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首先講一下著名的哈里森周期，雖說是著名，但估計大部分人還是不知道的，有必要給大家介紹一下。弗雷德.哈里森是全球最著名的房地產(chǎn)周期研究專家，他曾準確預見了1992年英國房地產(chǎn)的崩潰及2007年美國房地產(chǎn)的崩盤。根據(jù)哈里森的研究，工業(yè)革命以后才有完全意義的房地產(chǎn)周期，工業(yè)革命以來200多年的歷史表明，一個完整的房地產(chǎn)周期是18年左右，而且目前依然在起作用。在這18年里，哈里森認為，房價會先上漲7年，然后可能會發(fā)生一個短期的下跌，然后經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂（哈里森稱之為“勝利者的詛咒”），最后是歷時4年左右的崩潰。

為什么房地產(chǎn)周期能夠跨越歷史、種族、文化及國別，在工業(yè)革命后的幾百年中世界上所有市場經(jīng)濟國家都是如此相同呢？我想是因為進行經(jīng)濟活動的都是人類，而人性是共同的，即人類的恐懼、貪婪推動了房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)往復、周而復始。讓我們來看看世界上最近幾個著名的房地產(chǎn)泡沫：美國1989年房地產(chǎn)泡沫破裂，導致儲貸危機，到2007年次貸危機爆發(fā)，房地產(chǎn)泡沫再次破裂，歷時18年；日本房地產(chǎn)1974年開始為期3年的調(diào)整，到1992年一個更大的泡沫破裂，歷時18年；香港房地產(chǎn)1985年開始復蘇，中間經(jīng)歷慘痛的崩盤，人均資產(chǎn)損失273萬港幣，到2003年香港房地產(chǎn)業(yè)再次復蘇，歷時18年。

1998年是中國大陸房地產(chǎn)市場化的元年，從這年開始大陸房價經(jīng)歷了7年的上漲后，在2005年有一個短暫的調(diào)整，然后又有3年的快速上漲，08年上漲被全球金融危機暫時打斷，09年全年及10年初又是極為瘋狂的上漲（是否象哈里森所說的“勝利者的詛咒”）。根據(jù)哈里森周期，2011年左右的大陸房地產(chǎn)業(yè)處在變盤的節(jié)點。這是我想說的第一點，即大陸房地產(chǎn)的“時間之窗”已經(jīng)打開。

第二點關于目前房地產(chǎn)的政策面

大陸十多年來房價的高速上漲，已使城市中特別是北上廣的普通白領對擁有自己的房產(chǎn)越來越感到可望而不可及，更不要說其他的下層民眾（中國城鎮(zhèn)化的基礎和動力何在？），人們對高房價已忍無可忍，中共敏銳的覺察到這種民怨可能導致社會的不穩(wěn)定，動搖其執(zhí)政基礎，從2003年開始，就對房價進行過數(shù)次試探性的調(diào)控，但都由于調(diào)控方式和力度及房地產(chǎn)循環(huán)周期節(jié)點沒有真正到來等原因而未能湊效。2010年4月以來，面對瘋狂上漲的房價和巨大的社會輿論壓力，中共終于開始實行被稱為“史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策”，從國十條到國五條，從上調(diào)房貸到限購、加息，從試點出臺房產(chǎn)稅到打擊囤地和捂盤惜售，從抑制房產(chǎn)投機需求到加大保障房供給，這次房地產(chǎn)調(diào)控的力度之大、涉及面之廣前所未有，足見中央的決心之大，大有不把房價打下去絕不罷休之勢，通俗說，就是中共再也丟不起這人了。

第三點關于目前房地產(chǎn)的技術面

我們在分析和判斷經(jīng)濟問題時，時常忽略一些看似簡單的基礎性指標，比如股市中的市盈率和房市中的租售比（與市盈率的內(nèi)涵是完全一樣的）、房價收入比，因為這些指標在經(jīng)濟波動過程中往往鈍化，不能有效的指示短期中市場運動的趨勢，但這些指標的歷史極值在警示周期性節(jié)點方面卻是非常有力量的。我們不妨打開大陸波瀾壯闊、跌宕起伏的滬市A股K線圖，炒過股的都對上面四個時間和點位爛熟于心，那就是1997年1510點、1999年1756點、2001年2245點和2007年的6124點，它們是滬市A股幾年中最高點，但我們也不應忘記它們背后分別對應的簡單的市盈率，是60倍、63倍、66倍和70倍，而更仔細觀察這四個點位，我們會看到A股從來沒有在60倍的市盈率以上停留超過兩個月，這個看似簡單的常識有時會救我們的命（但不知道簡單常識能不能救一個國家的命）。看著K線圖上那四座陡峭的傲然挺立的山峰，總使人不寒而栗，我時常在想有多少貪婪的人們都死在上面啊，其實他們只需要知道一個簡單的常識就可以避免站在高高的山崗上與常娥妹妹長廂斯守到?？菔癄€。

由于大陸并沒有經(jīng)歷過一個完整的房地產(chǎn)周期，因此并沒有明確的可比較的歷史極值供參考，但是我們可以進行橫向的比較，也能得出大致的結論。來看一下美國房價收入比，即新建單戶住宅平均售價與人均可支配收入之比，它的歷史均值為8.4，超過9就屬于歷史極值區(qū)域，1989年美國房地產(chǎn)崩盤前這個指標值是9.73，2007年次貸危機前是9.9（我想這也是為什么巴塞爾協(xié)議三中將杠桿率這個簡單指標納入其中的原因吧，哈）?，F(xiàn)在來看一下咱們大陸房地產(chǎn)業(yè)中這些基礎性的指標值，租售比超過500（國際正常值150），在北上廣等熱點城市甚至租售比達到800和1000的房產(chǎn)也比比皆是。按單套住宅80平米算，目前的大陸房價收入比也超過30（國際正常值6-9）。大陸目前房地產(chǎn)總值與國民生產(chǎn)總值之比已經(jīng)超過2，而美國次貸危機爆發(fā)前的歷史峰值是1.74。無論從那方面看，目前大陸房地產(chǎn)價格都處于循環(huán)周期的極值區(qū)域，這是毫無疑問的。

房價收入比是不可能靠快速增加我國的人均可支配入在短期內(nèi)降低，因為人均可支配收入的增長速度受制于國民收入的增長速度。租售比也不可能靠快速增加房屋的租金在短期內(nèi)降低，原因有三：一是房屋租賃市場是一個零散的市場，沒有對價格具有一定控制力的壟斷供給者，不像新房出售市場一樣存在擁有大量新建房源的房地產(chǎn)開發(fā)商，處于壟斷地位的房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過調(diào)節(jié)新房出盤量控制供給，并通過宣傳制造房源緊缺的現(xiàn)象，推高房價。二是在租賃市場上，囤積房源進行炒作的成本太高，因為囤積的時間越長，損失這段時期的租金越高，在供給方激烈競爭的租賃市場上，這樣做顯然是得不償失的。三是租金是計入我國的CPI中，過快的上漲引起通脹影響民生，必然遭到政府的反制，情景可參照中央對付高企的房價和處理“豆你玩，蒜你狠”?？偠灾胧棺馐郾群头績r收入比回到正常的合理區(qū)間，只有華山一條路，即房價泡沫的破裂。

第四點關于目前房地產(chǎn)的資金面。

從短期來看，2009年和2010年，大陸政府為應對史無前例的國際金融危機，向市場注入了巨額的流動性，根據(jù)貨幣政策時滯在一年半到兩年的經(jīng)驗，2011年和2012年大陸將面臨巨大的通脹壓力。中共從改革開放以來的歷次事件中總結出來，通脹、分配不公和腐敗將影響其政權的鞏固，可能導致亡黨，因此把抑制通脹放在治國理政的突出位置上。從2010年底開始改變適度寬松的貨幣政策，通過提高存款準備金率和加息收緊市場流動性，以應對不斷加劇的通脹趨勢。在可預見的今明兩年內(nèi)，國家的這一政策應該不會改變。

從長期來看，大陸過去原材料和勞動力供給充裕、產(chǎn)能過剩的狀況正在發(fā)生變化。隨著劉易斯拐點的來臨，大陸勞動力供應已經(jīng)趨緊，工資水平正在上漲。資源品價格還會繼續(xù)上升，進一步推高通脹壓力。由于極低的利潤水平和不斷上漲的房地產(chǎn)價格，制造業(yè)公司正在減少投資，產(chǎn)能過剩對通脹的抑制會不斷減弱。因此，從長期看，大陸也面臨嚴重的通脹壓力，流動性緊縮可能成為常態(tài)?？傊谖磥磔^長一段時間，大陸處于加息周期，流動性會不斷緊縮，對于熟悉美國次貸危機發(fā)生原因的你們來說，是非常清楚這對房地產(chǎn)泡沫意味著什么。

結論

其實結論已經(jīng)不言而喻，在一個時間之窗打開的情況下，又發(fā)生了政策面、技術面和資金面的共振，有力的表明大陸房地產(chǎn)發(fā)展的拐點不可避免的到來，這是房地產(chǎn)周期的宿命，也是人類的宿命。如果任由市場的經(jīng)濟規(guī)律起作用，從現(xiàn)在起，大陸的房地產(chǎn)應該有一個3-4年的崩盤期，整體房價應該下跌20%以上，而泡沫嚴重的北京、上海總體房價應該下跌30%以上，不排除能跌50%（就像不能低估泡沫時期人們的瘋狂將房價推到令人瞠目的程度，也不要低估人們在價格崩潰時的恐懼與貪婪，可能使房價降到一個令人大跌眼鏡的水平，想想08年股市1664點是怎么出現(xiàn)的）?，F(xiàn)在唯一的變數(shù)就是政府的政策，如果在房價沒有調(diào)整充分的情況下，政府由于顧慮房價過分下跌對經(jīng)濟發(fā)展和金融穩(wěn)定造成的不良影響，采取救市措施，將房地產(chǎn)調(diào)控的各項措施依次取消，那么被壓抑的需求必將再次爆發(fā)出來（當然泡沫都是由真金白銀壘起來的，也是由真實的需求推動的，不論這種需求是正常的居住需求還是投機性需求），引起房價新一輪的暴漲，但這并不能改變泡沫最終破裂的宿命，只會將房地產(chǎn)泡沫吹的更大，將來跌的更慘，國家付出的代價更大。我感覺我們生活在一個偉大而又瘋狂的時代，我對將來資產(chǎn)市場的實際運行路徑充滿了無窮的好奇和猜想，讓我們一起細細體味這個時代所散發(fā)出的氣息并共同見證它的真相。

后記

每當泡沫來臨的時候，總會有人說這一次不一樣，我們這里是多么的與眾不同，可人類800年來的金融史告訴我們，歷史是多么的驚人相似，泡沫產(chǎn)生、膨脹和最終破裂的歷史總是不斷重演，從無例外，因為我們都是人類，都有共同的恐懼和貪婪，而人性的弱點是“我們”這個整體所無法克服的，所以人是有限理性的，市場并不完全有效，只要克服人性弱點，作為個人是可以持續(xù)戰(zhàn)勝市場的，巴菲特用他的一生來證明了這一點。以人的有限理性為理論前提，結合心理學的新興的行為金融理論必然有光明的發(fā)展前景。