又至年末,又必須進(jìn)行各式各樣的盤點(diǎn),其中最為重要的就是對(duì)這一年市場(chǎng)判斷進(jìn)行盤點(diǎn),反思和思考。在盤點(diǎn)之前,就有客戶直接打擊,建議我們放棄年度預(yù)測(cè)了,預(yù)測(cè)太失敗了,該放棄,還是該堅(jiān)持,這構(gòu)成了今年年度盤點(diǎn)的著重點(diǎn)。
前兩天在微博上無意看到牛刀和任志強(qiáng)之間的爭(zhēng)論,突然就發(fā)現(xiàn)所有爭(zhēng)論當(dāng)中的問題給我們預(yù)測(cè)其實(shí)是一個(gè)樣,2010年預(yù)測(cè)出現(xiàn)重大失誤的核心原因?yàn)閮蓚€(gè):第一個(gè)忽視了價(jià)格黏性后新年價(jià)格預(yù)測(cè)基點(diǎn),即預(yù)測(cè)2010年價(jià)格走勢(shì)的基點(diǎn)是應(yīng)該按照2009年12月的價(jià)格還是按照2009年平均價(jià)格為基點(diǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè),我們巨大的失誤是按照了年度均價(jià)來進(jìn)行預(yù)測(cè),因此基數(shù)就下降了大概23%,由此導(dǎo)致的誤差讓整個(gè)報(bào)告幾乎招致毀滅性打擊;如果還原這個(gè)誤差,那么我們的預(yù)測(cè)就幾接近準(zhǔn)確;第二個(gè)大失誤則是沒有考慮09年新增貸款的第二個(gè)循環(huán)周期,而簡(jiǎn)單的將10年的7.5萬億新增貸款理解為貨幣收縮,導(dǎo)致了我們判斷的需求會(huì)呈現(xiàn)出萎縮的特征。其他失誤還有對(duì)供應(yīng)速度判斷出現(xiàn)了漏洞,忽略了宏觀調(diào)控對(duì)供應(yīng)心里和供應(yīng)節(jié)奏的影響,以及由于供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)方式影響對(duì)需求心理的影響,導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)和博弈,而產(chǎn)生的市場(chǎng)特征的變化。
如果剔除這些因素,反觀我們的預(yù)測(cè)報(bào)告,則幾乎可以達(dá)到95%以上的準(zhǔn)確程度。而我們的報(bào)告是嚴(yán)格按照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則來進(jìn)行判斷和分析的。從這個(gè)角度而言,我們認(rèn)為市場(chǎng)依然是按照市場(chǎng)游戲規(guī)則來進(jìn)行的,調(diào)控政策總體效果還是建立在市場(chǎng)需求這個(gè)角度上的,只有市場(chǎng)供求關(guān)系才能改變市場(chǎng)運(yùn)行特征。
我們還是站在市場(chǎng)角度來解析市場(chǎng),通過行業(yè)供求關(guān)系的實(shí)際情況來反觀宏觀調(diào)控的效果以及其評(píng)價(jià)。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年度數(shù)據(jù)沒出來之前,我們暫且用重慶市數(shù)據(jù)來進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析,基于數(shù)據(jù)的沒公布,我們?cè)诒疚膶⒅徊扇《ㄐ苑治鰜碚f明問題,而對(duì)定量數(shù)據(jù)說明。重慶市今年基本數(shù)據(jù)顯示出如下特征:土地供應(yīng)量和土地消化量基本持平(即土地成交量和預(yù)售許可證放量的關(guān)系),房屋供應(yīng)量略遜于房屋成交量,市場(chǎng)的基本特征是供不應(yīng)求。這樣的分析能夠解釋市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高,需求持續(xù)上升的市場(chǎng)現(xiàn)狀(供不應(yīng)求導(dǎo)致恐慌性需求增加,需求適度前置,當(dāng)期市場(chǎng)需求適度增加),但這并不能解釋宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
為了解釋宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響,這里我們需要引入金融元素,這里我們會(huì)遭遇到的最大難題即央行公布的房貸數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確;第二個(gè)難題在于股市和樓市的財(cái)富轉(zhuǎn)移關(guān)系;第三個(gè)難題則在于四萬億財(cái)政政策中,今年的結(jié)算利潤(rùn)的具體幅度;第四個(gè)問題也是我們最大的難題在于9.6萬億貨幣和今年的7.5萬億貨幣循環(huán)周期和回收周期的時(shí)間界域。第一個(gè)問題反映的是貨幣乘數(shù)效應(yīng),即貨幣的杠桿效應(yīng),這是宏觀調(diào)控重點(diǎn)控制的,數(shù)據(jù)易得,我們只需要通過對(duì)09年與10年的貸款系數(shù)進(jìn)行比較就可以知道答案;第二個(gè)問題股市和樓市的關(guān)系,這個(gè)可以通過對(duì)今年IPO數(shù)額,以及大小非解禁額,資金募集總額以及股市波動(dòng)的幅度來進(jìn)行解讀,但這個(gè)基本很難精確,可以做區(qū)間假設(shè)得到答案;第三個(gè)問題的答案一方面可以通過新增存款余額變動(dòng)來考察,另一方面可以通過對(duì)在建項(xiàng)目工程進(jìn)度的預(yù)估來完成,同樣不能準(zhǔn)確,但可以得到區(qū)間假設(shè);第四個(gè)問題則是一個(gè)沒有解的大難題。但也可以有一個(gè)方向,即我們按照貸款每年收縮幅度為6%計(jì)算(平均貸款成本為6%的年息,銀行增加6%,實(shí)體減少6%的公式對(duì)等計(jì)算),從這個(gè)角度來看,那么貨幣供應(yīng)萎縮趨勢(shì)是可以確立的。
我們?cè)诜催^來看今年調(diào)控政策對(duì)行業(yè)的影響,今年417和929調(diào)控政策的核心內(nèi)容:一是信貸政策收緊,影響到貨幣的杠桿效應(yīng),同時(shí)對(duì)供應(yīng)和需求雙方都產(chǎn)生影響,相對(duì)而言,供應(yīng)商對(duì)貨幣杠桿系數(shù)較需求方大,因此對(duì)供應(yīng)方的影響表現(xiàn)為更加明顯,417政策出臺(tái)以后,供應(yīng)萎縮明顯強(qiáng)于需求萎縮,一方面是土地市場(chǎng)的反應(yīng),同時(shí)預(yù)售許可證滯后效應(yīng)也非常明顯,這兩者共同作用導(dǎo)致了市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)有利于供應(yīng)方趨勢(shì);929調(diào)控政策的實(shí)質(zhì)是限購(gòu),即對(duì)需求的強(qiáng)行抑制,但929效果極差的原因在于8月市場(chǎng)反彈以后,市場(chǎng)存量消化殆盡,市場(chǎng)供不應(yīng)求,加上417后的效果在5、6、7三個(gè)月被供應(yīng)商化解以后,供不應(yīng)求的市場(chǎng)必然導(dǎo)致價(jià)格的反彈,價(jià)格反彈則導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)調(diào)控效果的拋棄和供不應(yīng)求的搶購(gòu)心理,這兩者共同作用下,盡管限購(gòu)令相對(duì)較為嚴(yán)厲,但實(shí)際市場(chǎng)效果并不明顯。從這兩個(gè)角度來說,調(diào)控的兩大方向同時(shí)失去效用,市場(chǎng)因此在929以后,呈現(xiàn)出加速反彈的局面。導(dǎo)致年末市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系加速上行(考慮到09年的量?jī)r(jià)同時(shí)高基數(shù),年末的漲幅就顯得更加客觀,調(diào)控的效果也就更加微?。?。再反過來將我們前面的四個(gè)因素逐一加入到分析中,我們會(huì)發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控的因素被上述四個(gè)因素逐一對(duì)沖:新增貸款與09年貸款的循環(huán)使用,導(dǎo)致市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量并沒有受新增貸款減少而減少;其次是四萬億結(jié)算利潤(rùn)余額的增加導(dǎo)致了市場(chǎng)現(xiàn)金供應(yīng)量充分;這里還應(yīng)加入個(gè)加息導(dǎo)致的熱錢涌入規(guī)模大大高于存款準(zhǔn)備金收縮的貨幣與加息抑制的貨幣。第三四個(gè)有利因素與第一個(gè)不利因素對(duì)沖過程中,顯然市場(chǎng)資金供應(yīng)的有利因素強(qiáng)過不利因素(第二個(gè)因素,有溢出效應(yīng),但總體來說影響不是十分明顯,我們姑且視為中性因素),因此宏觀調(diào)控抑制的貨幣供給小于市場(chǎng)新增的貨幣供給,導(dǎo)致市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量呈現(xiàn)出凈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)同時(shí)上漲的基本基礎(chǔ)。這也是宏觀調(diào)控效果不佳的最為真實(shí)和直接的原因。
如果我們對(duì)上述分析基本認(rèn)可的話,那么我們認(rèn)為決定2011年市場(chǎng)走勢(shì)的基本關(guān)系還是兩個(gè):第一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系;第二個(gè)是貨幣與房地產(chǎn)產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系。關(guān)于第一個(gè)問題,我們?cè)谇懊娣治鲋袥]有探討到的2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特征是在建工程存量的問題,各個(gè)層面的數(shù)據(jù)均顯示,今年在建工程存量較10年大幅度增長(zhǎng),這里的答案則在于2011年預(yù)售許可證放量必然大幅度增加;假定需求與10年持平,那么供應(yīng)的增加將導(dǎo)致2011年市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng),加上價(jià)格上漲與今年929調(diào)控以后投資的需求將導(dǎo)致2011年需求的適度回落,則供需結(jié)構(gòu)問題將更加明顯。供需結(jié)構(gòu)的變化,將有利于價(jià)格趨勢(shì)下行。但在第二個(gè)因素方面,我們依然很難得到一個(gè)準(zhǔn)確答案,即9.6萬億的貸款是否在第三年進(jìn)入還款高峰期;第二是市場(chǎng)是否會(huì)用更高的金融杠桿來掩蓋損失(即通過只還息,但貸款延續(xù)),如此的話,那么2011年新增7萬億(中央政府暫定數(shù)額)的新增貸款必然將進(jìn)一步加大市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量,一旦貨幣供應(yīng)量出現(xiàn)盈余,那么市場(chǎng)價(jià)格的回落將會(huì)非常困難。從這個(gè)角度來看,2011年,我們認(rèn)為市場(chǎng)的核心問題將取決與兩大因素的博弈:即貨幣供應(yīng)量和供需結(jié)構(gòu)的變化程度,而這兩個(gè)要素?zé)o疑都是市場(chǎng)的核心要素,并非政治因素,從這個(gè)角度來說,2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng),將是一個(gè)比較完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)年。
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