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二手房買賣流程

選房是購買二手房最關(guān)鍵的一環(huán)，很多人為選擇一套心儀的房屋不辭辛苦，四處看房。當(dāng)看好一套房屋時又不知該怎樣和對方交易，往往處于一種無從下手的尷尬狀態(tài)，通常二手房買賣流程主要有：支付購房定金，(并驗看對方的房屋產(chǎn)權(quán)證書)，并約定到相關(guān)權(quán)屬登記中心查閱戶籍檔案；簽訂契約(采用西寧市房地產(chǎn)交易管理所提供的樣本)；驗收房屋；交割房屋、房款，同時辦理產(chǎn)權(quán)過戶(約定尾款數(shù)額及尾款數(shù)額的支付時間、方式、地點)。

交易的成敗往往決定于雙方的信用度及對交易的責(zé)任感和雙方對細節(jié)、風(fēng)險的考慮，在這里我們簡單列舉個小案例，說明上述流程的關(guān)鍵性。

市民王先生看中了于女士的一套房屋，并且當(dāng)日向于女士支付購房定金1萬元，并約定成交價為30萬元，于女士收取該筆訂金并出具了收條，上面寫明收到王先生購房訂金人民幣1萬元整，次日于女士打來電話告知王先生房價有變要上漲房價3萬元，王先生決定取消該筆交易，并要求于女士賠償損失，遭到于女士拒絕之后，王先生至某律師事務(wù)所咨詢被告知于女士雖有悖于誠實信用的交易原則，但由于“定”金和“訂”金之間一字之差，加之王先生當(dāng)時并未與于女士簽約，故王先生無法主張其賠償請求。在本案中如果王先生注重交易細節(jié)，當(dāng)場請求于女士重新改寫收據(jù)并同時與于女士訂立契約明確約定雙方的違約責(zé)任，則王先生主張賠償?shù)臋?quán)利當(dāng)然會受到法律保護。

簽訂買賣契約是關(guān)系交易成敗的重要環(huán)節(jié)，大家在簽約前應(yīng)把握以下幾個原則：明確交易對象和成交價格，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、雙方履行權(quán)利義務(wù)的時間地點和雙方的違約責(zé)任。

在簽約時應(yīng)把握雙方權(quán)利義務(wù)的統(tǒng)一性和對等性，以及違約責(zé)任的適度性，避免不平等條款和違約責(zé)任的過度以避免無效條款的產(chǎn)生。把握好以上幾點，就可以避免交易風(fēng)險的產(chǎn)生。

委托法律機構(gòu)或中介機構(gòu)

由于二手房交易過程時間較長，在進行二手房交易時，可以委托專業(yè)的法律服務(wù)機構(gòu)或規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)介入交易，這樣一來雙方當(dāng)事人都可以減少或避免交易的風(fēng)險。上述機構(gòu)可以用其專業(yè)知識為交易雙方建立一個安全的交易平臺。但是不管委托哪家中介機構(gòu)，切勿忘記與其簽訂委托合同，明確中介機構(gòu)的委托義務(wù)和委托人的權(quán)利及雙方的違約責(zé)任，同時還需確認服務(wù)價格，以避免自己的合法權(quán)益受到侵害。

時下隨著人們生活節(jié)奏的加快，越來越多的房屋交易雙方當(dāng)事人愿意選擇將房屋買賣的交易事務(wù)交給房地產(chǎn)中介機構(gòu)運作。西寧市的房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)過十幾年的發(fā)展已趨向規(guī)范，加之房地產(chǎn)交易行政主管部門的有效監(jiān)管，近些年來未發(fā)生群體性重大詐騙和特大中介機構(gòu)委托合同糾紛案件，這是西寧市社會經(jīng)濟文明的又一標(biāo)志。但很多中介機構(gòu)在接受委托人的委托事務(wù)后，卻不得不面對過河拆橋、坐地起價、不按委托合同履行合同義務(wù)等尷尬的局面。很多房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)為維持經(jīng)營，不得不忍氣吞聲，鮮有狀告委托人的案例。只有少數(shù)中介服務(wù)機構(gòu)，不得不拿起法律武器為其維權(quán)。即便拿起法律武器，也大多只是選擇以調(diào)解的方式了結(jié)糾紛。

市民李先生委托某中介機構(gòu)將其房屋出售，后經(jīng)該中介機構(gòu)介紹，孫女士前去看房，后經(jīng)該中介機構(gòu)查實兩人未通過該機構(gòu)已達成交易。該中介機構(gòu)查實后再三勸告雙方當(dāng)事人履行委托合同義務(wù)，但遭到拒絕，該機構(gòu)一紙訴狀訴至某市仲裁委托會，經(jīng)該機構(gòu)調(diào)解，雙方均支付了約定居間報酬。

市民丁先生委托某中介機構(gòu)將其所有的房屋出售，后經(jīng)該中介機構(gòu)介紹，丁先生與李女士在中介機構(gòu)居間的情形下達成交易，并訂立合同，李女士支付丁先生購房定金1萬元整，后經(jīng)該機構(gòu)核實產(chǎn)權(quán)時發(fā)現(xiàn)，丁先生是在其配偶不知情的情形下私自出售房屋，且該機構(gòu)與其配偶溝通時，其配偶明確表示拒絕出售。在此情形下，該中介機構(gòu)以該產(chǎn)權(quán)交易有瑕疵為由通知雙方終止交易，并約請雙方前來協(xié)商解決合同終止和善后事宜，在該機構(gòu)的主持調(diào)解下，丁先生最終賠付李女士違約金1萬元。

驗收房屋與留置尾款的作用

部分房屋的買受人在驗收房屋前，由于過于輕信對方的口頭承諾，將全款提前付清，以致于在接收房屋時才發(fā)現(xiàn)對方并未按實際口頭承諾交付全部口頭約定的房屋設(shè)施。在此情況下，事先既沒有書面列舉房屋設(shè)施清單，事后又沒有留余款，結(jié)果只能是吃了虧。房屋設(shè)施清單明細是房屋買賣合同的重要附件，切不可馬虎，應(yīng)當(dāng)在交割房款前擬定清單，并適當(dāng)留置尾款，這樣可以有效督促出賣人履行合同義務(wù)，防止糾紛的發(fā)生。而出賣人如果對買受人的尾款支付能力有懷疑時，可聘請獨立的第三方機構(gòu)作為居間人，督促雙方履行合同義務(wù)。比如現(xiàn)在某些大型商業(yè)銀行已開通交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，也可以同時委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為其提供服務(wù)。

近年來，受投資需求和自住性需求等因素的拉動，西寧市房地產(chǎn)交易量一直呈上升趨勢。其中，存量房(即人們通常所說的二手房)的交易量尤為明顯。由于存量房大多為公民個人之間的交易，加之部分存量房的交易存在簽約時間短、交易周期長等特點，總是糾紛不斷。究其原因主要是大多交易個人對房產(chǎn)交易的流程及其存在的風(fēng)險認識不足。為此，記者采訪了西寧市方正居間事務(wù)所經(jīng)理褚敬明，提示廣大正在交易和即將交易二手房的朋友該如何規(guī)范買賣二手房。

褚經(jīng)理說，從今年2月至6月份他們事務(wù)所的交易量來看，上半年二手房供求基本平衡，西寧市郊比市區(qū)的成交量要好一些，尤其是城南新區(qū)的成交量是最大的。面對日益增長的二手房交易量，謹(jǐn)慎交易才能“險中取勝”。