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2011：

還能否在樓市躺著掙錢

回顧樓市過去的10年，包括2010年，幾乎沒有人在樓市投資中賠了錢。相比股市的跌宕、理財(cái)產(chǎn)品的低回報(bào)，樓市操作簡單、回報(bào)又高，可以說是躺著掙錢的“買賣”。2011來了，在房價(jià)高位運(yùn)行、調(diào)控的“稻草”不斷壓重的一年里，投資者關(guān)心的是，樓市是否還能躺著掙錢？

大勢(shì)：

調(diào)控仍然是主旋律

2010年，房價(jià)在調(diào)控與通脹的夾縫中不跌反漲讓調(diào)控有失顏面，在最后兩個(gè)月的通脹效應(yīng)催化下，包括住房在內(nèi)的市場(chǎng)產(chǎn)品皆呈現(xiàn)窮兇極惡的反撲跡象，通脹如同一座大山擋在高房價(jià)面前。在這種形勢(shì)下，香港太平洋國際集團(tuán)有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍認(rèn)為，再“隔山打牛”很難根本撼動(dòng)房價(jià)，欲動(dòng)房價(jià)先控通脹可能會(huì)成為2011年宏觀調(diào)控的必行之路。

他分析說，在通脹的大環(huán)境下，百姓置業(yè)欲望也將受到刺激有所增強(qiáng)，預(yù)示著樓市宏觀調(diào)控初衷正在脫離軌道。除此之外，準(zhǔn)購房者也加入到關(guān)注通脹的隊(duì)伍中，擔(dān)憂來勢(shì)兇猛的通脹抵消樓市宏觀調(diào)控的作用，最終搭不上買房的末班車，干看著房價(jià)再次燃燒。通脹影響下的貨幣貶值，成為了購房者忽略房價(jià)上漲的因素，因?yàn)槎咧g儼然已經(jīng)畫上了約等式，即貨幣貶值，所以房價(jià)上漲。所以2011年，國家宏觀調(diào)控仍會(huì)繼續(xù)，但可能會(huì)積極轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略，由西藥猛攻疾患轉(zhuǎn)為中藥周身調(diào)理。只有經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)大環(huán)境走向平衡發(fā)展，重疾才有望藥到病除，否則不顧全局專治局部，則局部連累全局，兩者皆進(jìn)入惡性循環(huán)的互相牽制中。2011年，宏觀調(diào)控將實(shí)現(xiàn)退一步海闊天空，挑起經(jīng)濟(jì)大旗，調(diào)控通脹成為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)重舉，與其說是控樓市不如說是保樓市來的恰當(dāng)，屆時(shí)，樓市與經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入雙穩(wěn)定的良性軌道。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也說，2011年，樓市的關(guān)鍵詞仍舊是“調(diào)整”二字。相對(duì)賈臥龍，他的不同看法是，2011年國家防范通貨膨脹將是主線，因此樓市調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，但可能不再是國家的重點(diǎn)方向。另外，美國新一輪的定量寬松貨幣政策，會(huì)對(duì)人民幣帶來極大壓力，“安內(nèi)不如攘外”，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能在2011年松一口氣。

房價(jià)：

業(yè)內(nèi)外眾說紛紜

近日，中國人民大學(xué)發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》認(rèn)為：在房地產(chǎn)新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及房地產(chǎn)調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，預(yù)計(jì)3月至4月是樓市全面調(diào)整的時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20％的下滑。

聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總裁楊少鋒也認(rèn)為，房地產(chǎn)缺錢的時(shí)候，開發(fā)商會(huì)降價(jià)?，F(xiàn)在開發(fā)商都出現(xiàn)了資金緊張的情況，中小型企業(yè)資金普遍緊張。另外，現(xiàn)在暫停了上市房企的融資，加強(qiáng)了預(yù)售資金的監(jiān)管，從各個(gè)環(huán)節(jié)把開發(fā)商融資的渠道堵上，迫使開發(fā)商必須通過賣房子才能進(jìn)行資金的回籠。那么開發(fā)商就會(huì)開始重視銷售，這個(gè)時(shí)候賣房市場(chǎng)會(huì)變成買房市場(chǎng)。半年以后，就會(huì)出現(xiàn)像2008年一樣房價(jià)大幅度的波動(dòng)，最快可能在年初就會(huì)出現(xiàn)大量項(xiàng)目價(jià)格下跌。

財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀與他們的觀點(diǎn)不同。她認(rèn)為，2011總體上房價(jià)仍然不會(huì)有明顯的下跌。目前，房價(jià)同比仍然在增長，雖說今年國家會(huì)有相對(duì)嚴(yán)厲的房價(jià)調(diào)控政策出臺(tái)，但是也只會(huì)起到稍稍遏制的作用而已，隨之而來將會(huì)是一波更大的反彈。任志強(qiáng)也認(rèn)為：“如現(xiàn)有政策不變，銷售會(huì)有增長，價(jià)格會(huì)在競(jìng)爭中波動(dòng)，價(jià)格同比預(yù)計(jì)在上半年會(huì)下降，但2011年前低而后高，成本壓力會(huì)推動(dòng)房價(jià)環(huán)比比2010年高。”

具體到北京，北京萬科總經(jīng)理毛大慶和我愛我家副總胡景輝表態(tài)說，2011年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，理由是雖然開發(fā)商資金鏈的緊縮、土地供應(yīng)量加大、商品房結(jié)構(gòu)會(huì)調(diào)整，但北京的購買力很強(qiáng)。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也說：“我認(rèn)為拆遷難度的增加，民工緊缺、拆遷成本的提高，核心城市、核心區(qū)域土地的日漸緊缺，2011年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格很難下降?！?/p>

投資：

到二三線去撿碎銀子

相對(duì)于對(duì)房價(jià)的不同看法，2011年，不管房價(jià)是否下跌，樓市“兩眼一閉，躺著掙錢”的時(shí)代已經(jīng)過去了，則是多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士比較統(tǒng)一的觀點(diǎn)。然而，在記者采訪中，仍有一些人對(duì)股市等其他投資渠道不敢貿(mào)然染指；也還有一些人即使在股市賺了錢后，最終還愿把錢投到樓市來。這些人認(rèn)為，樓市長期看好，即使當(dāng)前不像以前那樣掙大錢，撿撿散碎銀子還是有的。那么，2011年，在樓市到哪里能撿到散碎銀子呢？

中原集團(tuán)研究董事程澐博士認(rèn)為，投資人在選擇樓市的投資產(chǎn)品上，要跟著調(diào)控走。2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然面臨從緊的壓力，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將維持量價(jià)平穩(wěn)的盤整。但在盤整的同時(shí)，整體市場(chǎng)格局卻孕育著轉(zhuǎn)型的趨向，其中，區(qū)域發(fā)展向二三線城市發(fā)展勢(shì)頭明顯。

“十二五”規(guī)劃建議中明確提出，今后要“緩解特大城市中心城區(qū)壓力，強(qiáng)化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和居住功能，推進(jìn)大中小城市交通、通信、供電、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展”?？梢灶A(yù)見，今后各區(qū)域內(nèi)的中小城市將進(jìn)一步受益于中心城市的輻射。隨著各生產(chǎn)要素的流動(dòng)加速，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入全面發(fā)展階段，迎來“黃金十年”。具體說來，除了東部地區(qū)的三四線城市外，如紹興、南通、溫州、煙臺(tái)等，多為中西部地區(qū)的二線中心城市，如重慶、成都、石家莊、貴陽、合肥、鄭州、西安等。其次，東北的哈爾濱和長春兩市也處于這一區(qū)間。這些城市有望成為未來市場(chǎng)的新興熱點(diǎn)。

程澐博士還分析，隨著開發(fā)商開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)漸入佳境。2010年，包括金地、萬科、中糧、保利、中海、富力等國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)均高調(diào)宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%至30%。從日本的經(jīng)驗(yàn)來看，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的真正轉(zhuǎn)變是其寫字樓市場(chǎng)快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿ΑＤ壳拔覈蕴幍诙a(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，根據(jù)“十二五”規(guī)劃，到2015年中國的第三產(chǎn)業(yè)增加值將達(dá)到或超過第二產(chǎn)業(yè)的增加值。而近年一線城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的構(gòu)成均已超越50%，部分二線中的發(fā)達(dá)城市也接近50%。因此，這預(yù)示著寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)即將進(jìn)入黃金周期。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰的看法與程澐博士不謀而合，他說：“2011年房地產(chǎn)主市場(chǎng)不再是開過奧運(yùn)會(huì)的北京、世博會(huì)的上海、舉辦過亞運(yùn)會(huì)的廣州，開發(fā)商就像下圍棋布局一樣，使二三線城市成為未來的主要市場(chǎng)。另外，我的一位業(yè)內(nèi)好友曾跟我說過，在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，三四線商業(yè)地產(chǎn)將成為最后一桶金，我深以為然。在中國進(jìn)行城鎮(zhèn)化過程中，不可能所有人都涌向北京這樣的特大城市。北京的生活成本很高，交通擁堵成頑疾，因此，在城市化的過程中，大量的人口涌入地級(jí)甚至縣級(jí)城市中，這對(duì)開發(fā)商、投資客來說，孕育著機(jī)會(huì)?！?本報(bào)記者 李海霞 D155

2010備忘錄

2010年，樓市是在“調(diào)控”中拉開帷幕。

1月10日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》公布。為今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)：遏制房價(jià)過上漲。

全國兩會(huì)之后的第一天，北京在一天之內(nèi)接連誕生3個(gè)地王。

4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》出臺(tái)。銀行應(yīng)聲提高購房門檻。房地產(chǎn)市場(chǎng)立刻由火爆轉(zhuǎn)入觀望。

9月，市場(chǎng)銷售開始稍顯回暖，有些開發(fā)商開始暗暗提價(jià)。于是，9月29日，“新國五條”出臺(tái)。

從10月開始，樓市的交易量日漸回升。

11月份，北京除通州京貿(mào)國際城等項(xiàng)目開始降價(jià)外，其他區(qū)域新盤全線漲價(jià)。

于是，嚷嚷了一年的房產(chǎn)稅再度走到前臺(tái)。11月、12月，住房公積金貸款政策調(diào)整、規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房、保障住房資金使用管理、房地產(chǎn)用地調(diào)控等政策相繼登場(chǎng)。

12月25日，央行本年度第二次加息。

可以說2010年，調(diào)控貫穿全年，但在投資渠道少、抗通脹等因素的作用下，房價(jià)如同一頭倔強(qiáng)的“牛”，始終沒有低下高昂的頭，并在年底交出了一份“飄紅”的成績單。(李海霞)