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繼2010年4月及9月兩輪調控后的第三輪調控，日前“新國八條”再次出臺。

第三輪樓市調控的所有措施依然聚焦住宅市場的價格過快上漲問題。而商業(yè)地產(chǎn)則因為未受到調控波及，反而會出現(xiàn)類似第二輪調控后的再次升溫。特別是二套房的首付比率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)的水平，客觀上將造成客戶選擇商業(yè)地產(chǎn)項目。

調控令商業(yè)地產(chǎn) 不降反漲

在經(jīng)歷了去年的兩輪調控后，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場走出全完不同的路線。在9·29二次調控后，北京商業(yè)單元總成交比2009年同期上漲了5.2%，而住宅成交量則明顯下調了28.6%。

面對地產(chǎn)調控，商業(yè)地產(chǎn)為何卻逆勢走強，這主要是由于連續(xù)多年的調控政策均為涉及到商業(yè)地產(chǎn)領域，自去年4月以來的住宅調控系列政策非常明顯地抑制了投機及投資需求，使得住宅市場出現(xiàn)了明顯的下調，特別是針對住宅的限購使得住宅成交量下調了近三成。而商業(yè)地產(chǎn)享受貸款首付五成、利率1.1倍的政策，而且不限貸款套數(shù)。

同時多年來，北京商業(yè)地產(chǎn)的價值一直被低估，例如在朝陽門等二環(huán)內熱點區(qū)域的部分寫字樓的價格僅相當于通州的住宅價格，使得商業(yè)地產(chǎn)價格基本沒有泡沫，成為了最近部分投資者的首選。同時在回報率上，目前北京住宅租售比已經(jīng)超過1：500以上，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報率在1：300左右，比較高的回報率也使得最近考慮價值投資的購房者更多考慮商業(yè)地產(chǎn)。

此外，商業(yè)立項改成住宅的現(xiàn)象比較多見，相比住宅的高價，同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)部分價格甚至不足住宅的六成，這使得可以改住的商業(yè)地產(chǎn)受到最近投資市場的關注。例如，在今年1月份入市的琥珀中心項目，其位于回龍觀區(qū)域內，辦公部分的售價不到1.4萬元/平方米，遠遠低于區(qū)域內的住宅價格，目前銷售率已經(jīng)達到了60%，遠遠高于同期入市的住宅項目。

加強版限購 促商業(yè)地產(chǎn)升溫

地產(chǎn)開發(fā)分為三個階段：初段是住宅開發(fā)，第二個階段是商業(yè)開發(fā)，第三個階段是地產(chǎn)服務業(yè)。顯然，目前中國地產(chǎn)業(yè)已進入第二階段。住宅開發(fā)暴利正在逐漸退去。在第三輪調控中針對第二套住宅購房者需要支付六成以上的首付，甚至超過了商業(yè)地產(chǎn)的要求。這將使得原來住宅市場中的部分投資需要轉移到商業(yè)地產(chǎn)領域。

北京中原地產(chǎn)分析認為，“國八條”的出臺，將使今年投資住宅的機會更少，勢必使商業(yè)地產(chǎn)市場增加很多投資者。特別是原來一直認為的商業(yè)地產(chǎn)投資門檻高的影響因為樓市調控對住宅的限制而逐漸消失。

北京商業(yè)地產(chǎn)的熱點與其他城市集中在商鋪不同的是，主要集中在一些可以居住的商業(yè)立項項目。這類商業(yè)項目兼顧了住宅的居住屬性和商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性。而且并沒有受到2009年以來房價過快上漲的過分影響，預計這部分市場將在今年有明顯的升溫可能。另外，部分成熟社區(qū)的社區(qū)商鋪、裙樓商鋪在今年也有可能明顯升溫。特別是2010年年底郊區(qū)幾條新開地鐵線區(qū)域的商鋪可能因為入住人群的迅速增加而出現(xiàn)價值的升高。

同時，從近期土地成交情況來看，自4月房地產(chǎn)調控政策出臺之后，商辦用地成交比重逐步上升。根據(jù)中原統(tǒng)計的12個大中城市土地成交數(shù)據(jù)顯示，商辦用地成交宗數(shù)比重由4月的25%上升到二次調控后的近四成。另外，商業(yè)和辦公樓開發(fā)投資額占整體開發(fā)投資額的比重也呈現(xiàn)出逐步回升的態(tài)勢。近期北京出讓的地塊大部分為商業(yè)屬性，其中以去年12月份出讓的CBD中服地塊尤為引人注目。記者 賴大臣