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日前，中國人保斥資37.4億元股權(quán)收購首都時代廣場作為集團(tuán)新的總部辦公大樓。

經(jīng)濟(jì)逐漸走出衰退，甲級寫字樓市場回暖的現(xiàn)象明顯。在商品住宅市場遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，萬科等地產(chǎn)大鱷紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。投資客們已經(jīng)嗅到這股味道：下一輪，該輪到商業(yè)地產(chǎn)走紅了。

險(xiǎn)資密集入侵商業(yè)地產(chǎn)

人保收購首都時代廣場

中國人保近日宣布的一則消息吸引人們再度關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)投資：中國人保已經(jīng)成功斥資37.4億元以股權(quán)收購的方式購置首都時代廣場作為集團(tuán)新的總部辦公大樓。如果以37.4億元的掛牌價格計(jì)算，人保的購入價不到3.1萬元/平方米，而目前同一地段的商業(yè)地產(chǎn)每平方米至少要賣5萬元以上。業(yè)內(nèi)人士稱，人?？粗氐氖谴撕廊A地塊未來的升值空間。首都時代廣場占地面積1.31公頃，總建筑面積12.2萬平方米，包括5層商場、10層甲級辦公樓和400個停車位。

保險(xiǎn)公司自去年8月獲準(zhǔn)投資樓市后，投資熱情日益高漲。商業(yè)地產(chǎn)成為各保險(xiǎn)公司搶奪的焦點(diǎn)。去年12月，在北京中服地塊中的6塊地的競拍中，安邦財(cái)險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)和標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)組成的聯(lián)合體以25.2億元奪得Z5地塊。不久前，中國太保斥資2.16億元收購深圳福田燃機(jī)電力公司30%股權(quán)，意在取得其位于深圳中心區(qū)福田區(qū)估值為6.81億元的地塊。

平安集團(tuán)旗下平安信托總裁辦秘書石玉磊向媒體透露，截至去年12月初，各大保險(xiǎn)公司到中國保監(jiān)會報(bào)批的重大不動產(chǎn)投資項(xiàng)目已經(jīng)超過110單，涉及近5000億元的保險(xiǎn)資金。

商鋪受個人投資者熱捧

租金和售價將繼續(xù)上漲

面積不超過80平方米的小商鋪備受個人投資者追捧。中原地產(chǎn)的一份報(bào)告顯示，截至去年11月，月度平均交易商鋪面積仍然集中在80至130平方米，單鋪總價在200萬元至350萬元之間的商鋪是去年投資客群最積極的領(lǐng)域。

“商鋪投資的回報(bào)高于住宅出租，商鋪市場受樓市調(diào)控政策的影響也較小，因此受到了一些投資者的關(guān)注。”中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，和目前北京住宅租售比超過1比500相比，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率在1比300左右。較高的回報(bào)率使得最近考慮價值投資的購房者更多地考慮商業(yè)地產(chǎn)。

張大偉預(yù)計(jì)，去年政府出臺一系列政策調(diào)控住宅市場，但商業(yè)地產(chǎn)受的沖擊力度較小，因此受到一些投資者的關(guān)注。相對寬松的環(huán)境將促使商業(yè)地產(chǎn)的租金和售價繼續(xù)上漲。從目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的區(qū)域分布和周邊市場情況來看，預(yù)計(jì)今年北京商業(yè)地產(chǎn)的租金和售價均將上漲。

地產(chǎn)大鱷轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

寫字樓成交單價漲過2萬

去年抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)的一系列政策出臺后，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域沒有任何政策變化，很多資金都轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)表示：“以做商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的SOHO中國的銷售為例，它去年的銷售目標(biāo)是120億元，但前10個月就完成了這個任務(wù)，是政府的政策幫了潘石屹的大忙?！?/p>

在商品住宅市場遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之下，萬科、綠地和保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本超過千億元。仲量聯(lián)行的一份報(bào)告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價值增長7%至12%。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，去年受供應(yīng)量回落的影響，寫字樓成交與2009年基本持平，但與住宅市場成交量回落30%至40%相比，寫字樓凸顯其投資優(yōu)勢。寫字樓的成交價格去年出現(xiàn)了較大的上漲。2009年寫字樓成交均價為17298元/平方米，2010年為25558元/平方米。

晨報(bào)記者 邢飛 孫雨

■記者觀察

商業(yè)地產(chǎn)售價應(yīng)高于住宅三成

商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在一個健康的房地產(chǎn)市場上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。

中國樓市的情況卻恰恰相反，過去幾年房價漲得過快主要指的是住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)與同地區(qū)的住宅樓盤形成了商住價格倒掛的局面。2009年，與火爆的高檔住宅市場相比，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)相形見絀?；ㄊ写蠼值哪掣叨斯r格達(dá)到3萬元/平方米，最高曾達(dá)到3.5萬元/平方米，而在附近幾乎沒有單價高于2萬元/平方米的寫字樓。

商住價格倒掛的局面在2010年終于得到改善。2010年中心城區(qū)寫字樓均價繼續(xù)回升，原東城區(qū)、原西城區(qū)、原宣武區(qū)和朝陽區(qū)位列全市寫字樓成交價格的前四名，原西城區(qū)和原東城區(qū)的寫字樓價格已經(jīng)突破3萬元大關(guān)。盡管同區(qū)域的住宅項(xiàng)目價格目前仍然超過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但商業(yè)地產(chǎn)與高端住宅市場價格倒掛已經(jīng)有所緩解。

城市版圖將不斷擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還會像雨后春筍般地不斷涌現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期會大力推動旅游、休閑、餐飲、娛樂、文化、教育和醫(yī)療等第三產(chǎn)業(yè)。與住宅項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和就業(yè)的拉動作用更大，加大發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的力度是大勢所趨。

去年商業(yè)地產(chǎn)開始受到投資者追捧，各大房地產(chǎn)公司主力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)視為避風(fēng)港，這恰恰說明樓市調(diào)控政策開始起作用。

晨報(bào)記者 邢飛