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土地使用權(quán)的70年大限問(wèn)題，因上海市在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中的“無(wú)償收回”及“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”規(guī)定而引發(fā)熱議。

2010年1月17日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局（下稱上海國(guó)土局）在其網(wǎng)站上刊登聲明，對(duì)相關(guān)條文做出澄清說(shuō)明。聲明名為《關(guān)于預(yù)申請(qǐng)須知所載出讓合同信息中“土地期滿后的處理方法”相關(guān)內(nèi)容說(shuō)明的通知》（《通知》），稱上述“無(wú)償收回”及“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”是針對(duì)出讓期限屆滿、土地使用者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的情形。對(duì)照《物權(quán)法》條文，這與其中的規(guī)定其實(shí)并無(wú)沖突。

上海非孤例

實(shí)際上，本刊記者查閱北京、廈門、珠海等地有關(guān)土地出讓合同的資料，關(guān)于土地使用權(quán)到期后的處置問(wèn)題，均為意思相同的格式化表述，上海國(guó)土局的做法并非孤例。

現(xiàn)有法律允許住宅用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，但其他類型的土地則需要報(bào)主管部門批準(zhǔn)。所謂出讓期限屆滿、土地使用者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的情形，主要針對(duì)住宅用地以外的土地。不過(guò)，根據(jù)現(xiàn)有《土地管理法》規(guī)定，若為公共利益需要，住宅用地的使用權(quán)也可能被收回。

爭(zhēng)議中的“無(wú)償收回”或“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”，與上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局“滬預(yù)申請(qǐng)告字（2010）第 02 號(hào)”公告中所涉及的地塊相關(guān)。這些地塊包括住宅用地、商業(yè)用地及公用設(shè)施用地，在這些地塊的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中，“土地期滿后的處理方法”一項(xiàng)均出現(xiàn)了“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”或“出讓人無(wú)償收回”等內(nèi)容。

這一表述迅速引發(fā)輿論反彈。在不少媒體的解讀中，這意味著，“賣完地的地方政府在70年后又可以將所有土地收回來(lái)，重新再賣一次”，“若買房等于交70年租金”。這種做法，被指與《物權(quán)法》相抵觸。法律規(guī)定模糊

根據(jù)2007年10月1日頒行的《物權(quán)法》，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”至于續(xù)期的費(fèi)用及具體程序，《物權(quán)法》則未涉及。2008年，國(guó)土資源部?jī)?nèi)部著手起草《土地管理法》的“修訂草案”，住宅用地70年使用權(quán)到期之后的續(xù)期問(wèn)題成為關(guān)注焦點(diǎn)。而根據(jù)2009年3月的一版修訂草案征求意見(jiàn)稿，續(xù)期的問(wèn)題被表述為“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”，有償與否仍且擱置，但并無(wú)“無(wú)償收回”的表述。

因而，此次上海的表述，被解讀為對(duì)土地出讓期滿無(wú)償收回的“首次規(guī)定”。然而，根據(jù)《通知》的最新內(nèi)容，上海的規(guī)定并未“違法”。

《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》明確規(guī)定，土地使用者需要繼續(xù)使用合同項(xiàng)下宗地的，應(yīng)當(dāng)向出讓人提交續(xù)期申請(qǐng)書，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，出讓人則應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。其中，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

至于申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的土地，根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。

《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第二十八條進(jìn)一步明確，因社會(huì)公共利益需要未獲批準(zhǔn)的國(guó)有建設(shè)用地，其使用權(quán)才由出讓人無(wú)償收回。至于土地上的建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施，則根據(jù)具體的合同，要么由出讓人無(wú)償收回，要么由出讓人收回并補(bǔ)償殘余價(jià)值。

《通知》強(qiáng)調(diào)，《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中的“土地期滿后的處理方法”是針對(duì)《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中第二十八條的內(nèi)容，明確該宗土地出讓期限屆滿，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，該宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的處理方式。