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又至年末，又必須進(jìn)行各式各樣的盤點(diǎn)，其中最為重要的就是對(duì)這一年市場(chǎng)判斷進(jìn)行盤點(diǎn)，反思和思考。在盤點(diǎn)之前，就有客戶直接打擊，建議我們放棄年度預(yù)測(cè)了，預(yù)測(cè)太失敗了，該放棄，還是該堅(jiān)持，這構(gòu)成了今年年度盤點(diǎn)的著重點(diǎn)。

前兩天在微博上無意看到牛刀和任志強(qiáng)之間的爭(zhēng)論，突然就發(fā)現(xiàn)所有爭(zhēng)論當(dāng)中的問題給我們預(yù)測(cè)其實(shí)是一個(gè)樣，2010年預(yù)測(cè)出現(xiàn)重大失誤的核心原因?yàn)閮蓚€(gè)：第一個(gè)忽視了價(jià)格黏性后新年價(jià)格預(yù)測(cè)基點(diǎn)，即預(yù)測(cè)2010年價(jià)格走勢(shì)的基點(diǎn)是應(yīng)該按照2009年12月的價(jià)格還是按照2009年平均價(jià)格為基點(diǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，我們巨大的失誤是按照了年度均價(jià)來進(jìn)行預(yù)測(cè)，因此基數(shù)就下降了大概23%，由此導(dǎo)致的誤差讓整個(gè)報(bào)告幾乎招致毀滅性打擊；如果還原這個(gè)誤差，那么我們的預(yù)測(cè)就幾接近準(zhǔn)確；第二個(gè)大失誤則是沒有考慮09年新增貸款的第二個(gè)循環(huán)周期，而簡(jiǎn)單的將10年的7.5萬億新增貸款理解為貨幣收縮，導(dǎo)致了我們判斷的需求會(huì)呈現(xiàn)出萎縮的特征。其他失誤還有對(duì)供應(yīng)速度判斷出現(xiàn)了漏洞，忽略了宏觀調(diào)控對(duì)供應(yīng)心里和供應(yīng)節(jié)奏的影響，以及由于供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)方式影響對(duì)需求心理的影響，導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)和博弈，而產(chǎn)生的市場(chǎng)特征的變化。

如果剔除這些因素，反觀我們的預(yù)測(cè)報(bào)告，則幾乎可以達(dá)到95%以上的準(zhǔn)確程度。而我們的報(bào)告是嚴(yán)格按照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則來進(jìn)行判斷和分析的。從這個(gè)角度而言，我們認(rèn)為市場(chǎng)依然是按照市場(chǎng)游戲規(guī)則來進(jìn)行的，調(diào)控政策總體效果還是建立在市場(chǎng)需求這個(gè)角度上的，只有市場(chǎng)供求關(guān)系才能改變市場(chǎng)運(yùn)行特征。

我們還是站在市場(chǎng)角度來解析市場(chǎng)，通過行業(yè)供求關(guān)系的實(shí)際情況來反觀宏觀調(diào)控的效果以及其評(píng)價(jià)。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年度數(shù)據(jù)沒出來之前，我們暫且用重慶市數(shù)據(jù)來進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析，基于數(shù)據(jù)的沒公布，我們?cè)诒疚膶⒅徊扇《ㄐ苑治鰜碚f明問題，而對(duì)定量數(shù)據(jù)說明。重慶市今年基本數(shù)據(jù)顯示出如下特征：土地供應(yīng)量和土地消化量基本持平（即土地成交量和預(yù)售許可證放量的關(guān)系），房屋供應(yīng)量略遜于房屋成交量，市場(chǎng)的基本特征是供不應(yīng)求。這樣的分析能夠解釋市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，需求持續(xù)上升的市場(chǎng)現(xiàn)狀（供不應(yīng)求導(dǎo)致恐慌性需求增加，需求適度前置，當(dāng)期市場(chǎng)需求適度增加），但這并不能解釋宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

為了解釋宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響，這里我們需要引入金融元素，這里我們會(huì)遭遇到的最大難題即央行公布的房貸數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；第二個(gè)難題在于股市和樓市的財(cái)富轉(zhuǎn)移關(guān)系；第三個(gè)難題則在于四萬億財(cái)政政策中，今年的結(jié)算利潤(rùn)的具體幅度；第四個(gè)問題也是我們最大的難題在于9.6萬億貨幣和今年的7.5萬億貨幣循環(huán)周期和回收周期的時(shí)間界域。第一個(gè)問題反映的是貨幣乘數(shù)效應(yīng)，即貨幣的杠桿效應(yīng)，這是宏觀調(diào)控重點(diǎn)控制的，數(shù)據(jù)易得，我們只需要通過對(duì)09年與10年的貸款系數(shù)進(jìn)行比較就可以知道答案；第二個(gè)問題股市和樓市的關(guān)系，這個(gè)可以通過對(duì)今年IPO數(shù)額，以及大小非解禁額，資金募集總額以及股市波動(dòng)的幅度來進(jìn)行解讀，但這個(gè)基本很難精確，可以做區(qū)間假設(shè)得到答案；第三個(gè)問題的答案一方面可以通過新增存款余額變動(dòng)來考察，另一方面可以通過對(duì)在建項(xiàng)目工程進(jìn)度的預(yù)估來完成，同樣不能準(zhǔn)確，但可以得到區(qū)間假設(shè)；第四個(gè)問題則是一個(gè)沒有解的大難題。但也可以有一個(gè)方向，即我們按照貸款每年收縮幅度為6%計(jì)算（平均貸款成本為6%的年息，銀行增加6%，實(shí)體減少6%的公式對(duì)等計(jì)算），從這個(gè)角度來看，那么貨幣供應(yīng)萎縮趨勢(shì)是可以確立的。

我們?cè)诜催^來看今年調(diào)控政策對(duì)行業(yè)的影響，今年417和929調(diào)控政策的核心內(nèi)容：一是信貸政策收緊，影響到貨幣的杠桿效應(yīng)，同時(shí)對(duì)供應(yīng)和需求雙方都產(chǎn)生影響，相對(duì)而言，供應(yīng)商對(duì)貨幣杠桿系數(shù)較需求方大，因此對(duì)供應(yīng)方的影響表現(xiàn)為更加明顯，417政策出臺(tái)以后，供應(yīng)萎縮明顯強(qiáng)于需求萎縮，一方面是土地市場(chǎng)的反應(yīng)，同時(shí)預(yù)售許可證滯后效應(yīng)也非常明顯，這兩者共同作用導(dǎo)致了市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)有利于供應(yīng)方趨勢(shì)；929調(diào)控政策的實(shí)質(zhì)是限購(gòu)，即對(duì)需求的強(qiáng)行抑制，但929效果極差的原因在于8月市場(chǎng)反彈以后，市場(chǎng)存量消化殆盡，市場(chǎng)供不應(yīng)求，加上417后的效果在5、6、7三個(gè)月被供應(yīng)商化解以后，供不應(yīng)求的市場(chǎng)必然導(dǎo)致價(jià)格的反彈，價(jià)格反彈則導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)調(diào)控效果的拋棄和供不應(yīng)求的搶購(gòu)心理，這兩者共同作用下，盡管限購(gòu)令相對(duì)較為嚴(yán)厲，但實(shí)際市場(chǎng)效果并不明顯。從這兩個(gè)角度來說，調(diào)控的兩大方向同時(shí)失去效用，市場(chǎng)因此在929以后，呈現(xiàn)出加速反彈的局面。導(dǎo)致年末市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系加速上行（考慮到09年的量?jī)r(jià)同時(shí)高基數(shù)，年末的漲幅就顯得更加客觀，調(diào)控的效果也就更加微?。?。再反過來將我們前面的四個(gè)因素逐一加入到分析中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控的因素被上述四個(gè)因素逐一對(duì)沖：新增貸款與09年貸款的循環(huán)使用，導(dǎo)致市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量并沒有受新增貸款減少而減少；其次是四萬億結(jié)算利潤(rùn)余額的增加導(dǎo)致了市場(chǎng)現(xiàn)金供應(yīng)量充分；這里還應(yīng)加入個(gè)加息導(dǎo)致的熱錢涌入規(guī)模大大高于存款準(zhǔn)備金收縮的貨幣與加息抑制的貨幣。第三四個(gè)有利因素與第一個(gè)不利因素對(duì)沖過程中，顯然市場(chǎng)資金供應(yīng)的有利因素強(qiáng)過不利因素（第二個(gè)因素，有溢出效應(yīng)，但總體來說影響不是十分明顯，我們姑且視為中性因素），因此宏觀調(diào)控抑制的貨幣供給小于市場(chǎng)新增的貨幣供給，導(dǎo)致市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量呈現(xiàn)出凈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)同時(shí)上漲的基本基礎(chǔ)。這也是宏觀調(diào)控效果不佳的最為真實(shí)和直接的原因。

如果我們對(duì)上述分析基本認(rèn)可的話，那么我們認(rèn)為決定2011年市場(chǎng)走勢(shì)的基本關(guān)系還是兩個(gè)：第一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系；第二個(gè)是貨幣與房地產(chǎn)產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系。關(guān)于第一個(gè)問題，我們?cè)谇懊娣治鲋袥]有探討到的2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特征是在建工程存量的問題，各個(gè)層面的數(shù)據(jù)均顯示，今年在建工程存量較10年大幅度增長(zhǎng)，這里的答案則在于2011年預(yù)售許可證放量必然大幅度增加；假定需求與10年持平，那么供應(yīng)的增加將導(dǎo)致2011年市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)，加上價(jià)格上漲與今年929調(diào)控以后投資的需求將導(dǎo)致2011年需求的適度回落，則供需結(jié)構(gòu)問題將更加明顯。供需結(jié)構(gòu)的變化，將有利于價(jià)格趨勢(shì)下行。但在第二個(gè)因素方面，我們依然很難得到一個(gè)準(zhǔn)確答案，即9.6萬億的貸款是否在第三年進(jìn)入還款高峰期；第二是市場(chǎng)是否會(huì)用更高的金融杠桿來掩蓋損失（即通過只還息，但貸款延續(xù)），如此的話，那么2011年新增7萬億（中央政府暫定數(shù)額）的新增貸款必然將進(jìn)一步加大市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量，一旦貨幣供應(yīng)量出現(xiàn)盈余，那么市場(chǎng)價(jià)格的回落將會(huì)非常困難。從這個(gè)角度來看，2011年，我們認(rèn)為市場(chǎng)的核心問題將取決與兩大因素的博弈：即貨幣供應(yīng)量和供需結(jié)構(gòu)的變化程度，而這兩個(gè)要素?zé)o疑都是市場(chǎng)的核心要素，并非政治因素，從這個(gè)角度來說，2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是一個(gè)比較完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)年。