樓市年頭冷,并不一定會冷全年
春節(jié)剛過,樓市的消息即滿天飛。媒體報道最多的是,春節(jié)期間各地成交低迷,少數(shù)城市居然出現(xiàn)零成交現(xiàn)象。上海也不樂觀,只成交了23套商品住宅(剔除拆遷安置房),是近6年春節(jié)假日樓市成交量第二低,僅略多于去年的21套。
原因主要有二。一是春節(jié)期間原本就是淡季;二是政策夠嚴厲,新國八條急吼吼的節(jié)前即出臺,房產稅亦開始試點,節(jié)后便迎來新年第一次加息,購房人沒了主意,開發(fā)商亦不敢推盤。一種恐慌情緒正在市場中蔓延。各界一致看空今年市場,甚至個別業(yè)界人士或業(yè)外學者喊出了“成交量狂降七成”“房價暴跌五成”之類的口號。
老實說,筆者同樣看空今年的樓市,政策和形勢擺在那里,盲目樂觀實在無用。然而,過于悲觀也不必。2007和2009年兩個年頭,全國樓市非理性繁榮;三波調控之下,2010年全國樓市的成交量和房價還是上漲,然而增幅已明顯回落。若說行業(yè)景氣度的拐點,以國房景氣指標衡量,2010年4月已經觸頂,此后一點點的回落,當前依然處于調控通道中,接下來還將繼續(xù)下滑,預計將于今年二三季度觸底,然后慢慢筑底、盤整、回升。
實際上,回顧近幾年,每年年頭上,樓市都比較低迷,但這并不代表全年都會冬眠。2007年和2009年初,樓市皆比較低迷,之后卻很快完成了由冷到熱的切換。2010年,在“國四條”和“國十一條”的壓制下,樓市成交量同樣明顯下滑,正如上文中提及的:那年上海春節(jié)期間商品住宅僅成交21套;但之后,3月便迅猛反彈,以至到了4月中旬,國家不得不進行第二波調控,出臺“國十條”。
從需求面分析,確實不容樂觀。對于投資投機需求,限購全面升級,將擴大到40-60個城市,本地三套停貸和外地限貸,房產稅亦產生一定的震攝力。對于改善需求,二套房貸進一步收緊,最低首付提至六成,限購令也有影響。對于首置需求,主要是貸款門檻提高,最低首付由二成提至三成,貸款利率亦被很多銀行取消,再加上已三次加息,二者疊加,大幅增加了購房者的融資成本,若是100萬20年期貸款,其總利息已較去年4月七折利率時的利息增加了七成左右。
因此,當前的調控政策不僅打壓了投資投機需求,而且也壓制了部分首置需求和改善需求,這種對合理需求的誤傷情況將比去年更加嚴重!這一現(xiàn)象不可能長久存在,現(xiàn)在政府抑制房價心切,只要未來半年左右房價出現(xiàn)適度下跌,則部分誤傷政策將會有所松動。如果上半年樓市冬眠,則下半年必然會有所反彈。從需求的性質上講,投資投機需求可能會遠離市場,改善需求可以堅持二三年不買房,但很多剛需只能觀望半年到一年,沒房不結婚的現(xiàn)狀暫時難以改變。
對于改善需求和投資需求,也并非全都會跑光光。今年CPI依然還會在高位盤整,即便是還有2-4次加息,年內也不一定能逆轉存款負利率的不合理現(xiàn)狀。三次加息之后,當前一年期存款基準利率為3%,而全年CPI估計在4.5%上下,負利率情況下,手中握有余錢的家庭必然不甘心錢存銀行,中長期來看,購房依然是較優(yōu)的保值路徑——除非今年股市走出大牛行情,消化掉一部分富足的民間資金。另外人民幣升值也會吸引外資進入房地產市場。
從供應面分析,由于去年全國商品房開工量大增,今年商品房可售量將會隨之增加。供應增加的結果有兩個:一是部分城市會出現(xiàn)明顯的供大于求,在開發(fā)商資金鏈趨緊的背景下,會有越來越多的樓盤進行降價促銷,從而會帶動成交量;二是房價下調之后,會減輕中央調控壓力,從而為放松政策創(chuàng)造條件。所以,供應量增加,無論是對于自住型購房者,還是政府,都是好事,有利于市場完成調整過程。
實際上,當前已有開發(fā)商作出快速應對,通過打折、降價等方式吸引購房者。比如上海,浦東某外環(huán)外樓盤元宵節(jié)前購買2房可享受“總價優(yōu)惠20萬元再減3萬元”、3房可享受“總價優(yōu)惠20萬元再減5萬元”;長寧虹橋路某樓盤打折幅度也達到85折的較大折扣。
總而言之,預計上半年樓市將比較低迷,成交量比去年下半年有所下滑,促銷樓盤會迅速增多;下半年成交量將出現(xiàn)反彈,表現(xiàn)好于上半年,隨著買氣的回升,促銷幅度可能會減小。全國70個城市房價指數(shù)將于二季度出現(xiàn)同比負增長,3月前后就會出現(xiàn)環(huán)比負增長。全年而論,全國新建商品房成交量不會大起大落,基本與2010年持平或小增;成交均價同樣基本平穩(wěn)。由于2010年成交量大跌,今年上海新建商品住宅成交量將比去年有所增長,成交均價則持平或小跌。
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