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新方案將對房價數(shù)據(jù)來源作出改進，但仍面臨網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是否真實可靠、具體產(chǎn)品和區(qū)域如何細分及整體指數(shù)是否過度平均等問題

□ 本刊記者 王晶 | 文

即使中央政府一年之內(nèi)三次出臺調(diào)控措施，動用歷史罕見的政策工具，2010年的中國房價曲線仍處于上升軌道中。不過，上述判斷只是多數(shù)人的感覺，從嚴格的統(tǒng)計學意義上說，過去一年房屋銷售價格上漲多少，仍待國家統(tǒng)計局的正式回答。

1月20日，在國新辦的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局局長馬建堂在回答統(tǒng)計部門工作的提問時，著重談了基本單位名錄庫、企業(yè)一套表制度、數(shù)據(jù)采集處理軟件系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)直報系統(tǒng)等“四大工程”，對新一年GDP核算制度改革及房地產(chǎn)價格統(tǒng)計改革的進展未置一詞。

2010年9月，在公眾對原房價統(tǒng)計方法的一片質(zhì)疑聲中，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》，并向公眾征求意見。按照計劃，2011年起，開始執(zhí)行新房價統(tǒng)計方案。

目前，最終方案尚未公布，從征求意見稿來看，新方案最大的改進，就是改變數(shù)據(jù)來源。其中，70個大中城市的新建住宅數(shù)據(jù)來源，部分將依靠網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，二手房也將依據(jù)網(wǎng)簽，同時結(jié)合房屋中介公司上報的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。

國家統(tǒng)計局城市司相關(guān)負責人對本刊記者表示，在公布2011年1月房價數(shù)據(jù)時，即2月中下旬，將對方案作出詳細說明。

國家統(tǒng)計局深圳調(diào)查隊工作人員向本刊記者透露，新方案已在執(zhí)行中。

新方案“邊走邊看”

2010年中國房地產(chǎn)市場在調(diào)控壓力下依然延續(xù)漲勢。統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國70個大中城市新建住宅銷售價格同比上漲9.3％，盡管同比漲幅較10月回落1.3個百分點，但環(huán)比上漲0.4％。12月，同比漲幅為7.6％。

2010年全國商品房銷售面積達10.43億平方米，比上年增長10.1％，同期商品房銷售額為5.25萬億元，同比增長18.3％。

2010年，70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)如何收尾？在統(tǒng)計制度變革后，2011年的房價統(tǒng)計又會以何面目出現(xiàn)？這不僅受到房地產(chǎn)業(yè)，也為民眾關(guān)注。

根據(jù)此前的征求意見稿，新方案較舊方案在幾個方面作出改變：

首先是數(shù)據(jù)來源，依靠房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，而不是開發(fā)商上報，避免數(shù)據(jù)失真；在計算方法上，采用面積和金額雙加權(quán)，使得權(quán)數(shù)更加可靠；在房屋分類上，新方案僅按面積將新建住宅和二手房進行分類，沒有像舊方案那樣可以將新建住宅和二手房再細分成普通住宅、高檔公寓和別墅等。

至于具體計算過程，70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)是從某一新建住宅樓盤基本分類的月環(huán)比價格指數(shù)開始，逐級加權(quán)，從具體樓盤到各城市再到70個大中城市，最后再用公式將70個大中城市月環(huán)比指數(shù)加權(quán)平均。

所謂各城市新建商品住宅的基本分類月環(huán)比價格指數(shù)，分兩步獲得。首先，計算某一新建住宅樓盤90平方米及以下、90平方米-144平方米、144平方米以上三個基本分類的環(huán)比指數(shù)。然后，采用雙加權(quán)計算全市三個基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計算價格指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)再簡單平均。

對于二手住宅，征求意見稿中，新方案在指標設(shè)置上也是按建筑面積分為三個基本分類，沒有按房屋質(zhì)量進一步細分。

國家統(tǒng)計局天津調(diào)查總隊的相關(guān)負責人對本刊記者說，方法改革仍在逐步完善中，“不是一步就能到位的”。

據(jù)了解，房價統(tǒng)計屬于抽樣調(diào)查，由國家統(tǒng)計局直屬的各地調(diào)查隊完成，在個別地區(qū)，地方統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局調(diào)查隊合并辦公，比如北京，房價統(tǒng)計由當?shù)亟y(tǒng)計局進行調(diào)查，方案均參照國家統(tǒng)計局統(tǒng)一的方案。

2010年12月底，國家統(tǒng)計局局長馬建堂在全國統(tǒng)計工作會議上曾表示，2011年將穩(wěn)步推動房地產(chǎn)等價格統(tǒng)計改革，“充分利用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，確保住宅銷售價格指數(shù)質(zhì)量”。

據(jù)本刊記者了解，新方案相關(guān)的銜接工作并沒有及時跟上。在2011年的頭幾天，一些地方還沒有落實新房價統(tǒng)計方案具體操作流程。

按照新方案的設(shè)想，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)取代房地產(chǎn)開發(fā)商自行申報，從一定程度上避免了數(shù)據(jù)失真，但也從另一個角度要求統(tǒng)計部門和住房管理部門加強合作。

“現(xiàn)在工作難度是有，（從全國來看）天津配合得還是比較好的?！鄙鲜鰢医y(tǒng)計局天津調(diào)查總隊的相關(guān)負責人對本刊記者說。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)未必可靠

不過，即使新的房價統(tǒng)計方案最終采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，也不能保證數(shù)據(jù)完全真實可靠。

首先，全國70個大中城市中，只有35個大中城市有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

對于另外35個城市，征求意見稿指出，采用房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表中各個樓盤的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計算，不另作調(diào)查。

二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)則存在更多的問題。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩對本刊記者說，依靠銀行貸款買賣的二手房，其房價網(wǎng)簽通常滯后兩周。

通常，買房者決定簽約時并沒有確定貸款銀行，如果在簽約時網(wǎng)簽，買房者一旦更改貸款銀行，必須注銷重新網(wǎng)簽，“這就顯得退簽率比較高。”林倩說。

另外，“陰陽合同”可能使二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)失真。所謂“陰陽合同”，是指二手房買賣雙方為了避稅，簽署兩份合同，一份合同用來支付房款，另一份合同由于價格低，用來繳納稅金。

一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的副總裁指出，房地產(chǎn)管理部門的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，其中一部分數(shù)據(jù)也不真實。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計便顯示，2010年12月北京存量房網(wǎng)上簽約成交出現(xiàn)了怪象：某家僅有四名經(jīng)紀人、沒有分支機構(gòu)的房產(chǎn)經(jīng)紀公司，當月簽約數(shù)達733套，與擁有300多名經(jīng)紀人的公司相當！

正因為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不真實，統(tǒng)計部門需要依靠房地產(chǎn)中介另外上報數(shù)據(jù)。征求意見稿也明確提出，二手房銷售價格為非全面調(diào)查，依據(jù)房屋中介公司上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實地采價相結(jié)合收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

但是，按照征求意見稿中的方案執(zhí)行，如果三個渠道數(shù)據(jù)差別很大，以哪個渠道數(shù)據(jù)為主，或者如何解決差別問題，相關(guān)方案沒有明確。

同質(zhì)可比難

從征求意見稿來看，我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁胡景暉認為，新方案相比舊方案在數(shù)據(jù)來源上有很大改進，但是在具體產(chǎn)品和區(qū)域上應該劃分更細，例如，應按產(chǎn)品類型分為普通住宅和高檔住宅。

根據(jù)征求意見稿，新建商品住宅類按面積下設(shè)三個基本分類，在此之下，沒有做更細致的劃分。

國家統(tǒng)計局原來的《房地產(chǎn)價格統(tǒng)計調(diào)查方案》中，新建商品住宅類下分為普通住宅和高檔住宅兩個基本分類。在基本分類下還有細項，普通住宅基本分類下又有多層住宅、高層住宅、其他住宅三個細項，高檔住宅基本分類下包括高檔公寓和別墅兩個細項。

國家統(tǒng)計局城市司服務業(yè)價格處工作人員解釋稱，按照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，新建住宅只能按面積分為三個基本分類。

但是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不包括住宅類型，因此沒有辦法進一步細分。“網(wǎng)上簽約，看不出是別墅還是高檔公寓?！鄙鲜鋈藛T稱。

由于沒有更細分的數(shù)據(jù)，胡景暉擔心，數(shù)據(jù)可能沒有同質(zhì)可比性，因此得到的價格指數(shù)也沒有意義。

不過，上述國家統(tǒng)計局城市司工作人員表示，新方案是按照同質(zhì)可比原則編制指數(shù)。盡管無法細分，但是新建樓盤是“自己和自己比”，經(jīng)過國家統(tǒng)計局測算，在合理、可控范圍內(nèi)沒有太大問題。

從調(diào)查方法來講，二手住宅要選擇同質(zhì)可比的樣本，難度比新建住宅大。對于二手住宅樣本選擇，征求意見稿也作出相應規(guī)定：二手住宅樣本選取要兼顧不同地理位置的住宅，綜合考慮住宅類型、區(qū)域、地段、結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計口徑的一致性，保證上月、本月價格同質(zhì)可比。選擇二手住宅樣本時，必須按照住宅類型分區(qū)域、分類型，從上月及本月銷售的住宅中分別選取銷售量或者套數(shù)最大（較大）的，最接近15日交易的一套住宅。

上述國家統(tǒng)計局城市司工作人員表示，統(tǒng)計部門盡量按照房子的質(zhì)量、朝向是一樣的去做?！暗菦]有兩套房子是完全一樣的，盡可能同質(zhì)可比，剔除一些不可比的因素，比如樓層的因素和朝向的因素。”

“過度平均”難免

新方案也可能面臨過度平均的問題。

根據(jù)征求意見稿，未來將公布70個大中城市新建住宅和二手住宅銷售環(huán)比、同比、定基價格總指數(shù)以及分城市分類價格指數(shù)。

其中，新建住宅價格指數(shù)是商品住宅價格指數(shù)和保障住房價格指數(shù)的加權(quán)平均數(shù)。

而由于保障住房價格通常遠低于商品住宅，二者加權(quán)平均后的新建住宅價格指數(shù)很可能偏低。

國家統(tǒng)計局局長馬建堂去年曾表示，現(xiàn)行房地產(chǎn)價格統(tǒng)計制度和方法存有兩大缺陷：一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源基本靠房地產(chǎn)企業(yè)填報，而企業(yè)統(tǒng)計人員常變動。征求意見稿對此給出了具體解決辦法；二是對因房屋種類、地段等因素而差異較大的樣本進行綜合平均統(tǒng)計，過度消除價格變化。對此，新方案并沒有明確給出解答。

從統(tǒng)計方法來看，新方案編制新建住宅指數(shù)和二手住宅指數(shù)的方法基本與舊方案一致，都從基本分類開始，算出基本分類的環(huán)比指數(shù)（漲跌幅），然后將環(huán)比指數(shù)逐級加權(quán)。

不同的是，新方案在加權(quán)時采用銷售額和銷售面積雙加權(quán)的辦法?！斑@也是編制一般價格指數(shù)的辦法?！币晃唤y(tǒng)計專家稱。

由于新方案沒有考慮非住宅價格變化，其價格指數(shù)只反映新建住宅和二手住宅價格趨勢，更貼近購房者的感受。但是，新方案的新建住宅銷售價格指數(shù)里仍然包含保障性住房的變化趨勢，相當于將商品住宅和保障性住房價格趨勢再平均。

因此，上述統(tǒng)計專家認為，從理論上講，商品住宅和保障性住房應該分開統(tǒng)計。