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開發(fā)時(shí)間差導(dǎo)致“短命”

為什么會(huì)有這么多的新房剛開盤“壽命”就已縮短了數(shù)年甚至10多年？

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國(guó)家將土地出讓給開發(fā)商之日起開始計(jì)算。而這與樓盤開盤、購(gòu)房者入住等的時(shí)間均存在“時(shí)間差”。一般從拿到土地證到最后取得預(yù)售許可證，需要兩三年時(shí)間；而如果遇到拆遷難或“倒手”的話，五六年甚至近十年都很正常。

“所有的樓盤都會(huì)面臨土地到期的問(wèn)題，只是我們的到期早一點(diǎn)?！北淘乒^一名副經(jīng)理昨日說(shuō)，使用期縮短的原因除了土地拍賣后閑置，還有建設(shè)周期拉長(zhǎng)、開發(fā)商捂盤等因素，其中尤其以一些由爛尾樓改建成的酒店式公寓為甚。

上海有媒體去年報(bào)道說(shuō)，當(dāng)年1月9日，上海土地管理部門發(fā)布公告稱，決定收回和督促開工8幅閑置地塊。而去年8月，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾透露，上海當(dāng)時(shí)共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài)，涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中一些土地已經(jīng)取得7年之久。

三問(wèn)“短命房”

土地使用權(quán)到期后怎么辦？

《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期

買了碧云公館的業(yè)主現(xiàn)在很關(guān)心一個(gè)問(wèn)題，32年的土地使用權(quán)到期后，如果房屋完好，自己到底有沒(méi)有權(quán)利繼續(xù)住下去？

對(duì)這一問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！?/p>

碧云公館的一名副經(jīng)理昨日就明確表示，到期后肯定可以續(xù)期。但其沒(méi)有透露究竟續(xù)期多久，需要交多少費(fèi)用。

華東政法大學(xué)吳一鳴博士昨日表示，對(duì)于公益性質(zhì)的土地產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題，國(guó)家收回時(shí)應(yīng)有一定的補(bǔ)償。其他的相關(guān)法律像《土地管理法》等也只規(guī)定了“適當(dāng)補(bǔ)償”，但補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有明確，政府應(yīng)考慮制定相應(yīng)的政策法規(guī)。

“短命房”降價(jià)多少合理？

北京律師認(rèn)為土地使用權(quán)縮水10年，應(yīng)降價(jià)50%才正常

京華律師事務(wù)所的房地產(chǎn)律師秦兵認(rèn)為，消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候，價(jià)格中已經(jīng)包括了土地出讓金，土地使用權(quán)年限縮短會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成損失。

但目前消費(fèi)者對(duì)土地使用年限不夠敏感?！叭敉恋厥褂脵?quán)年限存在10年的差距，價(jià)格差達(dá)到50%才算正常。”秦兵說(shuō)。

業(yè)內(nèi)多位人士也提醒購(gòu)房者，看到“價(jià)廉物美”的項(xiàng)目，應(yīng)該多問(wèn)一下土地使用年限還剩多少年，并將年限損失折算進(jìn)行考量，不要急于“撿便宜”買了土地使用年限縮水的樓盤。

另一位北京律師陳旭說(shuō)，土地成本往往會(huì)占到房?jī)r(jià)的三分之一甚至二分之一，如果土地使用年限減少了，其價(jià)值當(dāng)然會(huì)相應(yīng)受損。

如何在買房前知道“壽命”？

售樓處、房地產(chǎn)交易中心等可查土地使用權(quán)詳細(xì)信息

事實(shí)上，購(gòu)房者了解樓盤的土地使用年限并不難。

華東政法大學(xué)吳一鳴博士建議購(gòu)房者，在購(gòu)房前應(yīng)清楚土地使用權(quán)還有多少年限，可以去相關(guān)區(qū)房地產(chǎn)交易中心或開發(fā)商處查詢。遇到一些價(jià)格便宜得離譜的樓盤需要長(zhǎng)個(gè)心眼，購(gòu)買時(shí)可和同區(qū)域同地段的一些樓盤比較，注意會(huì)不會(huì)有房屋的品質(zhì)問(wèn)題等。

此外，根據(jù)規(guī)定，《土地使用證》等五證需放置在售樓處顯著位置，購(gòu)房者可以很方便地查詢土地使用年限。業(yè)界提醒，如果購(gòu)房者一時(shí)沒(méi)能在售樓處看到“五證”，可要求相關(guān)人員出示。

此外，購(gòu)房合同的第一條便對(duì)土地使用年限進(jìn)行了說(shuō)明。記者咨詢多個(gè)樓盤后也發(fā)現(xiàn)，售樓人員對(duì)于土地使用權(quán)年限的問(wèn)題大多數(shù)都能做到“有問(wèn)必答”。