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差別化住房信貸政策可能繼續(xù)升級，針對的或為第二套房以上(含二套房)的存量房貸。

2月14日，接近國有大行個人金融部的人士向本報透露，決策部門近期曾召集幾大國有商業(yè)銀行個金部人士，商討上調(diào)房價上漲過快地區(qū)第二套以上(含二套)存量房貸利率的可能性。

他透露，若計劃最終成行，有可能率先在北京、上海展開試點，第二套以上(含二套)存量房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率1.1-1.2倍。不過他同時強(qiáng)調(diào)，政策仍在醞釀之中，能否最終成行還很難說。

2月14日，接受本報記者采訪的多家國有銀行個金部門人士表示，目前尚未接到上調(diào)存量房貸貸款利率的通知。

對于商業(yè)銀行和房地產(chǎn)人士而言，目前背景下動存量房貸利率難度非常大。

不同于2008年底房地產(chǎn)信貸刺激政策出爐之后，商業(yè)銀行將存量房貸利率優(yōu)惠由8.5折統(tǒng)一調(diào)至7折，時過境遷，在2011年房貸利率緊縮時期，優(yōu)惠政策或?qū)⒉粡?fù)存在。

房貸去杠桿化

1月26日，號稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策“新國八條”出爐之后，盡管個人住房市場成交量在下降，但并不意味著房貸需求的緊縮。

2月14日，某國有大行北京分行個貸部人士告訴記者，“盡管2月份剛上班，但貸款額度又快告罄，領(lǐng)導(dǎo)正在催促大家加班加點趕緊放款?！?/p>

動存量房貸的念頭，源于決策層對目前銀行房貸杠桿化憂慮。

過去幾年，商業(yè)銀行個人住房貸款余額呈現(xiàn)出向京滬等房價上漲過快的城市過度集中的現(xiàn)象。上述銀行業(yè)人士估計，京滬兩地房貸余額相加占其整體房貸余額的比重在某些國有大行已占到三到四成左右，而在一些中小銀行，這一比例或更高。

不過，央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2010年末，全國購房貸款余額6.2 萬億元，同比增長29.7%，其中北京市個人住房貸款余額3476億元，占比并不高。

同時，以2010年為例，京滬兩市個人住房貸款分別增加604億和543.8億元，兩者相加尚不足全國當(dāng)年整體1.3萬億新增個人房貸的10%。

某股份制銀行個金部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為，此舉的主要意圖在于存量房貸去杠桿化，“過去兩年，北京、上海等部分城市房價上漲過快，是房價泡沫化的典型，銀行業(yè)因此積聚了大量信貸風(fēng)險，房貸需要去杠桿化?！?/p>

上述人士認(rèn)為，盡管目前沒有確切統(tǒng)計，但在北京、上海房價上漲較快的城市，一個家庭擁有二套以上的個人住房貸款的并不少見。

操作難

然而，前述調(diào)存量的說法，遭到了商業(yè)銀行及地產(chǎn)界人士的質(zhì)疑。

“可能性不大！”北京中原地產(chǎn)一位人士說。

在某國有大行北京分行個貸部負(fù)責(zé)人看來，政策遭遇的現(xiàn)實阻力主要來自于法律程序——即若更改存量房貸計息方式，需要客戶簽署補(bǔ)充協(xié)議，而若客戶沒有簽署補(bǔ)充協(xié)議，銀行強(qiáng)行上調(diào)，從法律上是存在問題的。

“若更改折扣，涉及到更改房貸合同的問題?！鄙鲜霰本┲性禺a(chǎn)人士亦稱，盡管不同的銀行，甚至同一銀行合同制式多有差異，但大多標(biāo)準(zhǔn)制式的貸款合同，會將房貸利率折扣表述明確，如“在合同存續(xù)期內(nèi)，按照基準(zhǔn)利率的85%或70%執(zhí)行本合同?！?/p>

“基準(zhǔn)利率可以調(diào)整，但折扣是合同約定的?！鄙鲜鲋性禺a(chǎn)人士說，每年銀行可根據(jù)央行發(fā)布的最新利率水平，銀行有權(quán)在一年到期以后，執(zhí)行新的利率水平；但計息方式不能輕易改變。

“如果銀行單方面改變計息方式，需要法律上重新簽訂協(xié)議，這是一個硬性障礙。”上述大行北京分行人士也表示。

不過，某股份制銀行個金部負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，所謂法律依據(jù)的問題并不大，“如果要調(diào)的話，法律依據(jù)是充分的。我國是利率管制國家，大多銀行簽訂的合同也都為利率市場化、法律和政策調(diào)整保留了空間?！?/p>

顯然，與2008年底金融危機(jī)后出臺的房貸產(chǎn)刺激政策相比，利率優(yōu)惠調(diào)下來容易，調(diào)上去難，客戶很難開口答應(yīng)。

2008年10月27日，央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；隨后七折優(yōu)惠逐步擴(kuò)展到存量房貸。

當(dāng)時商業(yè)銀行有兩種做法，以工行為例，采取系統(tǒng)直接下調(diào)的方式，無需再簽新協(xié)議；有的銀行則是通知客戶需要補(bǔ)充簽署一個新協(xié)議。