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每到年終，許多媒體就來邀請參加各種活動、邀稿，希望對一年的情況進行點評和總結(jié)。也有許多網(wǎng)友在微博上詢問。沒辦法滿足各方的邀請，于是就只好用博客來一并回復(fù)。

某領(lǐng)導(dǎo)說2009年是最困難的一年，2010年是最復(fù)雜的一年，2011年是最不確定的一年。但我看來，2009年是最奢侈的一年，政府實行了最積極的財政投入、最寬松的貨幣政策和產(chǎn)業(yè)振興政策，迅速的從谷底攀上了增長的高峰，并讓這種增長持續(xù)地貫穿于2010年。而在最復(fù)雜的一年中，經(jīng)濟動蕩、此起彼伏，唯獨中國經(jīng)濟一枝獨秀始終保持著兩位數(shù)以上的增長，2011年則仍沒有任何擔(dān)心中國經(jīng)濟會出現(xiàn)滑坡的跡象，積極的財政政策仍保留著刺激經(jīng)濟增長的動力。也許中國的通脹已成為社會普遍關(guān)注對問題，但從改革后前三十年的平均通脹看，似乎4—6%之間的通脹率是一種常態(tài)，只要經(jīng)濟增長與民眾的收入增長快于通脹，生活質(zhì)量是就是提高的。而負(fù)利率在中國也是一種常態(tài)，讓銀行中的儲蓄變成消費不正是政府想看到的擴大內(nèi)需嗎？

也許2011年在糊里糊涂中仍會是一個平穩(wěn)增長的一年。中國的經(jīng)濟與政治改革總是在危機時被推動的，而各種調(diào)控則會以經(jīng)濟維持平穩(wěn)增長為重，因此矛盾會不斷的向后推移并得過且過。也許不斷的調(diào)整會逐步的化解或轉(zhuǎn)化一些本來看著是很嚴(yán)重的問題。在經(jīng)濟總體日益增長中，只要不陷入中等收入的陷阱之中，中國會逐步改善自己的經(jīng)濟與政治體制。列寧曾認(rèn)為資本主義的腐朽必然成為帝國主義階段會自我滅亡，但事實是資本主義也會順應(yīng)經(jīng)濟與政治的變化逐步改善自己的“主義”與制度。中國在短暫的市場經(jīng)濟體制建立中走些彎路也就不奇怪了。

都說2000年是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，也有許多人將今年的行政調(diào)控及限購令等稱為是最殘酷的計劃經(jīng)濟手段的措施，誤以為今年的房地產(chǎn)調(diào)控是要置中國房地產(chǎn)業(yè)于死地，或誤以為調(diào)控是要讓中國的房價暴跌。

今年2月份中國的房價在高漲中，那時許多人預(yù)計今年的房價至少要漲個20—30%，但根據(jù)去年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)看，我認(rèn)為到年終大約只有同比5%左右的增幅。4月份出臺調(diào)控措施之后，許多人在大喊大叫房價要下跌30—50%時，我仍堅持漲幅會逐步回落，價格會有波動并在競爭中壓力加大。5月份我堅持讓開發(fā)企業(yè)合理定價，不要隨意上調(diào)價格，否則會有更嚴(yán)重的措施出臺。9月份出現(xiàn)銷售的回暖時，有些開發(fā)商露出了得意的笑容，隨后就有了9.29的“國五條”。再一次引發(fā)了市場中的爭議和恐慌，但經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律最終引導(dǎo)著市場的進程。

調(diào)控到底調(diào)的是什么？媒體與社會從來也沒說清楚過。大多數(shù)認(rèn)為是要調(diào)房價，因此都盼望房價下跌；有的認(rèn)為是調(diào)結(jié)構(gòu)，要增加保障房和小戶型，有的認(rèn)為是控需求、打擊投資炒房客、限制多套擁有，而我認(rèn)為是“用抑制資產(chǎn)價格過快上漲”來管理通脹預(yù)期。

貨幣的增發(fā)與“貨幣所表現(xiàn)的需求”增長會引發(fā)并導(dǎo)致通脹，并首先有可能在資產(chǎn)價格中反映出來，并影響消費品價格的變化，因此適度控制資產(chǎn)價格上漲有利于控制通脹的預(yù)期、有利于穩(wěn)定消費品價格的上漲加速。

縱觀今年出臺的各種調(diào)控措施，第一首要的是增加有效供給，整個有效供給中既包括了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也包括了總量的增加；既有保障性住房的增長，也有土地供給的增長。同時保護了投資的增長。

因此可以明顯看到的是，在所謂最嚴(yán)酷的政策調(diào)控之下，房地產(chǎn)開發(fā)：

1、保持了35%以上的投資增長，并且是所有產(chǎn)業(yè)中唯一一個遠(yuǎn)高于全國固定資產(chǎn)投資增速的行業(yè)。

2、增加了土地購置的總量，土地的購置面積全年預(yù)計約4萬公頃左右，約可增長30%以上。

3、新開工面積預(yù)計約14多億平方米，創(chuàng)歷史新高。在施面積近40億平方米，也創(chuàng)歷史新高。

4、銀行信貸的總量壓縮了，但房地產(chǎn)行業(yè)月均所獲得的貸款額卻增加了。

5、雖然全年公開資本市場的融資減少了，但全年開發(fā)企業(yè)的到位資金首次突破了6萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于已完成的4萬多億元的投資額，保留著充分的發(fā)展余地。

從增加供給的角度看，自去年9月份投資增長開始恢復(fù)之后，年初達到了38.4%的歷史最高增幅，此后雖有所下降但達到了增長的要求，且保障性住房在中央政府的強力推動下也達到了歷史的高點。

從銷售情況看，4月份國十條出臺之后，市場曾出現(xiàn)了長達數(shù)月的階段性恐慌，銷售持續(xù)下降，特別是重點一線城市的銷售下降幅度高達40—60%。確實嚴(yán)格的調(diào)控政策，特別是信貸政策不但打擊了市場中的一些投資需求，也嚴(yán)重的打擊了大量的改善型需要。尤其是對政策預(yù)期的擔(dān)憂和被媒體忽悠降價跌價的雜音影響，讓許多剛性需求也采取了觀望的對策。但一段時間之后，浮躁的情緒重歸于平靜，消費進入了正常的階段。

從人口結(jié)構(gòu)和城市化進程看，這種剛性需求并不以調(diào)控政策而轉(zhuǎn)移，政策只是增加了消費者的負(fù)擔(dān)，但無法釋放和滿足這種需求，最終還是要依賴于市場而解決。

從全年的銷售情況看，4月份的國十條之后，銷售開始下滑，特別是調(diào)控要面對的是住宅商品房的消費，住宅銷售的增速更是快速下滑。但商業(yè)、辦公的需求增長則讓整體銷售面積的增速保持著相對的穩(wěn)定。全年的銷售增速從年初的二位數(shù)下降到了個位數(shù)，但總量仍接近于去年的最高峰。從目前的銷售強勁看，有可能不是下降而是略有增長。

年中我曾經(jīng)預(yù)測全年的銷售量會比去年下降10%左右，約為8.5億平方米左右，特別是出臺了9.29的國五條和16個城市的限購令。但看來我和社會都嚴(yán)重的低估了剛性需求的力量和這種合力之下的購買能力。目前看實際最終的銷售面積也許不但不比去年低，反而在強力的措施之下比去年還多了。

從銷售額的情況看，肯定超過了去年，其中并非都來自于住房價格的增長，大多來自于商業(yè)、辦公樓的銷售增長與價格較高而產(chǎn)生的，當(dāng)然也包括二、三線城市的價格支撐，這也是保證可持續(xù)增長的投資后盾基礎(chǔ)。

從價格的調(diào)控作用看，效果也是明顯的。許多人只關(guān)注于市場平均價格的高與低，卻不知道絕對價格與名義價格之間的差別。一是，住房本身的質(zhì)量在不斷提高，不可同日而語了。二是、在成本的推動之下的物價上漲中，CPI與PPP合計約有10%的上漲，而所有的開發(fā)生產(chǎn)都必須自我消化這些物價上漲的因素。因此不漲就是實際價格的下降、少漲也是一種下降。

很明顯價格的同比增幅從最高峰的12.8%在逐步的下降，11月份已經(jīng)下降到7.7%了，預(yù)計12月份還會下降一個百分點左右。而價格的同比則大多只有不到1%的增長，許多月份是零或小于1的增幅，可見政策對抑制過快上漲是起到了積極的作用的。

再看土地的價格增幅則遠(yuǎn)遠(yuǎn)的大于房價的增幅，無論是同比或環(huán)比土地價格上漲的趨勢并沒有因政策的調(diào)控而放緩。年初拍賣的土地已進入了市場銷售的階段，這些土地上漲因素也被在房價未同步上漲中消化了。

也許民眾在媒體的誤導(dǎo)之下對價格下跌的預(yù)期過高，或是對收入增長不滿，因此只關(guān)注于名義的房價是否下降了，而忽略了房價的實際下降。應(yīng)該說今年的房價在政策強勢壓力之下實實在在的下降了。

不同的僅在于區(qū)域之間的差別，有些地區(qū)是名義與實際價格都在上漲中，有些地區(qū)是名義與實際價格都在下降中，有些是名義價格沒下降但實際價格下降了，當(dāng)然也有產(chǎn)品質(zhì)量中的絕對上漲。

調(diào)控讓市場學(xué)會了如何規(guī)避風(fēng)險，讓開發(fā)商學(xué)會了如何適應(yīng)政策的變化，讓民眾與消費者學(xué)會了選擇性消費，也讓經(jīng)濟平穩(wěn)的增長。

盡管許多調(diào)控的政策是非市場化的，盡管許多政策并不合理，盡管政策傷及了許多剛性需求的無辜者，盡管許多政策讓人們難以理解并產(chǎn)生不滿，但這一年仍然讓房地產(chǎn)支撐起了中國的經(jīng)濟增長，讓許多人改善了住房的條件、讓開發(fā)商們?nèi)〉昧艘粋€不錯的業(yè)績，不但幾大巨頭的開發(fā)企業(yè)超額或提前完成了銷售的預(yù)定目標(biāo)，也創(chuàng)造出了單個物業(yè)千億元銷售額的業(yè)績。由此可見，2010年至少不能說是一個不好的年頭，更用不著像驚弓之鳥一樣惶惶不安了。

盤點完今年又有人會問明年如何。年終的全部經(jīng)濟數(shù)據(jù)尚未出來，預(yù)測明年的市場難免有些自大了。但今年已經(jīng)打下的良好基礎(chǔ)，可以肯定明年的經(jīng)濟不會差。宏觀經(jīng)濟樂觀看在8--10%之間，至少不用擔(dān)心保八的問題。十二五期間的就業(yè)壓力會讓政府保持一個合理的經(jīng)濟增長速度。但通脹的壓力則會讓政府采取適度的貨幣從緊政策，以防止經(jīng)濟增長加速中出現(xiàn)更嚴(yán)重的全面通脹。

房地產(chǎn)市場仍會穩(wěn)定的持續(xù)從緊的調(diào)控措施，至少在前半年會從緊，并根據(jù)經(jīng)濟的運行情況，特別是通脹的壓力情況進行適度的微調(diào)。供給將繼續(xù)增加，在原有基礎(chǔ)數(shù)加大中，投資增速將迅速下滑，全年增速預(yù)計在15—25%之間，約比今年下降10個點以上。如現(xiàn)有政策不變，銷售會有增長，價格會在競爭中波動，價格同比預(yù)計在上半年會下降，前低而后高，但成本壓力推動環(huán)比會比今年高。

歷史的經(jīng)濟規(guī)律率告訴市場，當(dāng)宏觀經(jīng)濟保持8%以上的經(jīng)濟增長時，民眾的可支付性指數(shù)一定在收入的增長中上升，房地產(chǎn)市場則會保持穩(wěn)定的增長，價格也會保持一定的上升幅度。中國的城市化進程仍將持續(xù)?？旖莸母哞F交通會讓產(chǎn)業(yè)布局在降低交通成本中重新改變，就業(yè)會在大移動中適度回歸，尤其是二、三線城市會在資源的重新分配中處于上升和回歸趨勢。而從人口年齡結(jié)構(gòu)看，中國至少在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)仍保持著就業(yè)的高峰期，同樣是結(jié)婚組成家庭的高峰期，因此住房的需求仍無法在短期內(nèi)改變供不應(yīng)求的局面。這個周期大約還要持續(xù)近十年。合理的控制發(fā)展節(jié)奏就與宏觀政策的調(diào)整密切相關(guān)了。

如果保持合理的經(jīng)濟政策，中國可以持續(xù)的保持較高的經(jīng)濟增長速度。但如果政策處理不當(dāng)，就無法漸進式的消化已積累的矛盾，市場最終不但在考驗著經(jīng)營的主體，也在考驗著管理者的能力。