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限購令等政策的實(shí)施有助于遏制非理性投資需求，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，但要更好地實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，還需要全面考慮引起房?jī)r(jià)上漲的各種因素，從約束貨幣、增加用地供給等多方面同時(shí)助力。

最近，北京、上海等地相繼出臺(tái)限購令，或?qū)Ρ臼芯用裢Ｊ鄣谌追?，或?qū)Ψ潜臼芯用裢Ｊ鄣诙追康龋环潜臼芯用褓彿康?，需要提供五年以上納稅或社保證明。

在某種意義上，限購政策有助于消除恐慌性購房、信息錯(cuò)誤或不足等引起的非理性房?jī)r(jià)上漲因素。近年來，許多普通百姓看到房?jī)r(jià)飛漲而產(chǎn)生恐慌心理，擔(dān)心房?jī)r(jià)未來會(huì)上漲得更快，紛紛拿出積蓄或貸巨款購房，這反過來又推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。此次推出的限購令等調(diào)控措施，表現(xiàn)出政府抑制房?jī)r(jià)過快上漲的堅(jiān)定決心，有助于消除老百姓的恐慌情緒，減少其提前購房的沖動(dòng)。從調(diào)節(jié)財(cái)富分配的角度看，限購令通過限制較富裕的家庭占有多套住房，也使部分中低收入城市家庭相對(duì)獲得了更多的購房機(jī)會(huì)。

限購的措施此前已經(jīng)存在，例如在京滬貸款購房的外地戶籍者，需出示一年以上本地納稅或社保記錄。但這次變得更為嚴(yán)格。早前，許多中介機(jī)構(gòu)通過代辦補(bǔ)交納稅、收入證明的方式，幫助購房者規(guī)避監(jiān)管?？梢灶A(yù)期，這種現(xiàn)象可能仍將會(huì)存在。要保證限購的效果，需要加強(qiáng)對(duì)交易過程的監(jiān)管，督促銀行方面加強(qiáng)核查。

此外，房?jī)r(jià)上漲是多種因素綜合作用的結(jié)果，而不只是恐慌性購房引起，因此要遏制房?jī)r(jià)過快上漲，除了遏制恐慌性購房之外，還需要結(jié)合促使房?jī)r(jià)上漲的各種原因出臺(tái)相應(yīng)配套措施。

首先，運(yùn)用加息、約束信貸等貨幣政策，回收過剩的貨幣，消除通貨膨脹對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)。2009年房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因是貨幣增發(fā)引起的通貨膨脹。2008年全球發(fā)生金融危機(jī)后，為防止經(jīng)濟(jì)下滑，央行貨幣政策大幅寬松，包括先后三次降息，最末一次降幅達(dá)1.08%；存款準(zhǔn)備金率也大幅下降。此外，國家還出臺(tái)了四萬億投資計(jì)劃。貨幣供應(yīng)因此迅速增加。由于房地產(chǎn)價(jià)值高，堅(jiān)固耐久，兼具居住和投資功能，因此吸納了較多的資金。另外，金融危機(jī)后，國際市場(chǎng)一時(shí)元?dú)馕磸?fù)，部分原本計(jì)劃用于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)建設(shè)的信貸資金流向了房地產(chǎn)。當(dāng)貨幣過多時(shí)，僅靠遏制購房需求是不夠的，必須約束貨幣供應(yīng)。目前，國家通過幾次加息、提高首付比例等政策，對(duì)于約束貨幣供應(yīng)是有利的，但最終效果如何，還取決于今年總體貨幣供應(yīng)量的控制，取決于央行能否在發(fā)展經(jīng)濟(jì)和防范通脹之間把握好平衡。

其次，在遏制非理性購房需求的同時(shí)，正視實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)以及百姓不斷增長(zhǎng)的住房和投資需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響，從增加供給方向努力。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展還將保持一段時(shí)期的快速增長(zhǎng)，人民收入還將持續(xù)提高；中國的城市化進(jìn)程也剛剛起步，未來還將有數(shù)億人口陸續(xù)進(jìn)城，對(duì)住房的需求還會(huì)持續(xù)增加。由于這些原因，國內(nèi)外投資者對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)也較為樂觀，因此紛紛提前在大城市置業(yè)，期待當(dāng)這些需求在未來若干年逐漸釋放出來后房產(chǎn)的升值。這樣，就會(huì)使得當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平與本地居民的收入水平、實(shí)際居住需求不相稱，特別是對(duì)城市中低收入家庭當(dāng)前的居住條件產(chǎn)生不利影響。

對(duì)于這類合理的居住和投資需求，不應(yīng)該予以簡(jiǎn)單壓制，而應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大土地供給、興建更多住房來解決。中央政府最近決心進(jìn)一步加大保障房供應(yīng)，計(jì)劃今年建設(shè)1000萬套保障性住房，這對(duì)于遏制房?jī)r(jià)顯然有助。不過，據(jù)國土資源部部長(zhǎng)徐紹史3月5日在兩會(huì)上透露，去年580萬套保障房任務(wù)由于計(jì)劃編制、資金、項(xiàng)目等原因尚未能及時(shí)完成，以此觀之，今年的保障房計(jì)劃增加近一倍，其要順利完成，顯然需要各級(jí)政府更加重視和努力。另外，在加大保障房供應(yīng)的同時(shí)，也不能忽視加大對(duì)商品房用地供應(yīng)的力度，因?yàn)闊o論保障房、商品房，都是住房供給的一部分，增加商品房的供給，同樣能夠?qū)Ψ€(wěn)定房?jī)r(jià)作出貢獻(xiàn)。特別注意需要避免的是僅僅從原有的商品房用地計(jì)劃中調(diào)撥一部分興建保障房，而不增加住房建設(shè)用地的總量。如果保障房的增加是以商品住房的相應(yīng)減少為代價(jià)，住房的總量沒有增加，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)就仍有困難。

另外，還有其他措施可以考慮，例如在土地較為稀缺、房?jī)r(jià)上漲較快的大城市及其中心區(qū)域，放寬對(duì)容積率等方面的限制，興建更多的高層住宅。再如，目前我國外匯管制和海關(guān)出入監(jiān)管較為嚴(yán)格，中國人到海外投資、消費(fèi)還頗有不便，如果改革外匯和海關(guān)管理體制，鼓勵(lì)國人到海外消費(fèi)、買房置業(yè)，將部分資金分流出去，也有助于減少本地房?jī)r(jià)的上漲壓力。

總之，限購令等政策的實(shí)施，有助于遏制非理性投資需求、遏制房?jī)r(jià)過快上漲，但要更好地實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，還需要全面考慮引起房?jī)r(jià)上漲的各種因素，從約束貨幣、增加用地供給等多方面同時(shí)助力。(廖志敏 華東政法大學(xué)國際金融法律學(xué)院副教授)