轉(zhuǎn)一下童大煥先生發(fā)表在英國《金融時報》中文網(wǎng)的文章《保障房將推高商品房價》，他的文章觀點我是極為贊成的。
“在“史上最嚴厲樓市調(diào)控政策”下，毫無疑問，即將翻過一頁的2010年又是一個房價上漲年。很多人依然把房價下降的希望建立在保障房基礎上，首都北京也信誓旦旦要做全國表率，“十二五”期間，北京計劃新建、收購各類保障性住房100萬套，占整個住房供應的60%。并為10萬戶家庭發(fā)放租金補貼。
但是我想說兩句話：一句是，對大多數(shù)普通老百姓來說，保障房可能會像計劃經(jīng)濟時代福利分房一樣遙遠。第二句話是，保障房可能拉低平均房價，但只會使商品房價格更高。也就是說，別指望保障房會拉低商品房價格?！?/p>
童先生進一步分析：“消滅城中村，禁止地下室出租，禁止房屋分割出租，目的都是為了“以房管人”把“低端人群”趕出城市。但這樣做除了抬高新移民的城市生活成本之外，并不能真正把人趕出去。因為中國的城鄉(xiāng)差距、地域差距已是如此之大，人們即使多付點租金，也仍然比在原鄉(xiāng)要好?！?/p>
這也是樓市八年強力調(diào)控失敗的主要原因。我們的雙緊政策作為調(diào)控手段很多年，那么雙緊改為單緊信貸的政策，實際又走到了事實上的雙緊，目前的情況，緊縮銀根帶來的效果一定是同時緊縮地根。所以，童先生的解讀是準確的。
一直以來，我關注保障房建設的資金來源問題。早在8月19日在某財經(jīng)媒體《經(jīng)濟學人月度論壇》上，我就“公積金建保障房得失幾何？”這一主題發(fā)表了看法：“用公積金解決保障房問題只是杯水車薪”，我認為用公積金建保障房，恐怕會有肉包子打狗的效果，資金收回無法保障，我認為試點的結(jié)果可能會不太樂觀。
針對當時北京有幾個公租房項目所公布出來的租價水平，建設成本6000到8000的話租價一平米是30，如果建設成本（含上土地成本）要是30000呢？租價一平米是150元以上，按照正常有回報的租金，就應該是一百平米一個月租金15000才正常，這是合理國際通行的租售。但是，這是不可能有市場的。
試圖引入社會資金建設保障房，不是不好，而是要考慮回報問題。當初確定28個城市用公積金余額試點建保障房，我認為用什么金都無所謂，只要有合理的回報，開發(fā)企業(yè)會追捧的，但是如果沒有合理的回報，貸款期限又只設定五年，這五年如何還本付息，這是必須考慮的。
我認為現(xiàn)在的政策有點病急亂投醫(yī)的感覺，也是明知不可為而為之。我認為唯一可以實現(xiàn)的保障房建設方式是配建，引入社會資金目前存在很多問題不能解決。而保障房中的很多項目，并不能針對外來人口。特別是一線城市，城鄉(xiāng)結(jié)合部的改造壓力很大，而市場土地新增供應基本依靠各級各類改造來實現(xiàn)。相對耕地專用為建設用地，此類保障城市居民居住改善的方式，成本越來越高。再加上強力配建制，只會繼續(xù)推高改造中商品房的土地單位成本。
《北京晚報》12月29日報道：北京土地市場昨日出讓三宗地。其中房山區(qū)長陽鎮(zhèn)地塊再次采取“限地價、競租賃房面積”方式,北京昂內(nèi)和亞太環(huán)宇聯(lián)合體以4860平方米的最高租賃房面積獲得該地塊。
12月28日上午,房山竇店住宅用地和石景山蘋果園商業(yè)金融地塊在市土地中心交易大廳開標。而下午的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)(廣陽城住宅小區(qū))居住項目地塊,雖然規(guī)劃建筑面積僅為3.41萬平方米,但其1.9億元的起始價和“限地價、競租賃房面積”的掛牌出讓方式吸引了業(yè)內(nèi)人士的關注。
根據(jù)市土地中心公告的有關該地塊的“限地價、競租賃房面積”的掛牌出讓規(guī)則,該地塊在掛牌競價截止前,最高報價已達到本項目合理地價上限價格,且至競價截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的,或在現(xiàn)場競價中最高報價達到上限價格的,則由市土地整理儲備中心對掛牌出讓土地組織現(xiàn)場投報配建租賃房的面積。
我相信，未來的北京商品房建設成本會隨著“限地價竟租賃房面積”的方式進一步推高。免除了政府在保障房建設上的投入，這是地方政府最愿意推廣的。實際上我們已經(jīng)完成承認了商品房小區(qū)配建保障房，以進一步推高房價的現(xiàn)實。這也決定了商品房市場不可調(diào)控的現(xiàn)實。
如此情境下的強力調(diào)控，帶來的結(jié)果是市場不像市場，保障也不像保障。
