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春節(jié)假期以后，各地為落實(shí)“國(guó)八條”紛紛出臺(tái)限購(gòu)等調(diào)控政策。與此同時(shí)，北京、上海等地租房市場(chǎng)上出現(xiàn)需求上升、價(jià)格上漲的情況。

不少人認(rèn)為，因?yàn)橄拶?gòu)政策的出臺(tái)，導(dǎo)致一部分購(gòu)房者擱置了買房計(jì)劃，轉(zhuǎn)而租房，從而推高了房租上漲。甚至有人擔(dān)心，各地限購(gòu)令的強(qiáng)化，有可能導(dǎo)致今年市場(chǎng)房租水平加速上漲。

租賃市場(chǎng)迎來傳統(tǒng)旺季

“春節(jié)后租房需求的確有所上升，但把限購(gòu)看做房租上漲的主要原因，這個(gè)判斷是不成立的?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉告訴記者。

和房?jī)r(jià)一樣，房租的變化，最主要的原因也是供求關(guān)系。

張大偉認(rèn)為，春節(jié)假期以后，隨著外地人員返京，一般是租賃需求比較旺的時(shí)期。而春節(jié)左右也通常是租賃合同到期的時(shí)候，房東往往會(huì)在這時(shí)候選擇漲價(jià)。事實(shí)上，每年的這段時(shí)間，房租都呈上漲狀況。

同時(shí)，新的商品房屋租賃管理辦法2月1日開始執(zhí)行，新辦法嚴(yán)格了對(duì)群租房的管理，這也使得市場(chǎng)需求在短期內(nèi)有所增加。

“近年來租金上漲是有一定必然性的?！睆埓髠ミM(jìn)一步分析，2010年來居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，在高位運(yùn)行。生活里很多東西都在漲價(jià)，房租必然也跟隨上漲。

他同時(shí)表示，住宅租售比持續(xù)較低，相比房?jī)r(jià)，租金上漲相對(duì)緩慢，房主的心理價(jià)位也不斷提升。

專業(yè)人士分析，近幾年應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)不斷增加，也帶來了租房需求的增加。

限購(gòu)政策增加可租房源

實(shí)際上，從2010年中旬以來，京滬等地房租上漲就備受關(guān)注。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年全年北京房屋租金達(dá)到每套每月2618元，比2009年的2215元上漲18.2%。租金最明顯的上漲發(fā)生在2010年5月以后，恰好與北京開始執(zhí)行限購(gòu)的時(shí)間接近，因此也加劇了人們對(duì)限購(gòu)可能帶來租金上漲的擔(dān)憂。

那么，嚴(yán)格的限購(gòu)令對(duì)租賃市場(chǎng)的供需關(guān)系究竟會(huì)起到什么影響？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京租賃市場(chǎng)的新增需求主要是新來京人群和應(yīng)屆畢業(yè)生，新增需求的高峰一般出現(xiàn)在7月份左右。限購(gòu)的確會(huì)使一部分人從買房轉(zhuǎn)向租房，但這類需求非常少。

據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京購(gòu)房者大部分是之前已有房產(chǎn)或租房住的人群，只有極少部分買房人會(huì)選擇在租約即將到期的時(shí)候不續(xù)約，直接買房入住。因此，限購(gòu)給市場(chǎng)帶來的新增需求極少。

而供給方面，限購(gòu)令的實(shí)施則有可能使市場(chǎng)可供出租的房源增加。北京出臺(tái)嚴(yán)格的限購(gòu)政策以后，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)北京二手房交易量將明顯萎縮。本來可能用于出售的房源很可能轉(zhuǎn)移到租賃市場(chǎng)上，尤其是大戶型房源將增加。而增加的房源有可能消化增加的需求。

記者從北京幾家大型房產(chǎn)中介了解到，春節(jié)以來，租房房源和租房需求的增長(zhǎng)基本平穩(wěn)，與往年情況相似，并沒有出現(xiàn)租賃需求異常增加導(dǎo)致供不應(yīng)求的情況。

“限購(gòu)令對(duì)租房供需的影響還需要觀察，但我們判斷這種影響應(yīng)該是積極的，會(huì)讓供求關(guān)系向良性變化?！睆埓髠フf。

穩(wěn)定房租重在加大供應(yīng)

無論租金上漲是不是限購(gòu)所致，租金上漲對(duì)普通居民的居住的確造成了一定影響。當(dāng)房租上漲引起更多關(guān)注的時(shí)候，租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的一些問題也暴露得更加充分。

在長(zhǎng)期“重買輕租”的情況下，相比房屋交易市場(chǎng)，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)整體還比較滯后，距離租售并舉、多渠道解決居民住房問題的要求還有較大差距?？傮w供應(yīng)長(zhǎng)期不足，租賃市場(chǎng)缺乏監(jiān)管、不規(guī)范，相關(guān)的政策監(jiān)管也不完善。

張大偉認(rèn)為，調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)后，未來租賃市場(chǎng)將更加發(fā)揮調(diào)節(jié)買賣市場(chǎng)價(jià)格與供求的作用，逐步形成新商品房、二手房與租賃三者的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。最終的目的是居者有其屋，而不是居者有產(chǎn)權(quán)。因此，盤活、規(guī)范租賃市場(chǎng)刻不容緩。未來的租賃市場(chǎng)應(yīng)該形成一種以政府提供廉租房、公租房和政府監(jiān)控市場(chǎng)民宅租賃為主。居住消費(fèi)不僅僅以買賣為主，大量的年輕人及低收入者將會(huì)也應(yīng)該以租住為主。

2月1日起，新的房屋租賃管理辦法正式開始實(shí)施，將有助于租賃市場(chǎng)的健康規(guī)范。同時(shí)，房產(chǎn)稅在重慶和上海開始試點(diǎn)，增加住房保有環(huán)節(jié)的稅收將成為趨勢(shì)。房產(chǎn)稅開征以后，將促使一部分空置房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，從而增加供應(yīng)。此外，今年開始各地大規(guī)模興建公共租賃房，一旦建成，將明顯增加市場(chǎng)供應(yīng)，并拉低租金價(jià)格水平。整體看，租房市場(chǎng)正在向供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、市場(chǎng)逐步規(guī)范的方向良性發(fā)展。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩說，當(dāng)前最重要的任務(wù)是盤活租賃市場(chǎng)，努力增加供應(yīng)。