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地方土地抵押融資貸款手續(xù)是否健全，正在接受?chē)?guó)家土地督察局的重點(diǎn)清查。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者近日獲悉，地方政府利用融資平臺(tái)公司大規(guī)模違規(guī)融資和超值抵押?jiǎn)栴}，成為駐各區(qū)域督查分局清查工作的重中之重。

對(duì)于查出的問(wèn)題，國(guó)家督察局會(huì)督促地方進(jìn)行整改，嚴(yán)禁地方政府越權(quán)抵押。對(duì)于因個(gè)人原因造成的違法違規(guī)貸款，將會(huì)依照相關(guān)程序?qū)ω?zé)任人進(jìn)行處理。此外，國(guó)家土地督察局也希望通過(guò)此次清查，讓地方政府建立一套土地抵押登記審核責(zé)任認(rèn)定的長(zhǎng)效機(jī)制。

“很多人關(guān)心土地出讓金，卻并未關(guān)注到其捆綁的貸款。土地"超發(fā)"帶動(dòng)貨幣超發(fā)，土地成了地方政府的第二貨幣?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前有相當(dāng)數(shù)量的融資平臺(tái)，其貸款絕大部分是土地抵押貸款，且很多還款主要依靠土地出讓的收入。在當(dāng)前土地市場(chǎng)低迷的情況下，如果地方的土地出讓收益出現(xiàn)縮水，會(huì)使土地抵押貸款的信用危機(jī)日趨顯性化。

土地超值抵押非個(gè)案

“土地抵押融資是我們年度重點(diǎn)清查的工作之一。在蘭州、榆林、咸陽(yáng)的督察，土地抵押融資都是重點(diǎn)。下一步，西寧和烏魯木齊也要查?！眹?guó)家土地督察西安局一位負(fù)責(zé)人表示。

其介紹，當(dāng)前地方政府利用融資平臺(tái)公司進(jìn)行土地抵押融資確實(shí)存在違規(guī)問(wèn)題。

所謂融資平臺(tái)公司，即由地方政府及其部門(mén)和機(jī)構(gòu)等通過(guò)財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

土地抵押融資存在的違規(guī)問(wèn)題主要包括：一是地方政府用于抵押的土地，有些沒(méi)有走正常的出讓程序就進(jìn)行抵押；也有把一些公共設(shè)施用地，比如機(jī)關(guān)辦公樓、水庫(kù)，甚至綠地進(jìn)行抵押融資；還有少數(shù)地方用集體土地抵押融資。

此外，最為嚴(yán)重的問(wèn)題是銀行監(jiān)管不嚴(yán)，虛估資產(chǎn)，土地評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)格，形成土地超值抵押，有的甚至高達(dá)10倍。

“我們通過(guò)幾輪督察發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)象還真不是個(gè)案，比較普遍。有一塊地，上個(gè)月剛公開(kāi)掛牌，出讓價(jià)是200多萬(wàn)元，而這個(gè)月就到銀行抵押，獲得1000多萬(wàn)元貸款?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示，“我不知道銀行是怎么把關(guān)的？掛牌成交價(jià)網(wǎng)上是公開(kāi)的，一看便知?！?/p>

據(jù)介紹，對(duì)于各地融資平臺(tái)查出的問(wèn)題，國(guó)家土地督察局會(huì)督促地方進(jìn)行整改，嚴(yán)禁地方政府越權(quán)抵押，超值抵押，要讓抵押貸款有合格的抵押標(biāo)的物。對(duì)于個(gè)人原因造成的違法違規(guī)貸款，將會(huì)依照相關(guān)程序上報(bào)，并對(duì)責(zé)任人進(jìn)行處理。

事實(shí)上，除了國(guó)家土地督察局外，國(guó)家審計(jì)署和銀監(jiān)會(huì)也對(duì)地方的融資平臺(tái)進(jìn)行全面審查。2011年3月1日，國(guó)家審計(jì)署18個(gè)特派辦和37家地方審計(jì)機(jī)關(guān)，已開(kāi)始對(duì)31個(gè)?。▍^(qū)、市）和5個(gè)計(jì)劃單列市的政府性債務(wù)進(jìn)行全面審查。審查結(jié)果將在本月底公布。銀監(jiān)會(huì)則按季對(duì)地方融資平臺(tái)進(jìn)行檢查。

十萬(wàn)億貸款危及地方財(cái)力

國(guó)家土地督察局、國(guó)家審計(jì)署和銀監(jiān)會(huì)共同拉起了清查地方土地融資平臺(tái)的大網(wǎng)。國(guó)家土地督察局對(duì)土地抵押融資的抵押標(biāo)的物的合格性進(jìn)行清查，審計(jì)署對(duì)地方融資平臺(tái)本身資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流、資產(chǎn)質(zhì)量以及對(duì)應(yīng)的貸款償付資金的落實(shí)情況進(jìn)行審查，銀監(jiān)會(huì)則從地方融資平臺(tái)的還貸風(fēng)險(xiǎn)上進(jìn)行檢查控制。

三部門(mén)三管齊下的清查，表明了中央對(duì)當(dāng)前地方融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視。據(jù)央行近日發(fā)布的關(guān)于地方融資平臺(tái)貸款的數(shù)據(jù)顯示，地方政府融資平臺(tái)已超過(guò)1萬(wàn)家，其融資總額或已超過(guò)14億元，超出市場(chǎng)對(duì)于融資平臺(tái)貸款總量的預(yù)期。

兩個(gè)月前，國(guó)家土地總督察徐紹史公布“2010年土地督察和執(zhí)法監(jiān)察情況”時(shí)表示，當(dāng)前違規(guī)利用土地抵押貸款存在較大的債務(wù)和金融風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別地區(qū)的融資規(guī)模已超過(guò)當(dāng)?shù)刎?cái)力許可。

“截至2010年底，各地政府融資平臺(tái)的貸款應(yīng)在10萬(wàn)億元左右，土地抵押占有很大比例，很多還款主要依靠土地出讓收入?！敝袊?guó)人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院教授王勇認(rèn)為，在當(dāng)前樓市低迷的情況下，土地出讓收益已大幅縮水，央行應(yīng)把管理通脹預(yù)期所實(shí)行的貨幣、信貸政策與財(cái)政、產(chǎn)業(yè)、外貿(mào)、國(guó)土資源以及住房建設(shè)等政策緊密協(xié)調(diào)。

在過(guò)去兩年里，雖然地方融資平臺(tái)土地抵押貸款較受銀行青睞，但面對(duì)監(jiān)管層步步緊逼的風(fēng)險(xiǎn)提示，銀行對(duì)地方土地抵押貸款逐步持謹(jǐn)慎態(tài)度。目前，很多縣級(jí)及以下的地方融資平臺(tái)已不在銀監(jiān)會(huì)制定的房貸名單中。