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買房的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種表現(xiàn)：

第一，投資起點(diǎn)較高，并且需要連續(xù)還款。買房需要的數(shù)額較大，很多人需要依靠銀行貸款。這就需要買房人進(jìn)行連續(xù)性投資，也就是每月都要給銀行還貸款，如果中斷，就意味著投資失敗，當(dāng)初的首付付之東流，購(gòu)房人蒙受的損失將會(huì)是巨大的。它和股票不一樣，購(gòu)買股票起點(diǎn)低，靈活，不需要連續(xù)性的投資，資金緊張的時(shí)候，或許點(diǎn)一下鼠標(biāo)，就可以收回投資。所以買房對(duì)購(gòu)房者收入的積累和工作的穩(wěn)定要求很高。而剛畢業(yè)參加工作的年輕人，往往積累少、工作不穩(wěn)定、收入變動(dòng)大，一旦失業(yè)，還款壓力陡增，風(fēng)險(xiǎn)極大。

第二，利率上升或房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)實(shí)行的是浮動(dòng)利率貸款，就意味著購(gòu)房成本的變化，由于還貸周期長(zhǎng)，在購(gòu)房之初，成本是無(wú)法預(yù)計(jì)的。如果利率大幅度上升，成本也將隨之上升。但卻無(wú)法保證今后收入增長(zhǎng)高于利率增長(zhǎng)，還貸壓力將有可能增大。

第三，住房變現(xiàn)有非常復(fù)雜的手續(xù)和環(huán)節(jié)，稅費(fèi)和時(shí)間等交易成本也很高。在人口流動(dòng)性小的城市，房屋轉(zhuǎn)手就更困難。年輕人流動(dòng)性大，變換住所的可能性也大，能不能以比以前高的價(jià)格出售，都是買房前需要謹(jǐn)慎考慮的問(wèn)題。

記者：我們應(yīng)該樹(shù)立怎樣的住房消費(fèi)理念？

秦虹：在很多國(guó)家，購(gòu)房年齡都在40歲左右，而北京平均只有27歲，這些年輕人在自身尚不具備充分積累和投資能力時(shí)，過(guò)早購(gòu)房投資；一些年輕人不但急于買房，還要“一步到位”買大房、買好房。這會(huì)帶來(lái)支付上的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

隨著經(jīng)濟(jì)能力提升一步，住房消費(fèi)隨之?dāng)U大一步，這才是合情合理的觀念。當(dāng)年輕人有了一定的工作經(jīng)驗(yàn)和一技之長(zhǎng)之后，有穩(wěn)定的收入之后再買房，可以很大程度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。所以，應(yīng)該樹(shù)立起“先租后買”的觀念。

年輕人在買房時(shí)也應(yīng)該“先小后大”，“先舊后新”，逐步改善住房條件。這種住房梯級(jí)消費(fèi)的做法也可以減輕購(gòu)房者的壓力，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

記者：應(yīng)從哪些方面引導(dǎo)全社會(huì)樹(shù)立良好的住房消費(fèi)理念？

秦虹：首先，要有防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的制度環(huán)境，并形成社會(huì)共識(shí)和氛圍。根據(jù)防范風(fēng)險(xiǎn)的要求，家庭購(gòu)房還貸支出應(yīng)在總收入（或總支出）中占30%以下才是合理的、安全的界限。如果高于30%，說(shuō)明生存壓力大，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)高，不具備投資能力。

不僅僅要看當(dāng)期的收入水平，還應(yīng)看以往的信用情況。比如在美國(guó)，信用好的家庭可獲得固定利率貸款，而信用相對(duì)較差的家庭只能得到浮動(dòng)利率貸款，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要高很多。

所以，銀行在發(fā)放購(gòu)房貸款時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格考察購(gòu)房家庭的收支狀況和信用記錄，形成能夠達(dá)成社會(huì)共識(shí)的制度環(huán)境。

其次，應(yīng)以法律或行政手段規(guī)范租賃市場(chǎng)。目前，之所以年輕人不愿租房，通常是因?yàn)樗麄儾辉敢忸l繁搬家，遭遇隨時(shí)漲價(jià)，時(shí)常毀約等情況。我國(guó)可以借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，利用法律規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，如可規(guī)定“合同期間不得漲房租”，“不得強(qiáng)行中止合同”等條款，在租賃市場(chǎng)矛盾突出的城市，結(jié)合本地通脹水平，還可以對(duì)部分住房規(guī)定房租的最高上限或房租上漲水平，再加上相應(yīng)的處罰條款，依法保護(hù)租房者的利益。

第三，政府自身或鼓勵(lì)企業(yè)提供能夠長(zhǎng)期租賃的住房，彌補(bǔ)和引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，切實(shí)幫助年輕人度過(guò)這個(gè)購(gòu)房積累期。

第四，控制好房?jī)r(jià)上漲速度，形成較合理的租售比。我國(guó)目前購(gòu)房年齡降低，與房?jī)r(jià)上漲過(guò)快不無(wú)關(guān)系，如果收入增長(zhǎng)的速度長(zhǎng)時(shí)期持續(xù)低于房?jī)r(jià)上漲速度，低齡化、超前性購(gòu)房就很難避免。今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，目標(biāo)就是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這有利于年輕人合理安排購(gòu)房計(jì)劃，減少盲目購(gòu)房和勉強(qiáng)購(gòu)房帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。