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“公攤”成了障眼法

商品房預售合同中一般有實際交付面積與預售面積不一致時的處理條款，其中最常見的處理方式是“按實結算”，即約定按實測面積與約定面積差，雙方按價款多退少補的方式解決。這種處理方式看似公平，卻極易使購房者掉入合同陷阱。

人們理解的面積不一致一般是合理誤差范圍內的不一致，但事實上無論預售時的暫測面積還是交付時的實測面積，由于有“公用面積分攤”，往往讓消費者一頭霧水。

不良房地產商利用購房者缺乏房屋面積計算知識而大做文章，或故意小房大賣，或有意提高設備層的層高而將本不應分攤的設備層攤入公用面積，或將本應該免費提供的物業(yè)管理用房的面積攤入公用面積。

三條對策防陷阱

購房者在簽訂預售合同的有關面積條款或面積爭議解決條款時，可以采取以下防范措施：

第一，約定按所購商品房分戶門以內的建筑面積結算房價款。這樣盡管房價看起來高一點，但價款對應的房屋面積比較直觀，便于面積糾紛的處理。

第二，約定明確套內的建筑面積與共有分攤面積。因為商品房套內的建筑面積與分攤的共有面積是有一定比例的，分攤的系數越高，購房者的得益也就越少。

第三，約定將有關管理規(guī)章中面積管理條款作為解決面積爭議的條款。

在建設部的《商品房銷售管理辦法》中有解決面積爭議的規(guī)定，這些規(guī)定都體現了對于購房者的保護，但由于這些文件僅僅是行政管理規(guī)章，不能作為法院民事審判的準據法，所以購房者應當要求明確約定適用這些文件中有關解決面積爭議的條款。根據合同自由的民法原則，雙方合法約定的條款就是法律。