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按05、08年調(diào)控周期率，樓市調(diào)控的三板斧，最終都因?yàn)閴褐葡碌恼{(diào)控手段，最先壓抑的首先是土地上市量。本次調(diào)控算的上程咬金力度最大的三板斧，揮舞之下的房企應(yīng)對(duì)之策應(yīng)該是“暫避鋒芒，掉頭向下”。

但是，我們回頭看土地供應(yīng)情況：

《北京商報(bào)》消息：繼2009年、2010年連續(xù)兩年投入千億元用于土地儲(chǔ)備后，北京今年將再投1000億元用于政府主導(dǎo)的土地一級(jí)開發(fā)，以保障樓市調(diào)控的有效儲(chǔ)備及有序供應(yīng)。近日召開的北京市國(guó)土資源局2011年工作會(huì)議明確提出，今年將力爭(zhēng)完成50個(gè)重點(diǎn)村中涉及項(xiàng)目、首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地的儲(chǔ)備開發(fā)投資，同時(shí)拓寬融資渠道，加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備資金使用的監(jiān)管。

我們不妨回憶一下去年唐家?guī)X村拆遷的消息：2010年三月新聞，“唐家?guī)X地區(qū)的舊村騰退工作將在5月啟動(dòng)，12月底前完成。騰退改造將按照“宅基地騰退置換、農(nóng)民就近上樓、適度預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地、積極發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)”的改造原則進(jìn)行徹底改造，目前已成立唐家?guī)X地區(qū)改造工作指揮部及9個(gè)專項(xiàng)小組。

據(jù)介紹，騰退期間，將由村民自行尋找周轉(zhuǎn)房，政府提供周轉(zhuǎn)費(fèi)用。而高峰期，唐家?guī)X聚集人口大約25萬。村民自行尋找周轉(zhuǎn)房，蟻?zhàn)逡脖粩D出，也要自行尋找周轉(zhuǎn)房。

全部啟動(dòng)50個(gè)重點(diǎn)村的改造，擠出的蟻居究竟有多少，沒有數(shù)據(jù)支持，但是，50個(gè)城中村的過渡用房對(duì)于各個(gè)區(qū)域租賃市場(chǎng)來說都是災(zāi)難性的。可租房源的大幅減少與回遷安置戶過渡期達(dá)兩年或兩年以上，北京租價(jià)想回落都很困難。

縱觀全國(guó)市場(chǎng)，只要是大規(guī)模拆遷改造的城市，都普遍存在租價(jià)上揚(yáng)的局面。

廣州的城中村改造，從2009年底開始就開展得如火如荼，而村中租房客的大規(guī)模搬遷，也就隨之涌現(xiàn)。在眾多遷徙者的推動(dòng)下，廣州全市范圍的二手房租金水平也開始水漲船高，從09年下半年開始，已經(jīng)多年沒有變化的房屋租金，呈快速上漲勢(shì)頭。

2008年2月底，昆明啟動(dòng)城中村改造。一開始，城中村上百萬外來房客可能普遍沒有預(yù)料到后來房子難找、房租上漲。2009年上半年開始，昆明到處報(bào)告房租上漲，很多城中村停止出租房子，準(zhǔn)備接受拆遷改造，暫時(shí)不拆的村子房租明顯上漲，有的上漲了一倍。

西安市共有城中村326個(gè)，至2011年將基本完成二環(huán)內(nèi)72個(gè)城中村的改造。如此大規(guī)模的改造拆遷，會(huì)對(duì)百萬租房戶的生存狀態(tài)產(chǎn)生什么樣的影響？2009年8月6日，在雁塔區(qū)后村，正在陸續(xù)搬離這里的租住戶和他們的家當(dāng)使得村子看起來異常擁擠。

近年來，伴隨著一批批城中村改造項(xiàng)目的啟動(dòng)，西安市逐年減少的城中村的房租和普通社區(qū)的房租，一漲再漲，使得原本可供數(shù)百萬流動(dòng)人口租住的房源越來越少。租房難，房租貴，已成為當(dāng)下弱勢(shì)群體面臨的普遍難題。

早已經(jīng)在全國(guó)廣泛發(fā)生的事，到了一線城市的改造高潮期，致使一線城市房租的飆漲。而目前的限購限貸政策，目的是擠出外地投資者還能理解，但是傷及剛性需求于改善型需求，那么市場(chǎng)租賃的房源從何而來？

這就直接造成了租賃市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)問題，北京租房將越來越難。租價(jià)，也將漲的更快。當(dāng)然這不僅僅是調(diào)控的失誤，而加大土地供應(yīng)，城中村拆遷必然成為土地供應(yīng)的重點(diǎn)，只是，拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)提高助漲土地價(jià)格的同時(shí)，為了加大土地供應(yīng)，采取的一股腦拆遷對(duì)策，第一短期內(nèi)的土地上市上不去，上去了又影響到了租賃市場(chǎng)。又是一種悖論。

我們的保障房大建計(jì)劃也是運(yùn)動(dòng)式的。那么我們把保障房定位為棚戶區(qū)改造和城中村、舊城改造，實(shí)際與普通租房人群無關(guān)。城中村村民回遷可能有幾套房，這是所謂1000萬套保障房的主體部分，但是，這不過是加大了市場(chǎng)租賃的努力。然而這也不是一朝一夕的事。

2011年的1000萬套保障房，最終直面市場(chǎng)的公租房究竟會(huì)有多少？還是不得而知。如果有七成是回遷安置部分的，面向外來人口與本地戶籍人口沒有住房的人群，大概300萬套而已。而2011年的1000萬套只是計(jì)劃數(shù)字，如果按照目前的拆遷騰退土地的經(jīng)驗(yàn)，今年的公租房計(jì)劃在土地供應(yīng)完成、開工建設(shè)的過程中，恐怕真正達(dá)到上市條件，三五年到七八年不是不可能的。

這也就是我認(rèn)為的，實(shí)際限購限貸政策本身是對(duì)樓市的真實(shí)情況沒有準(zhǔn)確的把握。完全是基于錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)錯(cuò)誤的觀念導(dǎo)致的施政錯(cuò)誤。全面考慮市場(chǎng)問題需要的是準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持，但是高層關(guān)注的所謂空置房，卻是市場(chǎng)租賃完善的主要原因。為什么我們的市場(chǎng)租賃價(jià)格很低？完全是市場(chǎng)上有大量改善性人群改善住房之后騰空出來的老房在支撐。北京流動(dòng)人口的700萬，有大量租賃房源才是合理的。而所謂的空置房，更多的是管網(wǎng)配套不好的城近郊暫時(shí)不適合居住的原因。但是，為子女求學(xué)與自身工作方便，還暫居在城市中心。

政策的初衷完全是不顧市場(chǎng)真實(shí)情況的考慮。這也造成了03年開始的壓制思路的調(diào)控被市場(chǎng)規(guī)律嚴(yán)重報(bào)復(fù)的主因。

2011年租賃市場(chǎng)壓力極大，而暫避鋒芒掉頭向下對(duì)于一線和二線重點(diǎn)城市來說，土地供應(yīng)局面也必將重演05、06與08年的狀況。對(duì)于土地市場(chǎng)來說，一線城市的上市量必將下降。這是房企的唯一應(yīng)對(duì)策略。也注定影響到商品房明后兩年的上市量。而銷售狀況極好的2009、2010年，消化掉的存量房，如果沒有很好的補(bǔ)充，也必將重演07年、09年、10年的搶奪土地局面。那么我們憑什么降低房?jī)r(jià)？