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最近比較忙，清明也沒有休息，把周圍的樓盤轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)了某些項目盡管沒有降價，但是已經(jīng)有一些促銷活動；以前賣的還可以的樓盤，絕大多數(shù)二期沒有漲價。樓市正式進入了價格靜止，交易量下滑的階段。不過有兩個公司同樣的行為卻取得了不同的結(jié)果，值得我們思考。一個是在城市的市中心，開發(fā)商推出了開盤促銷，依然把一期的價格拉下來了15%，結(jié)果開盤當(dāng)日銷售約230套；而另外一個位于邯鄲的邊緣，也就是所謂的城市新區(qū)，推出了若干優(yōu)惠，但是銷售率僅為30%，套數(shù)就不說了，本來也沒推幾套房。

清明假期的第一天，市區(qū)內(nèi)的售樓處看房的人還是有很多，可是前一陣叫囂的郊區(qū)卻門可羅雀，有的售樓處一天到訪客戶也不會超過5個，這個現(xiàn)象配合著長虹橋旁邊那個醒目的牌子“這里不限購”，讓人感到滑稽又可笑。樓市已經(jīng)微妙地進入了博弈期，尤其是那些沒有限購的地區(qū)，這些地區(qū)看似沒有受到政策影響，可是客戶的心里卻形成了新的房價要降的預(yù)期，此時客戶的觀望與開發(fā)商的資金壓力之間形成了一個微妙的平衡。我可以肯定地說，如果這個區(qū)域所有的開發(fā)商能夠集體挺到9月，樓市一定回暖。但是我堅信開發(fā)商絕對不會集體挺，這一點客戶也相信，于是開發(fā)商和客戶都在等對方行動，任何一方先動，破綻也就一覽無余了，接著就是價格的一瀉千里或者一路高歌。盡管我不認為價格在現(xiàn)在這種情況下有一路高歌的可能，但是我想對開發(fā)商說的是，你大可以降價，降得漂亮點，降得有效點，不要還沒開戰(zhàn)就一瀉千里。2008年的事實告訴我們，降價最猛的人絕不是回款最多的人。作為開發(fā)商一定不要盲目采用價格利器，這個武器很危險，在用之前你要分析以下的問題：

第一，你的項目位置在哪里？如果是在市區(qū)內(nèi)，我堅信降價有效，但是你要考慮的是這種位置的土地，你有必要便宜賣嗎？如果是在城邊上，甚至再遠一點，你要問自己的是降價有效嗎？能達到自己的目標(biāo)嗎？你的價格在去年年前的兩個月內(nèi)漲了多少，就有多少水分。如果一個售樓處每天只有5個客戶到訪，即使你降價20%，我估計你也賣不出去1000套房，所以如果你想降價，最好做好充分的準(zhǔn)備，爭取一擊即中，目標(biāo)清晰，撤退有序。

第二，你解決的是剛需的問題嗎？如果答案是肯定的，那我可以負責(zé)任的告訴你，你降價的有效性會比很多改善型需求和投資性需求的項目有效得多。如果你的交房時間還指日可待，比如十一，比如今年年底，那么你的降價會更有效，因為此時此刻不顧一切買房的人，很大一部分是不得不買的，等房住的客戶。

第三，如果你要降價，你這次降價想要回收多少錢？如果本次降價完成了，全年任務(wù)還差多少，剩下的你準(zhǔn)備怎么辦？如果繼續(xù)降，你受得了嗎？

第四，如果你的項目以前已經(jīng)銷售了不少，此時你要降價，你至少要準(zhǔn)備好被前期客戶圍攻。

第五，你確信你賣出去的房子，就肯定能辦回來銀行貸款嗎？如果不能，降價追求銷售率的意義何在呢？

第六，對手不是傻子，如果你開始降價，你想過對方會怎么降嗎？你出了第一張牌，那么后面你怎么接呢？

降價不是不行，但是價格策略是雙刃劍，在現(xiàn)在這種情況，用得好，多搶點市場占有率；用不好，就是一個狗血淋頭；所以開發(fā)商最好謀定而后動。