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第三輪樓市調(diào)控政策出臺后，春節(jié)期間，北京、上海、深圳等一線城市以及重慶、南昌等二三線城市的住房成交都很清淡。不過，剛過春節(jié)各種樓市調(diào)控的消息滿天飛，顯示調(diào)控樓市進(jìn)入敏感觀望階段。

15日，有媒體報道稱，住建部已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購令”的城

萬科Ａ

市名單，各地限購細(xì)則近期也有望密集出臺，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將得到進(jìn)一步細(xì)化和強(qiáng)化。另有消息稱，決策部門近期曾召集幾大國有商業(yè)銀行個金部人士，商討上調(diào)房價上漲過快地區(qū)第二套以上(含二套)存量房貸利率的可能性，有可能率先在北京、上海展開試點(diǎn)，第二套以上(含二套)存量房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率1.1-1.2倍。

不過因消息源模糊，消息的真實性和實操性大打折扣。但觀察人士認(rèn)為，市場消息頻傳顯示了市場走向的不確定性，有可能是相關(guān)決策層在研討樓市深化調(diào)整而作的相關(guān)后續(xù)政策準(zhǔn)備。相信一旦調(diào)控效果不理想，就繼續(xù)會有儲備政策釋放。

近期樓市淡而未定

樓市調(diào)控新政2011年1月全面升級，1月26日出臺的“新國八條”迫使各地購房群體迅速轉(zhuǎn)向觀望，市場供求均出現(xiàn)明顯萎縮。

春節(jié)期間，北京樓市無論是期房住宅、二手房，還是總成交量均下跌六成左右；上海新房市場2月2日至5日出現(xiàn)連續(xù)4天零成交，2月6日至8日三天內(nèi)也僅有24套新建商品住宅成交；在廣州，2月2日—7日，一手住宅網(wǎng)簽量僅有47套，平均每天成交僅8套；深圳方面，春節(jié)6天也僅18套房成交。不僅是一線城市，春節(jié)期間，杭州、重慶、南昌等二三線城市的住房成交都也明顯清淡。

不過，由于春節(jié)期間本來就是成交淡季，加上近期新推貨量相當(dāng)之少，雖然業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期第三輪樓市調(diào)控可能迎來拐點(diǎn)，但僅僅依據(jù)春節(jié)期間的成交情況并不足以判斷調(diào)控的效果。

更令人擔(dān)憂的是，部分開發(fā)商的熱情并沒有因為政策高壓而消退。就在房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海，12日，上海有5幅地塊成功出讓，其中，兩幅宅地之一的崇明城橋商品房基地1、2號地塊，被上海保集(集團(tuán))有限公司和上海佳富投資有限公司以10.0191億元聯(lián)合競得，溢價率達(dá)115%。不到半個月，崇明的單價和總價“地王”紀(jì)錄就雙雙被刷新。

有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，本輪樓市調(diào)控的一大特征是以嚴(yán)厲的行政手段來抑制需求，雖然目前不少購房者已經(jīng)進(jìn)入觀望，但仍需警惕購房需求的反彈。

調(diào)控政策將進(jìn)一步細(xì)化

從調(diào)控的角度看，未來調(diào)控政策還將得到進(jìn)一步細(xì)化和強(qiáng)化。

繼上海、青島、濟(jì)南等地率先出臺落實“新國八條”的樓市限購細(xì)則后，各種信息顯示，近期各地限購細(xì)則料將密集出臺。

按照“新國八條”有關(guān)規(guī)定，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細(xì)則。有業(yè)內(nèi)人士計算，在上述要求下，將至少有36個城市出臺或更新住房限購措施。但截至目前，僅有青島、上海和濟(jì)南三地出臺了細(xì)化政策。這意味著，在未來數(shù)天內(nèi)，限購政策將在多個城市密集鋪開，樓市將迎來前所未有的限購大潮。

國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部15日也發(fā)布報告表示，住建部已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購令”的城市名單，主要包括已出臺“限購令”城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線城市。

政策儲備仍很充足

不僅如此，目前來看，樓市調(diào)控的政策儲備仍很充足。

上述報告認(rèn)為，對于商品房市場調(diào)控，今年新的調(diào)控政策可能集中在三個方面。一是進(jìn)一步細(xì)化已有的調(diào)控政策。二是通過房產(chǎn)稅試點(diǎn)，在長期制度建設(shè)方面尋求突破，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。三是采取綜合調(diào)控模式，在土地、信貸、稅收等方面協(xié)調(diào)推進(jìn)。

報告還預(yù)計，為實施穩(wěn)健的貨幣政策，把好流動性總閘門，調(diào)整存款準(zhǔn)備金率是央行的首選工具。未來存款準(zhǔn)備金率最高可能上調(diào)至23%左右，央行也將運(yùn)用差別存款準(zhǔn)備金率對商業(yè)銀行放貸進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。同時，“負(fù)利率”依然存在且呈擴(kuò)大趨勢，加息可以有效抑制資產(chǎn)價格泡沫，緩解資本流入壓力，未來央行繼續(xù)加息勢在必行。

此外，一直被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最有效調(diào)控手段的限貸政策還可能進(jìn)一步收緊。

15日有消息傳出，決策部門近期曾召集幾大國有商業(yè)銀行個金部人士，商討上調(diào)房價上漲過快地區(qū)第二套以上(含二套)存量房貸利率的可能性。消息人士透露，若計劃最終成行，有可能率先在北京、上海展開試點(diǎn)，第二套以上(含二套)存量房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率1.1—1.2倍。

雖然多家銀行均表示，目前尚未接到上調(diào)存量房貸利率的通知；更改存量房貸計息方式，從法律上講，需要客戶簽署補(bǔ)充協(xié)議，難度也非常大。但某銀行個金部人士分析，我國是利率管制國家，大多銀行簽訂的合同也都為利率市場化、法律和政策調(diào)整保留了空間，如果一定要調(diào)的話，所謂法律依據(jù)的問題并不大。因此“上調(diào)存量二套房貸利率”可視為一種政策儲備。

甚至有業(yè)內(nèi)人士分析，歷次重大政策出臺前往往都會有一個向市場放風(fēng)的過程，這實際上既是試探市場的接受程度，也可以一定程度上形成心理預(yù)期，減小出臺的障礙。因此上調(diào)存量房貸利率也未必沒有可能。

■觀點(diǎn)

調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)三年

目前來看，在民意驅(qū)使下，房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)。萬科總裁郁亮近日就表示，此輪樓市調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)三年。

值得一提的是，抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)的一系列政策，并沒有涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)回暖明顯。去年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價值增長7%至12%。相信未來，這一趨勢仍將繼續(xù)擴(kuò)大，更多的資金將轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。南方日報記者　盧軼