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4月國十條出臺后,市場曾出現(xiàn)了長達(dá)數(shù)月的階段性恐慌,銷售持續(xù)下降,特別是重點(diǎn)一線城市的銷售下降幅度高達(dá)40%—60%。確實(shí)嚴(yán)格的調(diào)控政策,特別是信貸政策不但打擊了市場中的一些投資需求, 也嚴(yán)重的打擊了大量的改善型需要,許多剛性需求也采取了觀望的對策。但一段時(shí)間之后,浮躁的情緒重歸于平靜,消費(fèi)進(jìn)入了正常的階段。

從價(jià)格的調(diào)控作用看,效果是明顯的。許多人只關(guān)注于市場平均價(jià)格的高與低,卻不知道絕對價(jià)格與名義價(jià)格之間的差別。一是住房本身的質(zhì)量在不斷提高。二是在成本的推動之下的物價(jià)上漲中,CPI與 PPP合計(jì)約有10%的上漲,而所有的開發(fā)生產(chǎn)都必須自我消化這些物價(jià)上漲的因素。因此不漲就是實(shí)際價(jià)格的下降、少漲也是一種下降。

很明顯價(jià)格的同比增幅從最高峰的12.8%在逐步的下降,11月份已經(jīng)下降到7.7%了,預(yù)計(jì)12月份還會下降一個(gè)百分點(diǎn)左右。而價(jià)格的同比則大多只有不到1%的增長,許多月份是零或小于1的增幅,可見政策對抑制過快上漲是起到了積極的作用的。

也許民眾對價(jià)格下跌的預(yù)期過高,或是對收入增長不滿,因此只關(guān)注于名義的房價(jià)是否下降了,而忽略了房價(jià)的實(shí)際下降。應(yīng)該說今年的房價(jià)在政策強(qiáng)勢壓力之下實(shí)實(shí)在在的下降了。

年終的全部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)尚未出來,預(yù)測明年的市場難免有些自大了。但今年已經(jīng)打下的良好基礎(chǔ),可以肯定明年的經(jīng)濟(jì)不會差。宏觀經(jīng)濟(jì)樂觀看在8%—10%之間,至少不用擔(dān)心保八的問題。但通脹的壓力則會讓政府采取適度的貨幣從緊政策,以防止經(jīng)濟(jì)增長加速中出現(xiàn)更嚴(yán)重的全面通脹。

房地產(chǎn)市場仍會持續(xù)從緊的調(diào)控措施,至少在前半年會從緊,并根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況,特別是通脹壓力進(jìn)行適度微調(diào)。供給將繼續(xù)增加,在原有基礎(chǔ)數(shù)加大中,投資增速將迅速下滑,全年增速預(yù)計(jì)在15%— 25%之間,約比今年下降10個(gè)點(diǎn)以上。如現(xiàn)有政策不變,銷售會有增長,價(jià)格會在競爭中波動,價(jià)格同比預(yù)計(jì)在上半年會下降,前低而后高,但成本壓力推動環(huán)比會比今年高。

歷史的經(jīng)濟(jì)規(guī)律率告訴市場,當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)保持8%以上的經(jīng)濟(jì)增長時(shí),民眾的可支付性指數(shù)一定在收入的增長中上升,房地產(chǎn)市場則會保持穩(wěn)定的增長,價(jià)格也會保持一定的上升幅度。中國的城市化進(jìn)程仍將持續(xù)?？旖莸母哞F交通會讓產(chǎn)業(yè)布局在降低交通成本中重新改變,就業(yè)會在大移動中適度回歸,尤其是二、三線城市會在資源的重新分配中處于上升和回歸趨勢。而從人口年齡結(jié)構(gòu)看,中國至少在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)仍保持著就業(yè)的高峰期,同樣是結(jié)婚組成家庭的高峰期,因此住房的需求仍無法在短期內(nèi)改變供不應(yīng)求的局面。這個(gè)周期大約還要持續(xù)近十年