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多城市限購(gòu)令延期，融資渠道也或?qū)⒗^續(xù)收緊……在剛剛邁入的2011年，中國(guó)樓市或?qū)⒗^續(xù)處于調(diào)控當(dāng)中，房企今年將如何重鑄競(jìng)爭(zhēng)力，沖破困局？

1月6日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》與觀點(diǎn)地產(chǎn)在廣州聯(lián)合主辦的 “重鑄競(jìng)爭(zhēng)力”城市觀點(diǎn)中國(guó)行2010年度論壇中，多位知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、金融專家以及富力、萬(wàn)科等地產(chǎn)大佬共同論劍樓市，專家們直指房?jī)r(jià)高漲因素，熱議熱錢、匯率、通脹下的投資機(jī)會(huì)，以及各大房企的戰(zhàn)略布局之道。

本屆論壇上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松、富力地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事呂勁以及《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社編委黃波等對(duì)房地產(chǎn)熱點(diǎn)話題發(fā)表了看法。

陳淮：地方政府有權(quán)限購(gòu)

論壇上，首個(gè)進(jìn)行演講的嘉賓是建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，他指出，房產(chǎn)稅不是調(diào)控房?jī)r(jià)的工具，房產(chǎn)稅和調(diào)控房?jī)r(jià)沒有關(guān)系。他表示，不動(dòng)產(chǎn)稅的主要功能首先是調(diào)節(jié)閑置資源的利用率；其次是調(diào)整社會(huì)公平；最后是解決地方政府收入來源問題。

“短期內(nèi)推動(dòng)市場(chǎng)上存量資源加入市場(chǎng)，增加供給，抑制那些過大需求和超過自己能力的需求，需求在短期內(nèi)會(huì)減少，對(duì)房地產(chǎn)的供求有調(diào)整，但長(zhǎng)期來說，房產(chǎn)稅并不是調(diào)控房?jī)r(jià)的利劍?！?/p>

此外，陳淮認(rèn)為，當(dāng)前限購(gòu)令的延期是限制一些過多占用資源的需求，到現(xiàn)在為止沒有人說不讓老百姓買房，也沒有人說老百姓適度改善居住條件的需求要抑制。他明確說，部分房?jī)r(jià)上漲過快城市的地方政府有權(quán)根據(jù)需要在一段時(shí)間內(nèi)決定限購(gòu)甚至禁購(gòu)，這是一個(gè)調(diào)整供求的政策，也是一個(gè)長(zhǎng)期政策。

巴曙松：緊縮核心是保護(hù)農(nóng)產(chǎn)品

一向論調(diào)精辟的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所巴曙松從熱錢、匯率、資產(chǎn)關(guān)系等角度指導(dǎo)投資者以及房企如何把握當(dāng)前政策的基調(diào)。

他指出，現(xiàn)在貨幣超發(fā)直接影響資產(chǎn)價(jià)格上漲。到目前為止輸入型通脹還是輕微的，影響并沒有想象的那么大。超發(fā)的貨幣主要導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲，而不是CPI的上漲。

“貨幣超發(fā)并不一定導(dǎo)致CPI上漲，其在中國(guó)和發(fā)達(dá)國(guó)家主要表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格的大起大落，直接影響最大的是資產(chǎn)。增量貨幣引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，較少影響CPI的上漲。”

他表示，11月份CPI達(dá)到5.1%，確實(shí)出乎意料，但是增幅最大是食品，達(dá)到了11.7%，非食品的價(jià)格水平指數(shù)漲幅只有1.9%。如果去掉食品和能源價(jià)格，核心CPI只有1.5%。

巴曙松說，認(rèn)真區(qū)分推動(dòng)當(dāng)前物價(jià)上漲的動(dòng)力，可以看出當(dāng)前緊縮的政策核心一個(gè)是農(nóng)產(chǎn)品保護(hù)，另外一個(gè)是管理通脹預(yù)期，防止糧食蔬菜價(jià)格的上漲廣泛擴(kuò)散開來。

茅于軾：供需失衡致房?jī)r(jià)高漲

“現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫相當(dāng)嚴(yán)重，供給和需求造成房地產(chǎn)泡沫或價(jià)格虛高?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾一針見血地指出。

他表示，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)非常高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)來講，就是需求高，供不應(yīng)求。供給不足導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)，主要還是由于土地供給不足，其實(shí)中國(guó)不是沒有土地，我們有很多土地可以用，但受到限制，諸如農(nóng)用地不準(zhǔn)轉(zhuǎn)開發(fā)地，18萬(wàn)畝紅線等。

“土地使用不光是房地產(chǎn)，各式各樣情況都跟房地產(chǎn)價(jià)格有關(guān)系，地方政府有這樣的欲望，時(shí)不時(shí)拿出來拍賣，導(dǎo)致地價(jià)格提高?！泵┯谳Y說。現(xiàn)在房地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是來自泡沫。2011年最擔(dān)心的問題就是房地產(chǎn)泡沫。目前房地產(chǎn)泡沫相當(dāng)嚴(yán)重。

他說，通過建設(shè)廉租房不一定能解決房地產(chǎn)問題，更好的是給予補(bǔ)貼。他建議，土地用拍賣的辦法會(huì)把價(jià)格搞得越來越高，可以通過實(shí)施招標(biāo)的辦法，不是供給方作為主辦，而是需求方作為主辦。

而陳淮則認(rèn)為，增加土地供應(yīng)，根本不能改善目前形勢(shì)。應(yīng)該是通過城市化結(jié)構(gòu)改善，比如改善目前二三線城市環(huán)境，讓一線城市過度密集的人群向二三線城市移動(dòng)。

房企：政策或?qū)⒗^續(xù)持續(xù)收緊

論壇上，不少房地產(chǎn)商都預(yù)計(jì)2011年政策或?qū)⒊掷m(xù)，房產(chǎn)商從其行業(yè)變化、企業(yè)戰(zhàn)術(shù)等方面展開討論。

海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO盧鏗表示，到了2011年，調(diào)控政策還會(huì)持續(xù)下去?！暗馗?、“銀根”等方面還會(huì)收緊，預(yù)計(jì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)遭遇洗牌，特別是中小企業(yè)融資更為艱難。

而呂勁則對(duì)行業(yè)的未來保持樂觀態(tài)度，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)使得二三線城市迅猛發(fā)展，整體形勢(shì)樂觀。

2010年，萬(wàn)科超千億元的銷售業(yè)績(jī)，給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)新目標(biāo)，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)以及模式引發(fā)了地產(chǎn)商以及行業(yè)人士的極大興趣。企業(yè)需要一個(gè)什么樣的模式呢？金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪表示，萬(wàn)科的千億元銷售，說明市場(chǎng)集中度越來越高。

北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)朱仝表示，“房企在夾縫中生存，住宅不行了，是不是轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)有很多形式，像旅游、文化等，我們是不是要在模式上轉(zhuǎn)變一下？”

他指出隨著政策不斷出臺(tái)，萬(wàn)科原來是堅(jiān)持做住宅地產(chǎn)，但是現(xiàn)在萬(wàn)科也在轉(zhuǎn)變，只有變，才能順應(yīng)形勢(shì)適者生存。每日經(jīng)濟(jì)新聞