級展望由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面。這將進(jìn)一步對房地產(chǎn)商從資本市場融資產(chǎn)生不利影響。

由于目前市場不看好房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)類股估值低，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)將醞釀多年的上市計劃束之高閣。

企業(yè)尋求融資新思路

房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，在項目開發(fā)過程中需要源源不斷現(xiàn)金流的支撐，傳統(tǒng)融資渠道受限迫使其向其他領(lǐng)域?qū)ふ覚C(jī)會。

信托產(chǎn)品由于所受監(jiān)管較少，操作起來相對靈活，自去年以來逐漸成為房地產(chǎn)商青睞的融資手段。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，目前對于非中央企業(yè)的地產(chǎn)商而言，其資金來源中有大約逾五分之一來自信托。

國內(nèi)信托研究機(jī)構(gòu)用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月集合信托產(chǎn)品投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金規(guī)模達(dá)人民幣1,168億元，占信托資金總量的45%。可見信托作為房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段之一，重要性越發(fā)明顯。

不過信托產(chǎn)品成本高，加之近來監(jiān)管部門越來越重視對信托產(chǎn)品風(fēng)險的控制，這導(dǎo)致信托融資門坎也越來越高。

銀監(jiān)會去年11月份曾要求信托公司提交房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險及合規(guī)報告，并要求銀行在今年年底前將表外信托貸款轉(zhuǎn)至表內(nèi)，以方便監(jiān)管。與此同時，有關(guān)監(jiān)管部門叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的傳言也不斷傳出。

此外，私募基金異軍突起，也逐漸作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個重要渠道。

根據(jù)國內(nèi)私募與創(chuàng)投領(lǐng)域?qū)I(yè)研究機(jī)構(gòu)清科研究中心的研究，2010年開始房地產(chǎn)基金的募集活躍度開始回升，全年共有10只基金融資18.59億美元。到2011年，房地產(chǎn)基金募集進(jìn)一步提速，且多有專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)參與，規(guī)模也逐步擴(kuò)大。

該研究機(jī)構(gòu)還預(yù)計，2011年將是私募房地產(chǎn)基金募集、投資集中發(fā)力的一年。

民間信貸則成為一些走投無路房地產(chǎn)企業(yè)的救命稻草。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，目前一些小型房地產(chǎn)企業(yè)非常依賴民間融資，為獲得資金不惜接受極高的貸款利率。

還有部分企業(yè)則紛紛轉(zhuǎn)向海外尋求出路。

根據(jù)數(shù)據(jù)公司Dealogic的統(tǒng)計，當(dāng)中尤以在境外發(fā)行的美元高收益?zhèn)顬槠毡椋航衲暌延?0家中國的房地產(chǎn)開發(fā)商在境外發(fā)行了總值48億美元、以美元計價及結(jié)算的債券；另有4家發(fā)行了總23億美元俗稱“假人債”的人民幣合成債券，這些債券以人民幣計價、但以美元結(jié)算，本質(zhì)上與美元債券分別不大。

不過鑒于中國對資本流動管制仍很嚴(yán)格，海外融資的模式很難成為未來房地產(chǎn)企業(yè)的主力。

調(diào)控之下行業(yè)面臨整合

傳統(tǒng)融資渠道受限，新的融資手段則面臨成本高、要求嚴(yán)格等問題，這使得如何維系岌岌可危的資金鏈成為擺在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面前一道難以逾越的門坎，中國房地產(chǎn)業(yè)整體前景并不樂觀。

某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，今年第三季度的住房銷售情況十分關(guān)鍵，若成交量仍不見明顯好轉(zhuǎn)，則可能有一批中小型房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而垮掉。

為解決融資難題，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)計還將迎來一場整合并購潮。