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如果是為了打壓房價，那么上海規(guī)劃和國土資源管理局近期多幅地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》將極可能實現(xiàn)大幅降低房價的效果。南都記者昨日從上海規(guī)劃和國土資源管理局官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告“滬預(yù)申請告字(2010)第02號”范圍內(nèi)的多數(shù)地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中均有“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”或“出讓人無償收回”等內(nèi)容。

這在房地產(chǎn)業(yè)界引起了軒然大波，一位不愿具名的開發(fā)商就向南都記者表示：“這太不合理了，哪有又要征收物業(yè)稅，又要收回土地的道理?！倍尳?jīng)緯行研究中心主任曾英杰擔(dān)心的是，“目前沒有聽說廣州也有類似的案例。如果上海的做法成為全國統(tǒng)一的做法，買房合同成為70年的長期租約，商品房的價值將要重新計算，這對房地產(chǎn)行業(yè)將是致命打擊?！辈贿^曾英杰認(rèn)為，這只是上海的個案，全國實行的可能性很小。

國有住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后無償收回

事實上，各界關(guān)注住宅建設(shè)使用權(quán)到期如何處理的問題最早是在1月6日上海2011年住宅地塊第一批土地拍賣中，上海嘉定高臺路以南、滬宜公路以西地塊《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》顯示：土地到期后由出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值。

而這場拍賣會上的“成果”亦讓人大跌眼鏡?？傆?2.97萬平方米的土地一共只賣出了6.9億元。在四幅用地中，樓板價最高的僅為3633元/平方米，而去年上海住宅用地的平均樓板價是6632元/平方米，商辦用地的平均樓板價是7733元/平方米。其中，嘉定區(qū)永新北路以西、緯一路以北地塊成為關(guān)注焦點，但是這一焦點卻在4家競買房企全部到場，卻無一家現(xiàn)場競價的情況下“閃拍”成交，該地塊周邊樓盤售價已突破12000元/平方米，但樓板價只有2528元/平方米，遠(yuǎn)低于市場平均水平。

但這并不是先例。在2010年09月21日上海規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的滬預(yù)申請告字(2010)第02號文范圍內(nèi)多幅地塊的預(yù)申請須知中就已經(jīng)出現(xiàn)類似的表述。南都記者查閱上海規(guī)劃和國土管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，在長風(fēng)地區(qū)10號北地塊、金山衛(wèi)鎮(zhèn)金航西路以北，海虹路以東地塊、亭林鎮(zhèn)亭升路東側(cè)地塊的預(yù)申請須知中“出讓合同信息”一欄第9條“土地期滿后的處理方法”均出現(xiàn)“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”或“出讓人無償收回”等表述。其中，三幅地塊的用途分別為商辦用地、公用設(shè)施用地和普通商品房。

媒體評論：

京華時報：拿什么面對土地的70年大限

作為土地交易唯一的出讓方，上海的這次“須知”至少可以算是一次試水，是一次對大限到來、需要應(yīng)對的政府一方的反應(yīng)。或許最大的不足，還不是它過于簡單了，而是沒有給所有參與土地交易的人發(fā)表意見的機會。 [詳細(xì)]

新京報：70年后，哪里安放我們的房子

最近,上海市的一則關(guān)于土地使用權(quán)預(yù)申請的公告中規(guī)定，在土地使用權(quán)期滿之后，由“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”。而在“上海國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知”中則顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”。 [詳細(xì)]

廣州日報:"無償收回"讓拼命買房成博傻游戲 

無論是“出讓人無償收回”，還是“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”，與現(xiàn)有國家法規(guī)中“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”、“無償自動續(xù)期”的規(guī)定，顯然完全不同。若上海這個規(guī)定得到承認(rèn)并落實，那將意味著，賣完地的地方政府在70年后又可以將所有土地收回來，重新再賣一次。[詳細(xì)]

買房將是得不償失的行為

諸多研究機構(gòu)中，最早對上海這一史無前例做法做出評價的是上海中原地產(chǎn)針對1月6日土地拍賣發(fā)布的一個快評。上海中原研究咨詢部認(rèn)為，這一舉動很可能是對土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。該問題在業(yè)內(nèi)爭議已久，2009年初曾傳言有一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，在全國國土管理系統(tǒng)“征求意見”，最受人們關(guān)注的住宅土地使用權(quán)到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原先表述的“無償自動續(xù)期”。當(dāng)時多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一文字變化為物業(yè)稅預(yù)留了操作空間。高臺路以南、滬宜公路以西地塊土地出讓文件，則讓這一觀點受到動搖，并傾向于70年后循環(huán)批租制度。

“這個規(guī)定很刺激，要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個辦法收回，誰還敢買房，誰敢投資跟地產(chǎn)有關(guān)的東西啊？”中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄(微博)在接受媒體采訪時表示。上海今年首批土地拍賣市場的低溫，土地低價成交可能是非市場原因。

國泰君安對此點評認(rèn)為，土地出讓期滿，出讓人無償收回是個危險的信號，而這個信號又是樓市和土地市場一直回避談?wù)摰脑掝}，如今卻成為了現(xiàn)實。一旦土地使用權(quán)期滿后被無償收回，這就意味著購房者要么面臨重新支付土地出讓金的局面(或因土地價值大幅增加而重新定價)，要么面臨被沒收土地的情況。要解決這一問題，物業(yè)稅的出臺勢在必行，不然就意味著數(shù)百萬元的購房款就成為了提前支付的長期租金。這筆“租金”不但損失了未來的收益貼現(xiàn)，而且還因為住房貸款而增加了成本，在當(dāng)前的租金收益率極低的情況下，顯然買房成為了得不償失的行為。

在上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍看來，“這就相當(dāng)于繳納了70年的租金，70年后房子會被收回去，僅僅實現(xiàn)了居住功能，淡化了投資房地產(chǎn)的保值增值功能，勢必在市場上引起強烈的反響，后期還需要大家更深刻地去討論?！?/SPAN>

律師難斷是否抵觸《物權(quán)法》

在采訪中諸多業(yè)界人士認(rèn)為，上海新規(guī)的做法更多是一種個案，不一定代表此前出讓的土地，將在到期后被收回，但這可看作是決策部門的一種試探。薛建雄認(rèn)為，“國家到期可以出臺類似國外物業(yè)稅的政策，這個稅就相當(dāng)于以每年的地租來解決產(chǎn)權(quán)到期后的問題，是比較合理的?！?/SPAN>

根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中第149條明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

 “這可能是上海當(dāng)局的一個疏忽，如果是非住宅建設(shè)用地，物權(quán)法規(guī)定按照法律規(guī)定辦理，上海的確可以收回，但是住宅建設(shè)用地到期后，在補交一定的土地出讓款項后，應(yīng)當(dāng)續(xù)期。”廣州國信律師事務(wù)所律師劉靜向南都記者表示，上海多幅地塊《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》應(yīng)該排除住宅建設(shè)用地。

但廣東經(jīng)國律師所合伙人謝蘭才律師認(rèn)為，上海多幅地塊預(yù)申請須知中出讓合同信息的規(guī)定是否抵觸物權(quán)法有待商榷。“住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同中雙方約定出讓土地到期后由出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值是否有效取決于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條第一款規(guī)定是否為強制性規(guī)定。”謝律師認(rèn)為，如果條款是強制性規(guī)定，則上述約定無效；如果該條款為任意性規(guī)定，則上述約定有效。 （作者：李乾韜）