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調(diào)控時至今日，樓市仍然一派怪力亂神之相。

國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，雖然1-5月，全國商品房銷售面積32932萬平方米，延續(xù)1-4月的低迷狀態(tài);5月70城市新建住宅價格上漲0.16%，創(chuàng)今年月度最低值。但與多數(shù)人預測相反，5月調(diào)控最緊的一線城市房價漲幅達到0.28%，遠超過二線城市的0.18%和三線城市的0.13%。

另一個讓不少人困惑的現(xiàn)象是，雖然國際信用評級機構(gòu)標準普爾及穆迪將中國房地產(chǎn)業(yè)的評級展望由穩(wěn)定調(diào)降至負面，但外資涌入中國樓市的步伐卻呈現(xiàn)出加速態(tài)勢。前5個月，外商投資中國房地產(chǎn)金額達266億元，同比增長57.3%。

對后市究竟應該看空還是看多?真相或許藏在開發(fā)商的資金鏈中。業(yè)內(nèi)人士分析，從眾多房企頻頻通過各種手段融資“找錢”來看，房企現(xiàn)金流正面臨考驗。隨著融資難度的升級，開發(fā)商或?qū)⒉坏貌徊扇〗祪r銷售的策略回籠資金。

亂象 一線城市房價仍在漲境外資金成房企融資首源

國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國商品房銷售面積32932萬平方米，同比增長9.1%，延續(xù)1-4月的低迷狀態(tài)。

不過，根據(jù)70個城市房價指數(shù)測算，5月相比4月，70城市新建住宅價格仍在上漲，漲幅為0.16%。更出人意料的是，今年以來，由于限購等調(diào)控政策主要針對一線城市，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預測今年一線城市將一片頹勢，但從5月的數(shù)據(jù)來看，一線城市漲幅最大，為0.28%;三線城市漲幅反而最小，為0.13%。而且二線城市漲幅為0.18%。而一線城市環(huán)比房價已經(jīng)連續(xù)兩個月領跑二、三線城市。

另一個讓人意外的現(xiàn)象發(fā)生在進入中國樓市的外資上。

6月15日，標普在一份亞洲房地產(chǎn)市場分析報告中預計，未來6至12個月內(nèi)，中國新房銷售價格可能會有10%左右的下降。標普還對30家中國房地產(chǎn)開發(fā)商的信用前景發(fā)表了評論，僅3家為投資級別，7家為“負面”。并警告稱，若未來中國房企銷售成績倒退，會有更多房企評級下調(diào)至“負面”。

摩根士丹利也發(fā)布中國房地產(chǎn)市場研究報告，認為三季度中國內(nèi)地開發(fā)商將推出更多新樓盤，且會提供進一步折扣，從而導致中國主要城市的銷售均價進一步下降。

而在此之前的4月，國際評級機構(gòu)穆迪就曾發(fā)布報告，將中國房地產(chǎn)業(yè)的信用評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，認為中國房地產(chǎn)開發(fā)商未來將面臨艱難的營運環(huán)境。

不過，從來自商務部的數(shù)據(jù)看，前5個月，外商投資中國房地產(chǎn)金額達266億元，同比增長57.3%。而且從1-3月、1-4月外商投資房地產(chǎn)金額分別為144億元、222億元，同比增速分別達到45.2%、62.3%來看，今年以來外商投資中國房地產(chǎn)領域就一直保持高增長態(tài)勢。

易城中國根據(jù)國內(nèi)83家重點房企的大額融資記錄統(tǒng)計分析，與2010年相比，2011年一季度各大房企融資渠道的變化較大，銀行貸款的比例已經(jīng)降至37%，境外資金已經(jīng)成為第一大來源，占比達到39%，而2010年這一比例只有25%。

錢荒 房企海外發(fā)債融資170億美元龍頭開發(fā)商已嘗試促銷

亂象的背后，至少可以剝離出幾個信息。

從一線城市房價環(huán)比漲幅高于二三線城市來看，高端住宅是拉高一線城市房價的主要原因。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，在北京、上海、廣州、深圳這類政策重點打壓城市，近期依然有高端住宅賣得不錯，說明長線投資需求并未跑光，尤其在高通脹的背景下，投資房地產(chǎn)仍是不少民間資本的選擇。也就是說，目前樓市的投資投機需求仍未被擠壓干凈。

近期恒大、綠地、中海、碧桂園等部分項目出現(xiàn)開盤逆勢走紅、甚至幾個人搶一套房的稀罕景象，其背后實際上是部分龍頭開發(fā)商調(diào)整銷售策略，采取降價促銷的辦法。這恰恰說明一般不受限購限貸政策約束的剛性需求，還是有很強的購房急迫性。

而就外資明里唱空暗地做多這一點，雖然不排除是國際輿論唱空中國樓市，讓國內(nèi)投資者亂了陣腳，以圖從中抄底的可能，但從房企融資份額中銀行貸款不斷下降、外資利用度不斷提高來看，在宏觀貨幣政策逐漸收緊的背景下，房企資金鏈正面臨著日益吃緊的情況。

標普提供的數(shù)據(jù)顯示，去年年初至今，中國房地產(chǎn)公司在海外僅通過債券的融資規(guī)模已達170億美元;其中，今年1-5月份，合計發(fā)債規(guī)模達到80億美元。

四處找錢出讓股權(quán)、信托融資、借殼上市

實際上，除了海外融資外，今年以來開發(fā)商早已開始通過各種渠道積極“找錢”。

地產(chǎn)巨頭萬科日前召開了今年第一次臨時股東大會，正式審議并通過關于與華潤集團合作的議案：貸款合同金額、利用的資金金額及共同投資金額總計約人民幣44.2億元;中國海外發(fā)展日前也發(fā)布公告稱，與11家著名銀行組成的銀團簽訂一項62億港元5年期的銀團貸款。

一些央企則通過母公司注資的辦法，如中鐵房地產(chǎn)日前就獲得母公司中國鐵建的50億元注資。中國海外、華潤置地等房企獲得貸款，與母公司的支持也密不可分。

還有通過出讓股權(quán)的方式。如北京城建近期宣布，擬收購北京中鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的世紀鴻城公司45%股權(quán)及其相應債權(quán);中糧地產(chǎn)也在同期發(fā)布公告稱，通過上海證券交易所出售公司持有的招商證券970.07萬股，之前已經(jīng)出售1651.42萬股，稅后利潤2.23億元。

房地產(chǎn)信托也格外受到尤其是中小型開發(fā)商的親睞。據(jù)中國信托協(xié)會統(tǒng)計，今年1-4月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量同比 增66.92%，募 集 資 金 同 比 增115.26%。房地產(chǎn)信托至少占據(jù)了整個信托業(yè)60%的業(yè)務。而從近幾個月各個信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，大部分都投向中小開發(fā)商位于二、三線城市的住宅類項目，融資額大多在5億元以內(nèi)。

此外，還有通過借殼上市的辦法。如金科集團借殼重組獲批，47億元資產(chǎn)注入ST東源。市場人士分析，從3月開始，借殼融資的數(shù)量明顯增加，僅近期就有幾家房企成功借殼。

下一步棋融資難度加大 只能降價促銷

房企巨額融資行動折射出對資金的饑渴，但許多融資行為也提高了公司的財務風險。標普表示，由于2009年以來，中國的房屋供應量一直處于高位，加上強烈融資需求下的高杠桿率，標普對未來中國房地產(chǎn)公司的還款能力表示懷疑。此外，標普等評級機構(gòu)此番下調(diào)對中國房地產(chǎn)公司的評級展望，也將會加大這些公司今后融資的難度。如近期香港市場已經(jīng)出現(xiàn)中資房企的債券認購不足的情況。

業(yè)內(nèi)人士分析，多數(shù)房企之所以寧可冒風險融資，也不愿意通過銷售回籠資金，一部分原因是擔心進入房價越降越?jīng)]人買的怪圈。但隨著融資難度越來越大，只有降價促銷才是解決資金饑渴的真正出路。而從國內(nèi)剛性需求的購房急迫性來看，只要優(yōu)惠程度足夠，房價達到心理價位，剛性需求就會積極入市。而由于通脹等因素影響，沒有出路的民間資本也將成為支撐房企資金鏈的中堅力量。