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房產(chǎn)商陷資金鏈困局 樓市將迎來(lái)量?jī)r(jià)齊跌?
業(yè)界觀點(diǎn) 2011年02月11日 來(lái)源:燕趙都市報(bào) 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

央行于春節(jié)假期的最后一天啟動(dòng)加息,再加之春節(jié)之前的房產(chǎn)稅、國(guó)八條、公積金貸款利率上調(diào)……,而“限購(gòu)令”也隨時(shí)可能降臨我省房地產(chǎn)市場(chǎng),本輪房產(chǎn)調(diào)控中,來(lái)自政策面的密集轟炸可謂眼花繚亂。

記者昨日采訪發(fā)現(xiàn),在這組組合拳的影響之下,樓市觀望氣氛濃重,但同時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商卻在咬牙堅(jiān)持不降價(jià),而一些職業(yè)房蟲(chóng)在這樣的政策壓力之下,卻已經(jīng)撐不住紛紛開(kāi)始拋售。在這個(gè)以“緊縮”為關(guān)鍵詞開(kāi)局的新一年中,樓市是否將將迎來(lái)“量?jī)r(jià)齊跌”呢?

開(kāi)發(fā)商硬挺不降價(jià)

“我們這價(jià)格沒(méi)有什么變化,如果全款的話,可以九八折,其他的沒(méi)有什么優(yōu)惠”,記者昨日致電石家莊一個(gè)正在銷售的樓盤的時(shí)候,銷售人員告訴記者,她表示,一連串的調(diào)控政策“不會(huì)有多大影響”,雖然目前來(lái)看房的人很少,但是這與春節(jié)的淡季有關(guān)。

記者隨后從多家售樓處了解到,春節(jié)假期甚至整個(gè)正月原本就是樓市傳統(tǒng)淡季,再加上如此嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策接連出擊,買房觀望氣氛濃重,整個(gè)市場(chǎng)較為冷清。尤其在二手房市場(chǎng),這種門庭冷落的局面更加明顯,,市區(qū)不少中介公司都延長(zhǎng)了春節(jié)放假時(shí)間,“我們公司往年都是初八上班,今年延長(zhǎng)到正月十一了”,一家中介連鎖的店長(zhǎng)告訴記者。

但是,即便是這樣冷清,記者采訪的幾家售樓處,卻鮮有降價(jià)者,只有位于東二環(huán)附近一家樓盤表示現(xiàn)在購(gòu)買的話,可以參與某單位的團(tuán)購(gòu),這樣等于變相降價(jià)了每平方米百元左右的價(jià)格。

購(gòu)房者深度觀望

開(kāi)發(fā)商一頭在硬挺,而買房者一頭卻也陷入了深度觀望。“我春節(jié)前在翟營(yíng)大街附近看了一套房,總價(jià)下來(lái)70萬(wàn),說(shuō)好能貸款五成,可是央行年前又出了政策要求二套房首付六成,我的首付款已經(jīng)不夠了,而且現(xiàn)在有加息了,貸款成本也高了,我決定再觀望一段時(shí)間看看”,在某農(nóng)業(yè)部門工作的馮金告訴記者。

記者在隨機(jī)采訪中發(fā)現(xiàn),持這種觀望態(tài)度的人并不在少數(shù),有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這次加息將提高購(gòu)房成本,有效抑制投機(jī)性購(gòu)房需求。分析稱,過(guò)去一年來(lái)已經(jīng)加息多次,雖然前幾次直接影響都不明顯,但是加息疊加效應(yīng)將逐漸出現(xiàn);同時(shí),加息將進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期,購(gòu)房者的觀望情緒會(huì)越來(lái)越明顯。

部分“房蟲(chóng)”恐慌拋售

同時(shí),一些職業(yè)房蟲(chóng)在這樣肅殺的調(diào)控政策面前,有些堅(jiān)持不住開(kāi)始出手拋售了,“我們家對(duì)門一直沒(méi)有裝修沒(méi)人住,就在春節(jié)前后,突然窗戶上掛出了‘低價(jià)急轉(zhuǎn)’的廣告字樣,還有電話,后來(lái)和人家一聊才知道我們這個(gè)對(duì)門是專門炒房子的,手里有四五套這樣房子,眼看著房產(chǎn)稅和限購(gòu)政策要到來(lái),為了避風(fēng)頭,他急著要把房子出手”,昨天記者的一個(gè)同學(xué)告訴記者。而這個(gè)消息也得到了中介的印證,不少手里有多套房產(chǎn)的房蟲(chóng),最近開(kāi)始急于出手手里的房子。“尤其是那些走內(nèi)部認(rèn)購(gòu)手續(xù)買的房子,還沒(méi)有在房管局備案,將來(lái)可能會(huì)成為因?yàn)橄拶?gòu)令而不能購(gòu)買,所以他們想少賺點(diǎn)號(hào)費(fèi),急于出手”,一位中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

業(yè)內(nèi)分析,由于政策調(diào)控力度逐步加碼,春節(jié)后樓市成交可能難以迅速回暖,部分開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)通過(guò)打折優(yōu)惠、降價(jià)等“以價(jià)換量”的方式吸引購(gòu)房者,以促進(jìn)成交。預(yù)計(jì)春節(jié)過(guò)后,調(diào)整價(jià)格策略的開(kāi)發(fā)商會(huì)逐步增多。

開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃 多渠道募資已成常態(tài)

目前,三次加息后,仍不排除繼續(xù)加息的可能,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸融資成本會(huì)逐漸提升。即便是能承受這樣種貸款成本,銀行的房貸通道卻也不是那么順暢,不少銀行暗中停發(fā)了開(kāi)發(fā)貸款。

在多種調(diào)控手段的綜合作用下,開(kāi)發(fā)商,尤其是中小開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)趨于緊繃。“開(kāi)發(fā)商最主要的資金來(lái)源還是項(xiàng)目的預(yù)售款,‘新國(guó)八條’和房產(chǎn)稅的出臺(tái),后期成交量有可能出現(xiàn)一波局部下跌。這是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力的時(shí)候,也許會(huì)有洗牌格局上演”,省會(huì)房產(chǎn)顧問(wèn)人士趙楊如此分析。

在這種窘境之下,多渠道募集資金成為了開(kāi)發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急,“我們正在接洽北京一家的投資公司,想用我們這個(gè)項(xiàng)目的底商作為抵押,向他們借款,當(dāng)然利率非常高,但能解我們新項(xiàng)目的燃眉之急”,位于石家莊南二環(huán)附近一個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房小區(qū)的開(kāi)發(fā)商告訴記者。

實(shí)際上,多渠道籌措資金,已經(jīng)成為目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商的重要議題,目前,海外融資正成為近期國(guó)內(nèi)幾家大型房企重要的議題。1月份,恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、雅居樂(lè)等房企通過(guò)海外發(fā)債、優(yōu)先票據(jù)、向外資銀行借貸等方式融得資金。

“量?jī)r(jià)齊跌”會(huì)否到來(lái)?

針對(duì)目前這種深度博弈的局面,對(duì)于未來(lái)樓市的走勢(shì),業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)卻不盡一致。省會(huì)房產(chǎn)顧問(wèn)人士趙楊認(rèn)為,隨著政策逐一落地,可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)別降價(jià)的現(xiàn)象,但是整體上不太可能出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的現(xiàn)象。因?yàn)闊o(wú)論是限購(gòu)令,還是國(guó)八條,都是行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng),只能作為平抑需求的手段。那么政策產(chǎn)生的效果只能是短期的,階段性的。他認(rèn)為,調(diào)控會(huì)導(dǎo)致小幅下挫,之后便會(huì)企穩(wěn),“量?jī)r(jià)齊跌”的局面不會(huì)到來(lái)。除此之外,他還預(yù)計(jì),受調(diào)控政策影響,二手房市場(chǎng)的房源量會(huì)出現(xiàn)激增,價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)下降。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為,如此強(qiáng)力的政策面前“量?jī)r(jià)齊跌”已經(jīng)難以避免。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),連續(xù)出臺(tái)的調(diào)控措施將重?fù)粜履陿鞘谐山涣浚扔谫Y金壓力,開(kāi)發(fā)商或?qū)⒔祪r(jià)拋售其手中房源。

盡管央行已經(jīng)加息三次,但是加息進(jìn)程還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束,這將令一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金壓力及緊縮的心理預(yù)期。從買方來(lái)看,在限購(gòu)令和房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策效應(yīng)影響下,將壓制了大量投資需求,成交量持續(xù)萎縮將影響開(kāi)發(fā)商資金回籠,所以“量?jī)r(jià)齊跌”的格局可能在年內(nèi)上演。

[責(zé)任編輯:浩然]
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