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買賣二手房別踏“雷區(qū)”

案情回放：2000年6月，小芳與小玲夫婦簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，花9萬(wàn)元購(gòu)買了位于南寧市五一中路的一套房產(chǎn)。

因?yàn)楫?dāng)時(shí)小玲夫婦尚未取得該套房屋的房產(chǎn)證，所以雙方約定，待小玲夫婦辦好房產(chǎn)證后再辦理轉(zhuǎn)戶給小芳。小芳付清了購(gòu)房款，并搬入居住至今，但小玲夫婦辦好房產(chǎn)證后卻反悔了。

法院判決：小芳與小玲夫婦簽訂《房屋買賣協(xié)議書》時(shí)，小玲夫婦尚未取得該套房屋的房產(chǎn)證，該房屋的所有權(quán)仍然屬于南寧市教育局。也沒有證據(jù)證明南寧市教育局授權(quán)小玲夫婦出賣該房給小芳，因此小玲夫婦無(wú)權(quán)處分該房屋。小芳與小玲夫婦簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》是無(wú)效的。駁回小芳的訴訟請(qǐng)求。

法官“排雷”：購(gòu)買二手房，一定要看清楚房屋的產(chǎn)權(quán)屬性。有些房屋因?yàn)橥恋貙儆诩w，房主只有使用權(quán)，并沒有處分權(quán)。這類房屋，如果沒有真正的權(quán)屬機(jī)關(guān)授權(quán)房主處分房屋，是不能買賣的。該案中小芳明知道小玲夫婦沒有取得該套房屋的所有權(quán)，卻依然購(gòu)買。雖然雙方曾約定小玲夫婦取得房產(chǎn)證后過(guò)戶，可由于之前簽訂的買賣協(xié)議無(wú)效，后面的約定也就不存在約束力了。

單方處置夫妻共同財(cái)產(chǎn)

案情回放：張某與李某是夫妻，雙方以妻子李某的名義購(gòu)買其所在單位的一套房改房，并辦理了房產(chǎn)證。2009年12月，李某未經(jīng)丈夫同意，便擅自與陳某簽訂合同。張某知道后，反對(duì)李某賣房。

法院判決：法院審理后認(rèn)為，張某、李某是夫妻，且所購(gòu)房是夫妻雙方關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的單位房改房，故訴爭(zhēng)房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。雖然李某與陳某簽訂《存量房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，但未經(jīng)張某事前同意或事后追認(rèn)，李某與陳某簽訂的《存量房買賣合同》無(wú)效。

法官“排雷”：根據(jù)我國(guó)《婚姻法》的規(guī)定，夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。該案中，張某、李某兩人是以李某名義購(gòu)買其所在單位的房改房，訴爭(zhēng)房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。李某與陳某簽訂《存量房買賣合同》未經(jīng)張某事前同意或事后追認(rèn)，因此協(xié)議無(wú)效。

為避免賣房人受房?jī)r(jià)利益的驅(qū)動(dòng)，為自己惡意違約找借口，法官建議購(gòu)房人，所購(gòu)的房屋如果屬于出賣人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一定要在簽訂房屋買賣合同前確認(rèn)夫妻雙方均同意賣房，即使作為出賣人在合同上簽字的是夫或妻一方，也應(yīng)當(dāng)要求提供其配偶授權(quán)賣房的授權(quán)委托書。

買了被抵押的房子

案情回放：2007年10月，阿麗與阿平夫婦約定以12萬(wàn)元的價(jià)格，購(gòu)買阿平的妻子阿鳳名下位于南寧市五一路的一套房產(chǎn)。同月底，阿麗在交了11萬(wàn)元購(gòu)房款后，搬進(jìn)了新房居??；同時(shí)與阿平夫婦約定辦理過(guò)戶手續(xù)的時(shí)限。可到了時(shí)間，阿麗卻找不到阿平夫婦了。

2008年3月，阿麗回家時(shí)，看見銀行張貼的一張《提前還款計(jì)劃》，才得知阿平夫婦在買賣房給她之前的1個(gè)月，用該套房產(chǎn)向銀行抵押貸款7萬(wàn)元。更讓阿麗惱火的是，2009年7月，阿平夫婦帶人強(qiáng)行換鎖，阿麗被迫搬離新家，只好租房居住。

法院判決：雖然阿平夫婦已將房屋交付給阿麗使用，但明知該房屋已抵押暫不能轉(zhuǎn)讓，而不將該情況告知阿麗，且阿鳳又將房屋收回，致使阿麗無(wú)家可歸。因此阿平夫婦對(duì)阿麗的損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雙方簽訂的《協(xié)議書》無(wú)效，阿平夫婦返還阿麗購(gòu)房款11萬(wàn)元，并支付相應(yīng)的利息。

法官“排雷”：在購(gòu)買二手房時(shí)，買房人一定要提前到房產(chǎn)部門了解該套房產(chǎn)有無(wú)抵押、查封等，如果有這類情形的房屋，即使再便宜都不能購(gòu)買。

如果覺得自己不夠?qū)I(yè)，可以向律師咨詢，或者請(qǐng)律師來(lái)代理，畢竟買房是件大事。該案中阿麗就是因?yàn)楹雎粤速I房前的調(diào)查了解，結(jié)果導(dǎo)致自己花錢買房，卻無(wú)家可歸。

房產(chǎn)證名字與實(shí)際所有人不符

案情回放：今年4月，小明夫婦將昔日工友小霞告上了南寧市江南區(qū)人民法院。小明夫婦說(shuō)，他們?cè)谀蠈幨薪蠀^(qū)有一套房子。2001年，經(jīng)協(xié)商，他們將房子交給當(dāng)時(shí)住房困難的工友小霞臨時(shí)性使用。直至2010年2月，小明夫婦才發(fā)現(xiàn)小霞已從他們的房子搬出，把房出租給別人居住，并且從2008年3月就已出租該房。

可小霞卻另有說(shuō)法，該房原來(lái)是小明1998年6月在單位認(rèn)購(gòu)的福利房。在單位正在辦理房產(chǎn)證期間，小明因工作變動(dòng)，自愿同意退出該住房。后單位收回該房屋后，將其分配給了她，購(gòu)房款都由單位轉(zhuǎn)退給了小明，小明也收取了房款，就連辦該房房產(chǎn)證的費(fèi)用都是由她支付的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)房子認(rèn)購(gòu)名字是小明，所以房產(chǎn)證上是小明的名字。房產(chǎn)證辦好后，一直由她保存。小霞反訴小明夫婦，請(qǐng)求法院確認(rèn)該套房屋的房產(chǎn)歸屬。

法院判決：法院經(jīng)過(guò)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，小明夫婦手上的房產(chǎn)證是今年2月補(bǔ)辦的，當(dāng)時(shí)小明夫婦以房產(chǎn)證遺失為由而補(bǔ)辦的。為了證明房子的真實(shí)歸屬，小霞所在的單位也出具了票據(jù)證明，證明該套房產(chǎn)確實(shí)屬于小霞。今年6月底，法院一審判決，該套房產(chǎn)歸小霞所有，小明夫婦應(yīng)在判決生效10日內(nèi)，將房產(chǎn)所有權(quán)過(guò)戶到小霞名下。

法官“排雷”：房產(chǎn)證是房屋權(quán)屬的證明，該案中雖然房產(chǎn)證是小明夫婦的名字，可由于涉案的房屋比較特殊，是單位福利房。通過(guò)單位出具的證明等一系列證據(jù)，形成完整的證據(jù)鏈，最終證明了房屋真正的歸屬。平時(shí)生活中，市民要特別注意保存好房產(chǎn)證。該案中，正是小霞手上拿有該套房屋的房產(chǎn)證，才保障了自己的權(quán)益。