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樓市重現(xiàn)量價齊升 政策或?qū)⒏深A(yù)定價

“鏈家地產(chǎn)”市場研究預(yù)測———

2010年在空前嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下，北京新房市場價格漲幅有所平抑，成交量也曾出現(xiàn)過短期低潮，但是2010年年底，即在距離二次調(diào)控政策出臺近三個月后，新房成交量與價格持續(xù)上升明顯，幾乎都再次創(chuàng)下年度新高。這樣一個價量再次噴發(fā)的年尾，似乎為2011年樓市依然堅挺埋下了伏筆：房價會在2011年再次快速上漲嗎？宏觀調(diào)控的影響力和干預(yù)力是否接著“給力”？針對以上問題，“鏈家地產(chǎn)”市場研究部特對2011年樓市進行了預(yù)測。

●2011年成交量將在7萬套左右

總體趨勢先揚后抑

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究基于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，2010年新建商品住宅成交量與價格均在第四季度上升，尤其是商品房的銷量12月突破12000套，為全年的月度成交最高?！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師認為，受年末高成交量慣性上漲以及第二季度、第三季度調(diào)控政策后觀望需求開始入市的影響，預(yù)計成交量始終維持在高位將是2011年年初二手房市場的主要基調(diào)，這種上升的趨勢至少會蔓延到春節(jié)后。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師認為，2011年的成交量將會先揚后抑。由于2010年上半年出現(xiàn)高點，下半年漲幅回落。2010年的成交量在新政后一度較少，連續(xù)半年的時間成交比較低迷，有將近1萬套房的需求被抑制。預(yù)計2011年前兩個季度的成交量會持續(xù)增長，市場將會重現(xiàn)月均超過12000套的高成交量。預(yù)計政府將會再次出臺相應(yīng)政策，到時成交量可能再次出現(xiàn)下降。

2011年新建商品房成交量變化不會出現(xiàn)2010年新政后環(huán)比近60%的最大降幅。2011年的政策可能側(cè)重于市場的供應(yīng)以及對開發(fā)商的監(jiān)管，2010年的宏觀調(diào)控雖在延續(xù)，但消費者對于降價的預(yù)期已經(jīng)減弱，使得2011年的市場成交不會出現(xiàn)大降幅。2011年新建商品房的需求因保障房增加而相對減弱，需求將轉(zhuǎn)為理性溫和。據(jù)報道，2011年計劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套，這些保障性住房將會稀釋部分新建商品房的需求。

●價格將會沖高回落

預(yù)計2011年漲幅將在10%左右

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究基于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，雖然新房的存量已達107181套（截至12月27日），為一年多的最高點，但開發(fā)商反而高調(diào)漲價。從2010年12月新增項目的售價來看，環(huán)比2010年11月上漲了5%。“鏈家地產(chǎn)”首席分析師認為，通脹環(huán)境下，2011年房價上漲依然有動力。2010年年末房價上升，讓消費者對房地產(chǎn)保值的期望升高，2011年如果后續(xù)政策沒跟進，外圍環(huán)境可能刺激2011年新房價格上漲。另外，2010年年末已經(jīng)出現(xiàn)價格上行的勢頭，而這股漲價的潮流也將會影響到開發(fā)商2011年的價格定位。借此， 預(yù)計2011年房價漲幅將在10%左右。

●市場促生新調(diào)控政策　

會比2010年更“給力”

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師認為，第一，部分現(xiàn)有政策影響力和干預(yù)力會在2011年逐漸減小。對消費者來講，限購以及信貸差異化對市場依然有制約作用，限購與信貸差異制約著投資需求以及部分改善型需求，但是隨著價格上行趨勢越來越明顯，部分改善性需求對于未來漲價的預(yù)期，可能形成恐慌性的搶購。第二，預(yù)售資金監(jiān)管政策效力將在2011年逐漸顯現(xiàn)。對開發(fā)商來講，由于開發(fā)商集中在預(yù)售資金監(jiān)管前拿預(yù)售許可證，致使開發(fā)商2010年并沒有受到資金監(jiān)管，而2011年的新項目將會受到此政策影響，預(yù)計2011年開發(fā)商會受到此政策影響較大，部分開發(fā)商資金回籠進度受到壓力。第三，2011年的宏觀調(diào)控政策方向以疏為主。2010年政策以“堵”消費者為主，預(yù)計2011年政策內(nèi)容可能不再在限購上做更多的拓寬，而從開發(fā)商資金、土地供應(yīng)上做進一步深入。第四，2011年新房項目定價或?qū)⑹芟蕖?/p>