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年初房地產(chǎn)調(diào)控政策的再次加力讓2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景變得撲朔迷離。在中央堅(jiān)強(qiáng)的調(diào)控決心下，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)回落，樓市會(huì)不會(huì)降溫？成為許多準(zhǔn)備買房者心中最大的疑問。一面是限購(gòu)、信貸收緊、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等政策的沖擊；另一面是通脹壓力加大、股市低迷的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境……在充斥著各種各樣變數(shù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房子究竟要不要買成為購(gòu)房者面臨的大問題。

疑問一：“是不是要等房?jī)r(jià)回落后再買？”

在江西南昌工作的涂華最近有點(diǎn)煩，上個(gè)月底，他剛剛簽了購(gòu)房合同、付了買房的定金，第二天國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的八條措施。“史上最強(qiáng)”“史無前例”“將調(diào)控進(jìn)行到底”……面對(duì)媒體對(duì)國(guó)八條鋪天蓋地的解讀和煽情搶眼的標(biāo)題，是不是繼續(xù)買房讓涂華相當(dāng)動(dòng)搖。

“這回的調(diào)控力度確實(shí)很大，房?jī)r(jià)沒準(zhǔn)兒就要降了，如果春節(jié)后房?jī)r(jià)真的應(yīng)聲回落，那我現(xiàn)在買房真的虧大了。”在政策出臺(tái)的前一天出手買房讓涂華相當(dāng)苦惱，基于對(duì)市場(chǎng)回落的強(qiáng)烈預(yù)期，他甚至已經(jīng)決定將定金索回，退掉這套房?jī)r(jià)高點(diǎn)購(gòu)買的新房。

隨著國(guó)八條、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等措施的出臺(tái)，再加上春節(jié)傳統(tǒng)銷售淡季的到來，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯的變化，根據(jù)最新的調(diào)查，北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一線城市在二月的第一周均出現(xiàn)了成交量明顯回落，受春節(jié)假期的影響，珠三角的一些城市不僅樓市成交明顯回落，部分城市甚至出現(xiàn)了一周成交量跌至個(gè)位數(shù)的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，國(guó)八條的政策目前仍然停留在中央層面，隨著春節(jié)假期的結(jié)束，各個(gè)部委、地方政府落實(shí)國(guó)八條的細(xì)則將不斷出臺(tái)，這對(duì)市場(chǎng)預(yù)期無疑會(huì)形成明顯的打壓。短時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)的觀望氣氛會(huì)重現(xiàn)，成交量和成交金額都會(huì)出現(xiàn)明顯回落，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也會(huì)松動(dòng)，自去年9月開始出現(xiàn)的樓市量?jī)r(jià)齊升的狀況將會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

疑問二：“不買房，拿什么扛通脹？”

與涂華不同，在北京經(jīng)營(yíng)一家電氣設(shè)備公司的王明仍然決定在近期新購(gòu)買一套商品住房。“從去年物價(jià)的漲幅來看，現(xiàn)在買房仍然是讓錢保值的有效途徑?！蓖趺鞲嬖V記者，現(xiàn)在通脹預(yù)期越來越大，和其他的投資相比，對(duì)他而言買房仍然是最保險(xiǎn)、最讓人放心的一種投資方式，即便是房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回落，自己也虧不到哪兒去。

和王明一樣，對(duì)于很多中國(guó)人而言，商品房的功能不僅是保障居住，很大程度上也是保障財(cái)富的一種手段。雖然2010年不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，政策指向都是在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)行為；雖然從決策層到社會(huì)輿論都在引導(dǎo)人們將住房回歸居住的本質(zhì)，但是隨著年內(nèi)流動(dòng)性的泛濫，加上物價(jià)的不斷走高，使得人們對(duì)通脹的預(yù)期逐漸加強(qiáng)。保證自己的錢袋子不縮水成為很多普通人最想解決的問題。

與此同時(shí)，2010年的中國(guó)資本市場(chǎng)表現(xiàn)平平，普通人的理財(cái)和投資渠道十分有限，在這種情況下，雖然國(guó)家抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)的政策調(diào)控已經(jīng)成為一種常態(tài)，但依舊無法在短時(shí)間內(nèi)改變?nèi)藗儭百I房保值”的傳統(tǒng)心理。央行去年年底的問卷調(diào)查顯示，買房仍舊是居民投資的首選。

疑問三：“報(bào)復(fù)性反彈還會(huì)來嗎？”

首次提及房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)化，再次提高二套房貸首付比例，進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)的范圍和力度……國(guó)八條對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度已經(jīng)達(dá)到了空前的高度，同時(shí)，隨著房產(chǎn)稅在重慶和上海試點(diǎn)的開始，房地產(chǎn)調(diào)控向更深層次發(fā)展的趨勢(shì)已十分明顯。然而，即便在這樣力度大、強(qiáng)度高的調(diào)控措施下，仍然有人擔(dān)心未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)高歌猛進(jìn)。

采訪中，不少購(gòu)房者依然認(rèn)為2011年的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，在他們看來，2009年底和2010年全年的調(diào)控措施不可謂不多，調(diào)控力度不可謂不大，但即便在這樣的情況下，2010年下半年房?jī)r(jià)依舊不斷在走高。北京的一位普通購(gòu)房者告訴記者，如果現(xiàn)在不買，今年的房?jī)r(jià)又沒降下來，那么以后買就更貴了。

對(duì)于樓市“報(bào)復(fù)性反彈”的擔(dān)心并非沒有道理，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，在調(diào)控措施出臺(tái)后，經(jīng)歷了短暫的市場(chǎng)觀望，往往會(huì)出現(xiàn)積累的需求集中釋放進(jìn)而導(dǎo)致樓市突然回暖的現(xiàn)象。因此，對(duì)于此次調(diào)控，很多業(yè)內(nèi)人士都提醒，不僅要在政策上做減法，限制投資、投機(jī)性購(gòu)房，更要在需求上做加法，加大普通商品房和保障性住房的供應(yīng)。同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展穩(wěn)定、健康，而不是忽冷忽熱。

疑問四：“保障性住房何時(shí)保障到我們？”

“如果我能租到穩(wěn)定、便宜的公租房，那么短時(shí)間內(nèi)就不會(huì)考慮買房了?！痹诒本┮患彝馄蠊ぷ鞯年藝[告訴記者，對(duì)于只身在北京闖蕩，沒有什么積累、短期內(nèi)無法買房的自己而言，最大的愿望是能夠進(jìn)入住房保障的覆蓋范圍。

對(duì)于許多普通的購(gòu)房者而言，之所以會(huì)傾全家之力，背巨額債務(wù)購(gòu)買一套商品房，很大程度上是因?yàn)闊o法達(dá)到保障性住房的保障標(biāo)準(zhǔn)。與商品房市場(chǎng)的發(fā)展相比，1998年房改以來，我國(guó)保障性住房體系的建設(shè)其實(shí)一直處于一種相對(duì)滯后的狀態(tài)。

就在不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確，在2010年開工建設(shè)580萬套的基礎(chǔ)上，2011年全國(guó)將建設(shè)各類保障性住房1000萬套。中央政府和地方政府在保障性住房建設(shè)上的決心空前。同時(shí)，2009年開工建設(shè)的很多保障性住房在2011年將會(huì)竣工入市，其對(duì)中低端市場(chǎng)的分流作用將會(huì)越來越明顯。

不過，由于保障性住房的建設(shè)需要一定周期，而中國(guó)的保障性住房建設(shè)大規(guī)模開展主要是在2008年底9000億元安居工程計(jì)劃出臺(tái)之后。因此，雖然2010年的建設(shè)速度比較快，但保障性住房整體大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)很可能還是未來3到5年之內(nèi)的事情。

保障性住房能否在今年，甚至在未來扮演更為重要的角色，在許多業(yè)內(nèi)專家看來，最關(guān)鍵的問題仍然在于政府在推動(dòng)保障性住房建設(shè)時(shí)的執(zhí)行力。面對(duì)今年提出的，如此大規(guī)模的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，中央和地方政府如何在土地、資金等各方面保證其實(shí)施將是一個(gè)嚴(yán)峻而現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)。