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樓市年頭冷，并不一定會(huì)冷全年

春節(jié)剛過(guò)，樓市的消息即滿天飛。媒體報(bào)道最多的是，春節(jié)期間各地成交低迷，少數(shù)城市居然出現(xiàn)零成交現(xiàn)象。上海也不樂(lè)觀，只成交了23套商品住宅（剔除拆遷安置房），是近6年春節(jié)假日樓市成交量第二低，僅略多于去年的21套。

原因主要有二。一是春節(jié)期間原本就是淡季；二是政策夠嚴(yán)厲，新國(guó)八條急吼吼的節(jié)前即出臺(tái)，房產(chǎn)稅亦開(kāi)始試點(diǎn)，節(jié)后便迎來(lái)新年第一次加息，購(gòu)房人沒(méi)了主意，開(kāi)發(fā)商亦不敢推盤(pán)。一種恐慌情緒正在市場(chǎng)中蔓延。各界一致看空今年市場(chǎng)，甚至個(gè)別業(yè)界人士或業(yè)外學(xué)者喊出了“成交量狂降七成”“房?jī)r(jià)暴跌五成”之類的口號(hào)。

老實(shí)說(shuō)，筆者同樣看空今年的樓市，政策和形勢(shì)擺在那里，盲目樂(lè)觀實(shí)在無(wú)用。然而，過(guò)于悲觀也不必。2007和2009年兩個(gè)年頭，全國(guó)樓市非理性繁榮；三波調(diào)控之下，2010年全國(guó)樓市的成交量和房?jī)r(jià)還是上漲，然而增幅已明顯回落。若說(shuō)行業(yè)景氣度的拐點(diǎn)，以國(guó)房景氣指標(biāo)衡量，2010年4月已經(jīng)觸頂，此后一點(diǎn)點(diǎn)的回落，當(dāng)前依然處于調(diào)控通道中，接下來(lái)還將繼續(xù)下滑，預(yù)計(jì)將于今年二三季度觸底，然后慢慢筑底、盤(pán)整、回升。

實(shí)際上，回顧近幾年，每年年頭上，樓市都比較低迷，但這并不代表全年都會(huì)冬眠。2007年和2009年初，樓市皆比較低迷，之后卻很快完成了由冷到熱的切換。2010年，在“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”的壓制下，樓市成交量同樣明顯下滑，正如上文中提及的：那年上海春節(jié)期間商品住宅僅成交21套；但之后，3月便迅猛反彈，以至到了4月中旬，國(guó)家不得不進(jìn)行第二波調(diào)控，出臺(tái)“國(guó)十條”。

從需求面分析，確實(shí)不容樂(lè)觀。對(duì)于投資投機(jī)需求，限購(gòu)全面升級(jí)，將擴(kuò)大到40-60個(gè)城市，本地三套停貸和外地限貸，房產(chǎn)稅亦產(chǎn)生一定的震攝力。對(duì)于改善需求，二套房貸進(jìn)一步收緊，最低首付提至六成，限購(gòu)令也有影響。對(duì)于首置需求，主要是貸款門檻提高，最低首付由二成提至三成，貸款利率亦被很多銀行取消，再加上已三次加息，二者疊加，大幅增加了購(gòu)房者的融資成本，若是100萬(wàn)20年期貸款，其總利息已較去年4月七折利率時(shí)的利息增加了七成左右。

因此，當(dāng)前的調(diào)控政策不僅打壓了投資投機(jī)需求，而且也壓制了部分首置需求和改善需求，這種對(duì)合理需求的誤傷情況將比去年更加嚴(yán)重！這一現(xiàn)象不可能長(zhǎng)久存在，現(xiàn)在政府抑制房?jī)r(jià)心切，只要未來(lái)半年左右房?jī)r(jià)出現(xiàn)適度下跌，則部分誤傷政策將會(huì)有所松動(dòng)。如果上半年樓市冬眠，則下半年必然會(huì)有所反彈。從需求的性質(zhì)上講，投資投機(jī)需求可能會(huì)遠(yuǎn)離市場(chǎng)，改善需求可以堅(jiān)持二三年不買房，但很多剛需只能觀望半年到一年，沒(méi)房不結(jié)婚的現(xiàn)狀暫時(shí)難以改變。

對(duì)于改善需求和投資需求，也并非全都會(huì)跑光光。今年CPI依然還會(huì)在高位盤(pán)整，即便是還有2-4次加息，年內(nèi)也不一定能逆轉(zhuǎn)存款負(fù)利率的不合理現(xiàn)狀。三次加息之后，當(dāng)前一年期存款基準(zhǔn)利率為3%，而全年CPI估計(jì)在4.5%上下，負(fù)利率情況下，手中握有余錢的家庭必然不甘心錢存銀行，中長(zhǎng)期來(lái)看，購(gòu)房依然是較優(yōu)的保值路徑——除非今年股市走出大牛行情，消化掉一部分富足的民間資金。另外人民幣升值也會(huì)吸引外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從供應(yīng)面分析，由于去年全國(guó)商品房開(kāi)工量大增，今年商品房可售量將會(huì)隨之增加。供應(yīng)增加的結(jié)果有兩個(gè)：一是部分城市會(huì)出現(xiàn)明顯的供大于求，在開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊的背景下，會(huì)有越來(lái)越多的樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷，從而會(huì)帶動(dòng)成交量；二是房?jī)r(jià)下調(diào)之后，會(huì)減輕中央調(diào)控壓力，從而為放松政策創(chuàng)造條件。所以，供應(yīng)量增加，無(wú)論是對(duì)于自住型購(gòu)房者，還是政府，都是好事，有利于市場(chǎng)完成調(diào)整過(guò)程。

實(shí)際上，當(dāng)前已有開(kāi)發(fā)商作出快速應(yīng)對(duì)，通過(guò)打折、降價(jià)等方式吸引購(gòu)房者。比如上海，浦東某外環(huán)外樓盤(pán)元宵節(jié)前購(gòu)買2房可享受“總價(jià)優(yōu)惠20萬(wàn)元再減3萬(wàn)元”、3房可享受“總價(jià)優(yōu)惠20萬(wàn)元再減5萬(wàn)元”；長(zhǎng)寧虹橋路某樓盤(pán)打折幅度也達(dá)到85折的較大折扣。

總而言之，預(yù)計(jì)上半年樓市將比較低迷，成交量比去年下半年有所下滑，促銷樓盤(pán)會(huì)迅速增多；下半年成交量將出現(xiàn)反彈，表現(xiàn)好于上半年，隨著買氣的回升，促銷幅度可能會(huì)減小。全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將于二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，3月前后就會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。全年而論，全國(guó)新建商品房成交量不會(huì)大起大落，基本與2010年持平或小增；成交均價(jià)同樣基本平穩(wěn)。由于2010年成交量大跌，今年上海新建商品住宅成交量將比去年有所增長(zhǎng)，成交均價(jià)則持平或小跌。