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樓市年頭冷，并不一定會冷全年

春節(jié)剛過，樓市的消息即滿天飛。媒體報道最多的是，春節(jié)期間各地成交低迷，少數(shù)城市居然出現(xiàn)零成交現(xiàn)象。上海也不樂觀，只成交了23套商品住宅（剔除拆遷安置房），是近6年春節(jié)假日樓市成交量第二低，僅略多于去年的21套。

原因主要有二。一是春節(jié)期間原本就是淡季；二是政策夠嚴厲，新國八條急吼吼的節(jié)前即出臺，房產稅亦開始試點，節(jié)后便迎來新年第一次加息，購房人沒了主意，開發(fā)商亦不敢推盤。一種恐慌情緒正在市場中蔓延。各界一致看空今年市場，甚至個別業(yè)界人士或業(yè)外學者喊出了“成交量狂降七成”“房價暴跌五成”之類的口號。

老實說，筆者同樣看空今年的樓市，政策和形勢擺在那里，盲目樂觀實在無用。然而，過于悲觀也不必。2007和2009年兩個年頭，全國樓市非理性繁榮；三波調控之下，2010年全國樓市的成交量和房價還是上漲，然而增幅已明顯回落。若說行業(yè)景氣度的拐點，以國房景氣指標衡量，2010年4月已經觸頂，此后一點點的回落，當前依然處于調控通道中，接下來還將繼續(xù)下滑，預計將于今年二三季度觸底，然后慢慢筑底、盤整、回升。

實際上，回顧近幾年，每年年頭上，樓市都比較低迷，但這并不代表全年都會冬眠。2007年和2009年初，樓市皆比較低迷，之后卻很快完成了由冷到熱的切換。2010年，在“國四條”和“國十一條”的壓制下，樓市成交量同樣明顯下滑，正如上文中提及的：那年上海春節(jié)期間商品住宅僅成交21套；但之后，3月便迅猛反彈，以至到了4月中旬，國家不得不進行第二波調控，出臺“國十條”。

從需求面分析，確實不容樂觀。對于投資投機需求，限購全面升級，將擴大到40-60個城市，本地三套停貸和外地限貸，房產稅亦產生一定的震攝力。對于改善需求，二套房貸進一步收緊，最低首付提至六成，限購令也有影響。對于首置需求，主要是貸款門檻提高，最低首付由二成提至三成，貸款利率亦被很多銀行取消，再加上已三次加息，二者疊加，大幅增加了購房者的融資成本，若是100萬20年期貸款，其總利息已較去年4月七折利率時的利息增加了七成左右。

因此，當前的調控政策不僅打壓了投資投機需求，而且也壓制了部分首置需求和改善需求，這種對合理需求的誤傷情況將比去年更加嚴重！這一現(xiàn)象不可能長久存在，現(xiàn)在政府抑制房價心切，只要未來半年左右房價出現(xiàn)適度下跌，則部分誤傷政策將會有所松動。如果上半年樓市冬眠，則下半年必然會有所反彈。從需求的性質上講，投資投機需求可能會遠離市場，改善需求可以堅持二三年不買房，但很多剛需只能觀望半年到一年，沒房不結婚的現(xiàn)狀暫時難以改變。

對于改善需求和投資需求，也并非全都會跑光光。今年CPI依然還會在高位盤整，即便是還有2-4次加息，年內也不一定能逆轉存款負利率的不合理現(xiàn)狀。三次加息之后，當前一年期存款基準利率為3%，而全年CPI估計在4.5%上下，負利率情況下，手中握有余錢的家庭必然不甘心錢存銀行，中長期來看，購房依然是較優(yōu)的保值路徑——除非今年股市走出大牛行情，消化掉一部分富足的民間資金。另外人民幣升值也會吸引外資進入房地產市場。

從供應面分析，由于去年全國商品房開工量大增，今年商品房可售量將會隨之增加。供應增加的結果有兩個：一是部分城市會出現(xiàn)明顯的供大于求，在開發(fā)商資金鏈趨緊的背景下，會有越來越多的樓盤進行降價促銷，從而會帶動成交量；二是房價下調之后，會減輕中央調控壓力，從而為放松政策創(chuàng)造條件。所以，供應量增加，無論是對于自住型購房者，還是政府，都是好事，有利于市場完成調整過程。

實際上，當前已有開發(fā)商作出快速應對，通過打折、降價等方式吸引購房者。比如上海，浦東某外環(huán)外樓盤元宵節(jié)前購買2房可享受“總價優(yōu)惠20萬元再減3萬元”、3房可享受“總價優(yōu)惠20萬元再減5萬元”；長寧虹橋路某樓盤打折幅度也達到85折的較大折扣。

總而言之，預計上半年樓市將比較低迷，成交量比去年下半年有所下滑，促銷樓盤會迅速增多；下半年成交量將出現(xiàn)反彈，表現(xiàn)好于上半年，隨著買氣的回升，促銷幅度可能會減小。全國70個城市房價指數(shù)將于二季度出現(xiàn)同比負增長，3月前后就會出現(xiàn)環(huán)比負增長。全年而論，全國新建商品房成交量不會大起大落，基本與2010年持平或小增；成交均價同樣基本平穩(wěn)。由于2010年成交量大跌，今年上海新建商品住宅成交量將比去年有所增長，成交均價則持平或小跌。