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在目前的二手房交易中，比較流行的方式是“到手價(jià)”。采用“到手價(jià)”，賣家的意圖非常明顯，就是希望通過這種方式來(lái)轉(zhuǎn)嫁各種稅費(fèi)，而對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，如果對(duì)這種報(bào)價(jià)方式不了解，難免會(huì)在不知不覺之間吃“啞巴虧”。那么，購(gòu)買二手房應(yīng)該如何注意避免“到手價(jià)”的風(fēng)險(xiǎn)呢？

小王看好了一套70多平方米的二手房準(zhǔn)備結(jié)婚用，房主的要價(jià)是90萬(wàn)元。這套房子無(wú)論從戶型、地段、樓層還是價(jià)格方面，小王都覺得比較滿意。中介告訴小王，有好幾個(gè)客戶急著買，如果不交定金，可能就會(huì)錯(cuò)過機(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)小王頭腦一熱就交了定金，并答應(yīng)第二天簽訂合同?？墒?，當(dāng)小王去簽合同的時(shí)候，賣家告訴他，90萬(wàn)元是“到手價(jià)”，在買賣過程中產(chǎn)生的任何費(fèi)用，賣家都不承擔(dān)。中介大致為小王算了一筆賬，包括中介費(fèi)、契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅在內(nèi)的各種稅費(fèi)，加起來(lái)還需要10萬(wàn)元左右。原本小王是按照90萬(wàn)元的價(jià)格準(zhǔn)備的3成首付，但是現(xiàn)在一下子多出了這么多錢，小王一時(shí)有些不知所措。

那么，什么是“到手價(jià)”呢？原來(lái)，在二手房交易的過程中，買賣雙方均需要按照國(guó)家規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用，買方需要繳納的費(fèi)用有印花稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)、工本費(fèi)等，若需要辦理銀行按揭，買方還需要交公證費(fèi)、抵押登記代辦費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等。賣方需要繳納的費(fèi)用有印花稅等，若不符合一定的條件，賣方還有可能要營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等。“到手價(jià)”是針對(duì)賣方而言的，指不包括交易中產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)(有的也不包括中介費(fèi))的賣方實(shí)際拿到的價(jià)格。在“到手價(jià)”情況下，買方承擔(dān)了本應(yīng)由賣方支付的各項(xiàng)稅費(fèi)。

也就是說(shuō)，如果約定“到手價(jià)”，那么買方的購(gòu)房成本=合同成交價(jià)+買方承擔(dān)的各項(xiàng)稅費(fèi)+賣方承擔(dān)的各項(xiàng)稅費(fèi)+買方承擔(dān)的介費(fèi)+賣方承擔(dān)的中介費(fèi)，相應(yīng)的，賣方所得款項(xiàng)=到手價(jià)。如果約定“成交價(jià)”，那么，買方的購(gòu)房成本=合同成交價(jià)+買方承擔(dān)的各項(xiàng)稅費(fèi)+買方承擔(dān)的中介費(fèi)。相應(yīng)的，賣方所得款項(xiàng)=合同成交價(jià)—賣方承擔(dān)的各項(xiàng)稅費(fèi)—賣方承擔(dān)的中介費(fèi)。

目前在二手房市場(chǎng)交易中，采取“到手價(jià)”的方式占絕大多數(shù)。對(duì)賣方來(lái)說(shuō)，確定“到手價(jià)”的好處顯而易見：賣方可以對(duì)賣房后得到的實(shí)際款項(xiàng)一目了然。如果約定的是“成交價(jià)”，那賣方還要將成交價(jià)扣除各項(xiàng)稅費(fèi)等成本后，才能算出最終拿到多少錢。對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，“到手價(jià)”卻增加了不少的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，以“到手價(jià)”的方式交易，買方通常會(huì)產(chǎn)生以下一些風(fēng)險(xiǎn)：稅收政策調(diào)整，買方的購(gòu)房成本增加；對(duì)退稅約定不明；對(duì)稅收計(jì)算錯(cuò)誤，買方購(gòu)房成本增加；買賣雙方因“到手價(jià)”或“成交價(jià)”約定不清，產(chǎn)生糾紛；被中介吃了差價(jià)等等。

為了避免這些風(fēng)險(xiǎn)，買方首先應(yīng)該了解“到手價(jià)”的含義，買賣雙方在合同中應(yīng)該明確對(duì)二手房的價(jià)格進(jìn)行約定，尤其是對(duì)“到手價(jià)”包括哪些費(fèi)用和不包括哪些費(fèi)用作明確的限定，避免出現(xiàn)不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)。此外，買賣雙方還可以通過補(bǔ)充約定的方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，比如約定“購(gòu)房人承擔(dān)稅費(fèi)限于多少元，超過上述稅費(fèi)的按照法律規(guī)定承擔(dān)，或者由雙方平均分擔(dān)”；“如合同約定的房?jī)r(jià)不能通過，從而需要增加稅費(fèi)的，增加的稅費(fèi)按照法律規(guī)定承擔(dān)，或者雙方平均分擔(dān)”等。 (柳毓)