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又至年末，又必須進行各式各樣的盤點，其中最為重要的就是對這一年市場判斷進行盤點，反思和思考。在盤點之前，就有客戶直接打擊，建議我們放棄年度預(yù)測了，預(yù)測太失敗了，該放棄，還是該堅持，這構(gòu)成了今年年度盤點的著重點。

前兩天在微博上無意看到牛刀和任志強之間的爭論，突然就發(fā)現(xiàn)所有爭論當中的問題給我們預(yù)測其實是一個樣，2010年預(yù)測出現(xiàn)重大失誤的核心原因為兩個：第一個忽視了價格黏性后新年價格預(yù)測基點，即預(yù)測2010年價格走勢的基點是應(yīng)該按照2009年12月的價格還是按照2009年平均價格為基點進行預(yù)測，我們巨大的失誤是按照了年度均價來進行預(yù)測，因此基數(shù)就下降了大概23%，由此導(dǎo)致的誤差讓整個報告幾乎招致毀滅性打擊；如果還原這個誤差，那么我們的預(yù)測就幾接近準確；第二個大失誤則是沒有考慮09年新增貸款的第二個循環(huán)周期，而簡單的將10年的7.5萬億新增貸款理解為貨幣收縮，導(dǎo)致了我們判斷的需求會呈現(xiàn)出萎縮的特征。其他失誤還有對供應(yīng)速度判斷出現(xiàn)了漏洞，忽略了宏觀調(diào)控對供應(yīng)心里和供應(yīng)節(jié)奏的影響，以及由于供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)方式影響對需求心理的影響，導(dǎo)致的市場波動和博弈，而產(chǎn)生的市場特征的變化。

如果剔除這些因素，反觀我們的預(yù)測報告，則幾乎可以達到95%以上的準確程度。而我們的報告是嚴格按照市場競爭法則來進行判斷和分析的。從這個角度而言，我們認為市場依然是按照市場游戲規(guī)則來進行的，調(diào)控政策總體效果還是建立在市場需求這個角度上的，只有市場供求關(guān)系才能改變市場運行特征。

我們還是站在市場角度來解析市場，通過行業(yè)供求關(guān)系的實際情況來反觀宏觀調(diào)控的效果以及其評價。在國家統(tǒng)計局年度數(shù)據(jù)沒出來之前，我們暫且用重慶市數(shù)據(jù)來進行簡單的分析，基于數(shù)據(jù)的沒公布，我們在本文將只采取定性分析來說明問題，而對定量數(shù)據(jù)說明。重慶市今年基本數(shù)據(jù)顯示出如下特征：土地供應(yīng)量和土地消化量基本持平（即土地成交量和預(yù)售許可證放量的關(guān)系），房屋供應(yīng)量略遜于房屋成交量，市場的基本特征是供不應(yīng)求。這樣的分析能夠解釋市場價格持續(xù)走高，需求持續(xù)上升的市場現(xiàn)狀（供不應(yīng)求導(dǎo)致恐慌性需求增加，需求適度前置，當期市場需求適度增加），但這并不能解釋宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響。

為了解釋宏觀調(diào)控對市場的影響，這里我們需要引入金融元素，這里我們會遭遇到的最大難題即央行公布的房貸數(shù)據(jù)是否準確；第二個難題在于股市和樓市的財富轉(zhuǎn)移關(guān)系；第三個難題則在于四萬億財政政策中，今年的結(jié)算利潤的具體幅度；第四個問題也是我們最大的難題在于9.6萬億貨幣和今年的7.5萬億貨幣循環(huán)周期和回收周期的時間界域。第一個問題反映的是貨幣乘數(shù)效應(yīng)，即貨幣的杠桿效應(yīng)，這是宏觀調(diào)控重點控制的，數(shù)據(jù)易得，我們只需要通過對09年與10年的貸款系數(shù)進行比較就可以知道答案；第二個問題股市和樓市的關(guān)系，這個可以通過對今年IPO數(shù)額，以及大小非解禁額，資金募集總額以及股市波動的幅度來進行解讀，但這個基本很難精確，可以做區(qū)間假設(shè)得到答案；第三個問題的答案一方面可以通過新增存款余額變動來考察，另一方面可以通過對在建項目工程進度的預(yù)估來完成，同樣不能準確，但可以得到區(qū)間假設(shè)；第四個問題則是一個沒有解的大難題。但也可以有一個方向，即我們按照貸款每年收縮幅度為6%計算（平均貸款成本為6%的年息，銀行增加6%，實體減少6%的公式對等計算），從這個角度來看，那么貨幣供應(yīng)萎縮趨勢是可以確立的。

我們在反過來看今年調(diào)控政策對行業(yè)的影響，今年417和929調(diào)控政策的核心內(nèi)容：一是信貸政策收緊，影響到貨幣的杠桿效應(yīng)，同時對供應(yīng)和需求雙方都產(chǎn)生影響，相對而言，供應(yīng)商對貨幣杠桿系數(shù)較需求方大，因此對供應(yīng)方的影響表現(xiàn)為更加明顯，417政策出臺以后，供應(yīng)萎縮明顯強于需求萎縮，一方面是土地市場的反應(yīng)，同時預(yù)售許可證滯后效應(yīng)也非常明顯，這兩者共同作用導(dǎo)致了市場的供需結(jié)構(gòu)有利于供應(yīng)方趨勢；929調(diào)控政策的實質(zhì)是限購，即對需求的強行抑制，但929效果極差的原因在于8月市場反彈以后，市場存量消化殆盡，市場供不應(yīng)求，加上417后的效果在5、6、7三個月被供應(yīng)商化解以后，供不應(yīng)求的市場必然導(dǎo)致價格的反彈，價格反彈則導(dǎo)致市場對調(diào)控效果的拋棄和供不應(yīng)求的搶購心理，這兩者共同作用下，盡管限購令相對較為嚴厲，但實際市場效果并不明顯。從這兩個角度來說，調(diào)控的兩大方向同時失去效用，市場因此在929以后，呈現(xiàn)出加速反彈的局面。導(dǎo)致年末市場量價關(guān)系加速上行（考慮到09年的量價同時高基數(shù)，年末的漲幅就顯得更加客觀，調(diào)控的效果也就更加微?。Ｔ俜催^來將我們前面的四個因素逐一加入到分析中，我們會發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控的因素被上述四個因素逐一對沖：新增貸款與09年貸款的循環(huán)使用，導(dǎo)致市場貨幣供應(yīng)量并沒有受新增貸款減少而減少；其次是四萬億結(jié)算利潤余額的增加導(dǎo)致了市場現(xiàn)金供應(yīng)量充分；這里還應(yīng)加入個加息導(dǎo)致的熱錢涌入規(guī)模大大高于存款準備金收縮的貨幣與加息抑制的貨幣。第三四個有利因素與第一個不利因素對沖過程中，顯然市場資金供應(yīng)的有利因素強過不利因素（第二個因素，有溢出效應(yīng)，但總體來說影響不是十分明顯，我們姑且視為中性因素），因此宏觀調(diào)控抑制的貨幣供給小于市場新增的貨幣供給，導(dǎo)致市場貨幣供應(yīng)量呈現(xiàn)出凈增長態(tài)勢，這也是房地產(chǎn)市場量價同時上漲的基本基礎(chǔ)。這也是宏觀調(diào)控效果不佳的最為真實和直接的原因。

如果我們對上述分析基本認可的話，那么我們認為決定2011年市場走勢的基本關(guān)系還是兩個：第一是房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系；第二個是貨幣與房地產(chǎn)產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系。關(guān)于第一個問題，我們在前面分析中沒有探討到的2010年房地產(chǎn)市場最大的特征是在建工程存量的問題，各個層面的數(shù)據(jù)均顯示，今年在建工程存量較10年大幅度增長，這里的答案則在于2011年預(yù)售許可證放量必然大幅度增加；假定需求與10年持平，那么供應(yīng)的增加將導(dǎo)致2011年市場轉(zhuǎn)化為買方市場，加上價格上漲與今年929調(diào)控以后投資的需求將導(dǎo)致2011年需求的適度回落，則供需結(jié)構(gòu)問題將更加明顯。供需結(jié)構(gòu)的變化，將有利于價格趨勢下行。但在第二個因素方面，我們依然很難得到一個準確答案，即9.6萬億的貸款是否在第三年進入還款高峰期；第二是市場是否會用更高的金融杠桿來掩蓋損失（即通過只還息，但貸款延續(xù)），如此的話，那么2011年新增7萬億（中央政府暫定數(shù)額）的新增貸款必然將進一步加大市場貨幣供應(yīng)量，一旦貨幣供應(yīng)量出現(xiàn)盈余，那么市場價格的回落將會非常困難。從這個角度來看，2011年，我們認為市場的核心問題將取決與兩大因素的博弈：即貨幣供應(yīng)量和供需結(jié)構(gòu)的變化程度，而這兩個要素?zé)o疑都是市場的核心要素，并非政治因素，從這個角度來說，2011年的房地產(chǎn)市場，將是一個比較完整和準確的市場年。