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一、房屋面積有差錯怎么辦?

讀者阿明:拿到房產(chǎn)證以后才知道,房屋的建筑面積比買賣合同中寫的100平方米大了差不多5平方米,開發(fā)商要求在辦理售樓手續(xù)之前補交這5平方米的房款。請問這樣合理嗎?

解答:現(xiàn)在商品房買賣基本上都是預(yù)售,按預(yù)測面積銷售。實測面積跟預(yù)測面積有出入,這在商品房買賣中很常見,關(guān)鍵是看超了多少,有沒有事先約定。

原來合同約定的是100平方米,現(xiàn)在是105平方米,那就是超了5%。這種情況,首先要看合同對這個情況是怎么約定的。一般合同對這方面的情況是多退少補,如果沒有約定,就按照法律規(guī)定執(zhí)行。

按照法律,關(guān)鍵是看你有沒有超出3%。像阿明的情況,按照法律規(guī)定,3%以內(nèi)的,即3平方米需要按原價補給開發(fā)商,另外2平方不用補錢。反過來也一樣,如果實際面積少了,那3平方米開發(fā)商要補錢給你,另外2平方米開發(fā)商要雙倍補償給購房者。

總之,對于房屋面積差錯,總的原則就是有約定按約定,沒約定按法律。法律規(guī)定重點在于把握3%的比例。另外,按照廣東省商品房買賣合同示范文本的規(guī)定,0.6%以內(nèi)的誤差是正常的,不退也不補。

精明的購房人會發(fā)現(xiàn),不同的貸款和還款方式,所還的利息是不同的。一筆50萬元、期限為30年的貸款,采取不同的還款方式,利息支出相差12萬元之多。因此,如何節(jié)省貸款利息也成了貸款購房者最關(guān)心的問題。

公積金貸款最省錢

公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多,特別是7折優(yōu)惠利率取消后,兩者的利息差距更大。因此貸款買房,公積金貸款最省錢。

某國有銀行理財師表示,對于首套房使用商業(yè)貸款,想購買二套房的購房者,使用公積金貸款無疑可省下不少利息。房貸新政實施后,二套房首付必須五成,利率最低上浮10%,公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯。公積金貸款作為一種福利性購房貸款,目前尚沒有政策變化,不僅仍可首付三成,還可享受3.87%的公積金利率,比7折利率還低。公積金貸款上限為50萬元,放貸時間最長30年。如果房價過高,購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。

等額本金還款更省息

對于還款能力較強、收入較穩(wěn)定、有額外收入來源的貸款者,可以向銀行申請變更還款方式,將原有的等額本息還款方式變更為等額本金還款,達到省息的目的。

目前,多數(shù)銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。二者的主要區(qū)別在于,前者每期還款金額相同,即每月本金加利息總額相同,客戶還貸壓力均衡,但利息負擔相對較多。后者又叫“遞減還款法”,每月本金相同,利息不同,前期還款壓力大,但以后的還款金額逐漸遞減,利息總負擔較少。

以貸款100萬元、20年期、基準利率5.94%計算,采用等額本息還款法,利息超過71萬元,采取等額本金還款,支付利息款59.6475萬元。兩者相比,利息相差11萬元左右。

值得一提的是,等額本金還款法并不適合所有的購房者,因為它的月供是倒金字塔式結(jié)構(gòu),也就是說早期還款數(shù)額較高,不適合貸款壓力大的家庭。

提前還款縮短貸款期限

隨著銀行優(yōu)惠利率的取消,二套房利率的上浮,不少房貸者近期已經(jīng)開始動用公積金或者存款進行提前還貸。在市民提前還款時,會碰到一個問題,那就是減少月供和縮短貸款期限哪個劃算?

如果單純從節(jié)省利息角度來講,肯定是縮短貸款期限最劃算。選擇哪個方式更省錢其實很簡單,只要掌握一條,本金還得越多,利息越省。如果客戶選擇縮短貸款期限,而月供不變,那么客戶的還款周期會加快,因為客戶每月還款額沒有變化。如果選擇減少月供,那么每月還款壓力會減輕。但因為每月所還本金減少,自然總的貸款利息沒有月供不變的方式來得省。

另外,提前還貸要算好賬。比如,還貸年限已經(jīng)超過一半,月還款額中本金大于利息,提前還款的意義就不大。

用“存抵貸”以息養(yǎng)息

對于有5萬元以上資金的房奴來說,可以通過銀行推出的“存抵貸”產(chǎn)品,將獲取的利息抵充增加的還貸利息?！按娴仲J”產(chǎn)品就是把暫時不用的閑錢充分利用起來,達到以息養(yǎng)息的方式進行省錢。

目前農(nóng)行、招行等部分銀行都推出了此類可以幫客戶節(jié)省利息的房貸理財業(yè)務(wù)?？蛻暨x擇“存抵貸”這一房貸理財賬戶后,只要客戶賬戶內(nèi)存款超過5萬元,銀行將按一定比例視為提前還貸,即可按相應(yīng)比例抵扣貸款利息,并且卡內(nèi)存款還是活期存款,隨時支取,不受限制。此類產(chǎn)品均設(shè)有起點。一般起點均為5萬元,也就是說如果賬戶有8萬元,只有3萬元可以參與抵扣房貸,并且抵扣比率各銀行不一樣。記者林涌浩