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前5月納入統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品單只平均規(guī)模約3.64億元

6月18日，上海江橋萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)?！敖衲暧?jì)劃有17座萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，12家五星級(jí)酒店開始運(yùn)營(yíng)?！贝筮B萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林日前對(duì)媒體表示。在今年銀根收緊的情況下，萬達(dá)為了保證充足的現(xiàn)金以維持這般擴(kuò)張速度，開始大規(guī)模參與房地產(chǎn)信托融資，已有10只信托產(chǎn)品成立或正在募集，其中部分產(chǎn)品的規(guī)模在5億-15億元。而今年以前萬達(dá)僅推出過一只信托產(chǎn)品。

央行報(bào)告顯示，截至今年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款增幅已連續(xù)4個(gè)月呈下降趨勢(shì)，而此前證監(jiān)會(huì)暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組并購(gòu)申請(qǐng)。在房企普遍資金緊張的背景下，信貸成為不少企業(yè)融資的“另類”途徑。根據(jù)好買基金等機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，國(guó)內(nèi)信托公司共成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品148款。其中，納入統(tǒng)計(jì)的產(chǎn)品募集資金達(dá)到447.71億元，單只產(chǎn)品平均規(guī)模約為3.64億元，遠(yuǎn)超其他信托產(chǎn)品。

專家表示，目前開發(fā)商的信托融資利率已超過15%，而樓市成交已動(dòng)力不足，雙重壓力之下，風(fēng)險(xiǎn)累積不容忽視，投資者不可盲目追求高收益率。

信托成開發(fā)商維持資金鏈的重要渠道，融資利率超15%

經(jīng)過今年1月份的調(diào)整和適應(yīng)，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)在2月份和3月份觸底反彈，而4月份僅27只產(chǎn)品就募集到了153.46億元，5月份也達(dá)到近百億元。雖然與去年9月211.73億元的水平相比還有不小差距，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行仍會(huì)保持較大規(guī)模水平。

去年以來，普通房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇信貸寒冬，銀行已將房地產(chǎn)視為高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。2010年11月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，進(jìn)一步規(guī)范信托公司房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，不少信托公司暫停了產(chǎn)品發(fā)行計(jì)劃。

但是，來自銀行和監(jiān)管層的壓力難阻開發(fā)商融資沖動(dòng)。目前，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品許諾給投資者的最高收益率普遍超過10%，這意味著房地產(chǎn)信托背后的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付出的融資成本已經(jīng)相當(dāng)高了。房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托計(jì)劃融資的利率現(xiàn)在一般在15%以上，高者甚至達(dá)到了25%-30%，風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)目前的信托融資成本還能夠承受。

房企為何盯上信托？好買基金研究中心認(rèn)為：第一，相當(dāng)部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)比重較大，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是信托公司利潤(rùn)率最高的業(yè)務(wù)板塊。第二，從開發(fā)商的角度來看，房地產(chǎn)信托是開發(fā)商在信貸、樓市雙極寒中，維持資金鏈的重要渠道。因此，信托還是房地產(chǎn)公司除了開發(fā)貸款之外最靠譜的一種融資方式。

房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降，挑選信托應(yīng)更謹(jǐn)慎

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降，投資人在挑選房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)更加謹(jǐn)慎，要更多關(guān)注貸款企業(yè)資質(zhì)和財(cái)報(bào)等。

專家提醒，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)仍然處于較低水平。首先，產(chǎn)品仍以單一項(xiàng)目融資服務(wù)為主，運(yùn)作模式受到較大局限。多數(shù)產(chǎn)品最終投資標(biāo)的限定于1-2個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有名無實(shí)的現(xiàn)象比較普遍。其次，產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；捷^低，運(yùn)作水平有待改進(jìn)。第三，由于流動(dòng)性不足，缺乏有效的轉(zhuǎn)讓交易平臺(tái)。

對(duì)于未來房地產(chǎn)信托的發(fā)展，中誠(chéng)信托董事長(zhǎng)鄧紅國(guó)認(rèn)為：應(yīng)制定房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范監(jiān)管；推動(dòng)信托財(cái)產(chǎn)登記制度建設(shè)，為財(cái)產(chǎn)信托發(fā)展提供保障；健全信托稅制，降低交易成本；構(gòu)建信托交易流通平臺(tái)，促進(jìn)產(chǎn)品規(guī)?；?、長(zhǎng)期化發(fā)展。