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繼2010年4月及9月兩輪調(diào)控后的第三輪調(diào)控，日前“新國八條”再次出臺(tái)。

第三輪樓市調(diào)控的所有措施依然聚焦住宅市場(chǎng)的價(jià)格過快上漲問題。而商業(yè)地產(chǎn)則因?yàn)槲词艿秸{(diào)控波及，反而會(huì)出現(xiàn)類似第二輪調(diào)控后的再次升溫。特別是二套房的首付比率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)的水平，客觀上將造成客戶選擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

調(diào)控令商業(yè)地產(chǎn) 不降反漲

在經(jīng)歷了去年的兩輪調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)走出全完不同的路線。在9·29二次調(diào)控后，北京商業(yè)單元總成交比2009年同期上漲了5.2%，而住宅成交量則明顯下調(diào)了28.6%。

面對(duì)地產(chǎn)調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)為何卻逆勢(shì)走強(qiáng)，這主要是由于連續(xù)多年的調(diào)控政策均為涉及到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，自去年4月以來的住宅調(diào)控系列政策非常明顯地抑制了投機(jī)及投資需求，使得住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，特別是針對(duì)住宅的限購使得住宅成交量下調(diào)了近三成。而商業(yè)地產(chǎn)享受貸款首付五成、利率1.1倍的政策，而且不限貸款套數(shù)。

同時(shí)多年來，北京商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值一直被低估，例如在朝陽門等二環(huán)內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域的部分寫字樓的價(jià)格僅相當(dāng)于通州的住宅價(jià)格，使得商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格基本沒有泡沫，成為了最近部分投資者的首選。同時(shí)在回報(bào)率上，目前北京住宅租售比已經(jīng)超過1：500以上，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率在1：300左右，比較高的回報(bào)率也使得最近考慮價(jià)值投資的購房者更多考慮商業(yè)地產(chǎn)。

此外，商業(yè)立項(xiàng)改成住宅的現(xiàn)象比較多見，相比住宅的高價(jià)，同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)部分價(jià)格甚至不足住宅的六成，這使得可以改住的商業(yè)地產(chǎn)受到最近投資市場(chǎng)的關(guān)注。例如，在今年1月份入市的琥珀中心項(xiàng)目，其位于回龍觀區(qū)域內(nèi)，辦公部分的售價(jià)不到1.4萬元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)格，目前銷售率已經(jīng)達(dá)到了60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期入市的住宅項(xiàng)目。

加強(qiáng)版限購 促商業(yè)地產(chǎn)升溫

地產(chǎn)開發(fā)分為三個(gè)階段：初段是住宅開發(fā)，第二個(gè)階段是商業(yè)開發(fā)，第三個(gè)階段是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。顯然，目前中國地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入第二階段。住宅開發(fā)暴利正在逐漸退去。在第三輪調(diào)控中針對(duì)第二套住宅購房者需要支付六成以上的首付，甚至超過了商業(yè)地產(chǎn)的要求。這將使得原來住宅市場(chǎng)中的部分投資需要轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

北京中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，“國八條”的出臺(tái)，將使今年投資住宅的機(jī)會(huì)更少，勢(shì)必使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)增加很多投資者。特別是原來一直認(rèn)為的商業(yè)地產(chǎn)投資門檻高的影響因?yàn)闃鞘姓{(diào)控對(duì)住宅的限制而逐漸消失。

北京商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)與其他城市集中在商鋪不同的是，主要集中在一些可以居住的商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目。這類商業(yè)項(xiàng)目兼顧了住宅的居住屬性和商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性。而且并沒有受到2009年以來房價(jià)過快上漲的過分影響，預(yù)計(jì)這部分市場(chǎng)將在今年有明顯的升溫可能。另外，部分成熟社區(qū)的社區(qū)商鋪、裙樓商鋪在今年也有可能明顯升溫。特別是2010年年底郊區(qū)幾條新開地鐵線區(qū)域的商鋪可能因?yàn)槿胱∪巳旱难杆僭黾佣霈F(xiàn)價(jià)值的升高。

同時(shí)，從近期土地成交情況來看，自4月房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，商辦用地成交比重逐步上升。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)的12個(gè)大中城市土地成交數(shù)據(jù)顯示，商辦用地成交宗數(shù)比重由4月的25%上升到二次調(diào)控后的近四成。另外，商業(yè)和辦公樓開發(fā)投資額占整體開發(fā)投資額的比重也呈現(xiàn)出逐步回升的態(tài)勢(shì)。近期北京出讓的地塊大部分為商業(yè)屬性，其中以去年12月份出讓的CBD中服地塊尤為引人注目。記者 賴大臣