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嚴(yán)厲的限購限貸政策不見放松跡象，存款準(zhǔn)備金率6次上調(diào)致“錢荒”不斷，年內(nèi)第三次加息箭在弦上……在一系列利空政策的連續(xù)打擊下，全國樓市如入冰河世紀(jì)。截至6月底，北京新房供求出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，二手房市場量價齊跌，北京樓市交出“半年考”成績單。

買房不用排號了

預(yù)交定金、排號選房、坐地起價，這些在樓市火爆時期經(jīng)常見諸開發(fā)商售樓處的字眼在2011年的北京樓市徹底絕跡，而所謂“日光盤”也早已消失在購房者的記憶中。“不用排號，您隨時來都可以挑房，兩居、三居，南北通透，看房有班車?！痹谌涨芭e辦的夏季房展上，一些在展廳外蹲點的樓盤項目促銷人員告訴記者，“只要您留下聯(lián)系方式，以后買房時就能享受優(yōu)惠。”但記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，留下客戶聯(lián)系方式只是為了銷售人員今后更精準(zhǔn)地進行“短信轟炸”。

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月30日的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，北京一手住宅市場期房現(xiàn)房合計簽約43353套，同比下跌16.4%，簽約率只有43%，其中有43個項目簽約率不足四成。北京中原地產(chǎn)根據(jù)市場總市值計算，上半年新增庫存累計增加了548.3億元。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場首席分析師張月分析，今年6月新建期房供應(yīng)量達到9500套，約為1月份的9倍，而6月期房現(xiàn)房成交總量應(yīng)不會超過9000套，這是2011年以來新房市場首次出現(xiàn)總供應(yīng)大于總需求的情況。

二手房量價齊跌

在嚴(yán)厲的“限購令”下，投機資本幾乎再無施展空間?！跋拶徬拶J等調(diào)控政策抑制了投機等非理性需求，目前市場上九成以上需求都為自住?！北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，目前本市戶籍購房者已經(jīng)達到91%，這一比例比限購前提高了40個百分點。

投機資本的撤離不僅極大地打擊了新房市場，二手房市場更是苦不堪言。截至6月30日數(shù)據(jù)，6月北京二手住宅成交總量為7034套，日均成交不足250套，預(yù)計加上6月30日當(dāng)天簽約，總量也不會超過8000套，這將創(chuàng)下29個月以來新低。

除了成交量跌入冰點之外，二手房價格也同樣開始由盛轉(zhuǎn)衰。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究員的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6月二手房成交價為24653元/平方米，比5月份下跌了0.5%，其中郊區(qū)降幅較大，昌平、順義、通州、大興分別下跌4.8%、4%、3.4%和3.3%，而東城和西城則分別出現(xiàn)5.4%和6%的上漲。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認(rèn)為，由于一手住宅價格更低、交易稅費更低、購房的房貸成本更低，加上銀根的不斷收緊、貸款門檻的不斷提高，使得部分二手房需求者開始轉(zhuǎn)向購買一手住宅，部分二手房業(yè)主主動降價的意愿越來越強烈，郊區(qū)價格率先松動，降價潮也將逐步向城市核心區(qū)擴散。

晨報記者 孫春祥

■財經(jīng)晨譚

開發(fā)商的另類“囚徒博弈”

2011樓市“半年考”的成績對開發(fā)商而言顯然是不理想的，因為成交量的大幅下滑勢必會造成大量的投資款無法回籠，而對依靠滾動開發(fā)為生存模式的開發(fā)商而言，在社會流動性全面緊張的形勢下無法獲得銷售回款，無疑是自尋死路。那么，為什么開發(fā)商明知扛價是條死路，卻依然無動于衷？

在經(jīng)濟學(xué)的博弈論中有這樣一個模型，名為“囚徒困境”。內(nèi)容是甲乙兩個囚犯共同犯罪，但卻沒有足夠的證據(jù)指控二人入罪，于是警方分開囚禁嫌疑犯，對二人進行單獨提審，提出如果一人認(rèn)罪并檢舉對方而對方拒絕認(rèn)罪，則此人即時獲釋，拒絕認(rèn)罪者處10年監(jiān)禁；如果二人同時認(rèn)罪并相互檢舉，二人都被處以5年監(jiān)禁；如果二人同時拒絕認(rèn)罪，則均判處10年監(jiān)禁。

目前開發(fā)商與“囚徒”的處境類似。如果“限購令”下的游戲規(guī)則不改，率先退出扛價陣營大幅降價的開發(fā)商能夠迅速打開銷售局面，而堅持扛價者則依然坐冷板凳；如果扛價各方同時選擇大舉降價，大多數(shù)開發(fā)商至少能夠日子好過一些；如果一直選擇拒絕降價，只能集體等死。

很顯然，選擇背叛依然是開發(fā)商們的最優(yōu)選擇，但為什么目前現(xiàn)實的情況并非理論的博弈結(jié)果呢？

這其中奧秘就在于開發(fā)商博弈模型中第三種條件不同于“囚徒困境”模型。事實上，開發(fā)商心里并非在跟市場博弈，而是選擇在跟“游戲規(guī)則”博弈。開發(fā)商目前心里在這樣盤算：不降價、減少拿地，地方政府就拿不到土地財政收入了，僵持下去，給開發(fā)商“松綁”的時刻也許還會等來呢。

這其實是一場關(guān)于時間的博弈。通過半年的數(shù)據(jù)我們已經(jīng)依稀感覺到山雨欲來的味道：現(xiàn)在正是僵持階段，只要“限購令”不松綁，“囚徒”還能扛多長時間，下半年見吧！ ●孫春祥