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樓市年頭冷 并不一定冷全年
業(yè)界觀點(diǎn) 2011年02月12日 來(lái)源:新聞晨報(bào) 楊紅旭 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

樓市年頭冷,并不一定會(huì)冷全年

春節(jié)剛過(guò),樓市的消息即滿天飛。媒體報(bào)道最多的是,春節(jié)期間各地成交低迷,少數(shù)城市居然出現(xiàn)零成交現(xiàn)象。上海也不樂(lè)觀,只成交了23套商品住宅(剔除拆遷安置房),是近6年春節(jié)假日樓市成交量第二低,僅略多于去年的21套。

原因主要有二。一是春節(jié)期間原本就是淡季;二是政策夠嚴(yán)厲,新國(guó)八條急吼吼的節(jié)前即出臺(tái),房產(chǎn)稅亦開(kāi)始試點(diǎn),節(jié)后便迎來(lái)新年第一次加息,購(gòu)房人沒(méi)了主意,開(kāi)發(fā)商亦不敢推盤(pán)。一種恐慌情緒正在市場(chǎng)中蔓延。各界一致看空今年市場(chǎng),甚至個(gè)別業(yè)界人士或業(yè)外學(xué)者喊出了“成交量狂降七成”“房?jī)r(jià)暴跌五成”之類的口號(hào)。

老實(shí)說(shuō),筆者同樣看空今年的樓市,政策和形勢(shì)擺在那里,盲目樂(lè)觀實(shí)在無(wú)用。然而,過(guò)于悲觀也不必。2007和2009年兩個(gè)年頭,全國(guó)樓市非理性繁榮;三波調(diào)控之下,2010年全國(guó)樓市的成交量和房?jī)r(jià)還是上漲,然而增幅已明顯回落。若說(shuō)行業(yè)景氣度的拐點(diǎn),以國(guó)房景氣指標(biāo)衡量,2010年4月已經(jīng)觸頂,此后一點(diǎn)點(diǎn)的回落,當(dāng)前依然處于調(diào)控通道中,接下來(lái)還將繼續(xù)下滑,預(yù)計(jì)將于今年二三季度觸底,然后慢慢筑底、盤(pán)整、回升。

實(shí)際上,回顧近幾年,每年年頭上,樓市都比較低迷,但這并不代表全年都會(huì)冬眠。2007年和2009年初,樓市皆比較低迷,之后卻很快完成了由冷到熱的切換。2010年,在“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”的壓制下,樓市成交量同樣明顯下滑,正如上文中提及的:那年上海春節(jié)期間商品住宅僅成交21套;但之后,3月便迅猛反彈,以至到了4月中旬,國(guó)家不得不進(jìn)行第二波調(diào)控,出臺(tái)“國(guó)十條”。

從需求面分析,確實(shí)不容樂(lè)觀。對(duì)于投資投機(jī)需求,限購(gòu)全面升級(jí),將擴(kuò)大到40-60個(gè)城市,本地三套停貸和外地限貸,房產(chǎn)稅亦產(chǎn)生一定的震攝力。對(duì)于改善需求,二套房貸進(jìn)一步收緊,最低首付提至六成,限購(gòu)令也有影響。對(duì)于首置需求,主要是貸款門檻提高,最低首付由二成提至三成,貸款利率亦被很多銀行取消,再加上已三次加息,二者疊加,大幅增加了購(gòu)房者的融資成本,若是100萬(wàn)20年期貸款,其總利息已較去年4月七折利率時(shí)的利息增加了七成左右。

因此,當(dāng)前的調(diào)控政策不僅打壓了投資投機(jī)需求,而且也壓制了部分首置需求和改善需求,這種對(duì)合理需求的誤傷情況將比去年更加嚴(yán)重!這一現(xiàn)象不可能長(zhǎng)久存在,現(xiàn)在政府抑制房?jī)r(jià)心切,只要未來(lái)半年左右房?jī)r(jià)出現(xiàn)適度下跌,則部分誤傷政策將會(huì)有所松動(dòng)。如果上半年樓市冬眠,則下半年必然會(huì)有所反彈。從需求的性質(zhì)上講,投資投機(jī)需求可能會(huì)遠(yuǎn)離市場(chǎng),改善需求可以堅(jiān)持二三年不買房,但很多剛需只能觀望半年到一年,沒(méi)房不結(jié)婚的現(xiàn)狀暫時(shí)難以改變。

對(duì)于改善需求和投資需求,也并非全都會(huì)跑光光。今年CPI依然還會(huì)在高位盤(pán)整,即便是還有2-4次加息,年內(nèi)也不一定能逆轉(zhuǎn)存款負(fù)利率的不合理現(xiàn)狀。三次加息之后,當(dāng)前一年期存款基準(zhǔn)利率為3%,而全年CPI估計(jì)在4.5%上下,負(fù)利率情況下,手中握有余錢的家庭必然不甘心錢存銀行,中長(zhǎng)期來(lái)看,購(gòu)房依然是較優(yōu)的保值路徑——除非今年股市走出大牛行情,消化掉一部分富足的民間資金。另外人民幣升值也會(huì)吸引外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從供應(yīng)面分析,由于去年全國(guó)商品房開(kāi)工量大增,今年商品房可售量將會(huì)隨之增加。供應(yīng)增加的結(jié)果有兩個(gè):一是部分城市會(huì)出現(xiàn)明顯的供大于求,在開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊的背景下,會(huì)有越來(lái)越多的樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷,從而會(huì)帶動(dòng)成交量;二是房?jī)r(jià)下調(diào)之后,會(huì)減輕中央調(diào)控壓力,從而為放松政策創(chuàng)造條件。所以,供應(yīng)量增加,無(wú)論是對(duì)于自住型購(gòu)房者,還是政府,都是好事,有利于市場(chǎng)完成調(diào)整過(guò)程。

實(shí)際上,當(dāng)前已有開(kāi)發(fā)商作出快速應(yīng)對(duì),通過(guò)打折、降價(jià)等方式吸引購(gòu)房者。比如上海,浦東某外環(huán)外樓盤(pán)元宵節(jié)前購(gòu)買2房可享受“總價(jià)優(yōu)惠20萬(wàn)元再減3萬(wàn)元”、3房可享受“總價(jià)優(yōu)惠20萬(wàn)元再減5萬(wàn)元”;長(zhǎng)寧虹橋路某樓盤(pán)打折幅度也達(dá)到85折的較大折扣。

總而言之,預(yù)計(jì)上半年樓市將比較低迷,成交量比去年下半年有所下滑,促銷樓盤(pán)會(huì)迅速增多;下半年成交量將出現(xiàn)反彈,表現(xiàn)好于上半年,隨著買氣的回升,促銷幅度可能會(huì)減小。全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將于二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng),3月前后就會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。全年而論,全國(guó)新建商品房成交量不會(huì)大起大落,基本與2010年持平或小增;成交均價(jià)同樣基本平穩(wěn)。由于2010年成交量大跌,今年上海新建商品住宅成交量將比去年有所增長(zhǎng),成交均價(jià)則持平或小跌。

[責(zé)任編輯:晴天]
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