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網(wǎng)易房產(chǎn)12月23日訊 被譽為史上最嚴厲“調(diào)控年”的2010年即將結(jié)束，面對復(fù)雜多變的經(jīng)濟形勢以及愈加嚴厲的宏觀調(diào)控，2011的中國房地產(chǎn)市場將走向何方？在新的一年來臨之際，由網(wǎng)易房產(chǎn)主辦的中國房地產(chǎn)新年峰會將于2011年1月5日在廣州香格里拉酒店盛大舉行，峰會將匯聚國內(nèi)地產(chǎn)界、財經(jīng)界代表性領(lǐng)軍人物，對政策與市場變化進行前瞻性展望，運籌新一年的決勝之道。

作為房地產(chǎn)理論研究屆的泰斗級人物，同時也是曾多次參與國家房改政策的研究和制訂、國家房改方案的主要起草人之一，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌將親臨峰會，對2011中國房地產(chǎn)市場走勢與發(fā)展商應(yīng)對之道進行深入剖析，堪稱2011年中國房地產(chǎn)界的一件盛事。

在峰會舉行前夕，顧云昌接受網(wǎng)易房產(chǎn)采訪，就現(xiàn)時最熱門的房地產(chǎn)話題進行深入解讀。

土地供應(yīng)不足引發(fā)地王頻現(xiàn)

限購令、加息、提高準備金……盡管一連串房地產(chǎn)與金融緊縮政策接踵而來，但絲毫沒有剿滅開發(fā)商的拿地熱情，地王的頻繁出現(xiàn)，難免令人對房地產(chǎn)調(diào)控的效果產(chǎn)生懷疑。

11月29日，置信房地產(chǎn)開發(fā)公司以37億元的價格，拿下溫州市區(qū)中心地段學(xué)院中路一個地塊，樓面地價達3.7萬/平米，成為浙江新“地王”；12月16日，保利與中海兩大央企聯(lián)手發(fā)力，廣州三幅白云新城住宅地塊齊齊刷新廣州樓面地價的新高。

“地王頻繁出現(xiàn)，一方面，是由于主流開發(fā)商今年業(yè)績相當不錯，資金實力普遍雄厚，加上目前流動性過剩，無論是處于資產(chǎn)保值還是自身發(fā)展需要，開發(fā)商都迫切需要增加土地儲備”，顧云昌認為，另一方面，最近出現(xiàn)的地王有部分是由于自身條件優(yōu)越，例如中服地塊便是極度稀缺的CBD靚地，這屬于正常狀況。

但他也認為，地王頻現(xiàn)的背后，真正的誘因是土地供應(yīng)不足。

“根據(jù)國土資源部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年住宅用地供應(yīng)為7.6萬公頃，2010年更是計劃增加至18.5萬公頃，但按照開發(fā)商上報數(shù)據(jù)來看，截止今年10月底住宅用地供應(yīng)僅為3.6萬公頃左右，即使這數(shù)據(jù)有一定的誤差，但無法完成目標已經(jīng)是大概率的事情”。

以廣州為例，盡管廣州國土房管局年初公布年度土地出讓計劃，表示全年供應(yīng)總量控制為5平方公里，但截至12月22日，廣州已經(jīng)出讓的住宅用地占地面積僅約1.97平方公里，與原計劃相差甚遠。

顧云昌認為，土地出讓計劃之所以屢不達標，一方面是由于拆遷難度較大，拖延了土地出讓的進度；另一方面，在土地財政的思維下，地方政府推地積極性不高，這也是計劃屢屢沒有達標的重要原因。

值得一提的是，針對地王現(xiàn)象，國土局近日頒布新規(guī)，對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂或中標通知書發(fā)出后2個工作日內(nèi)，按國土部規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報國土部和省(區(qū)、市)國土資源主管部門，

“國土部的新規(guī)，對于地方政府可以起到一定的警示作用，但要真正解決高地價高房價，加大土地供應(yīng)才是最根本的辦法”，顧云昌認為。

警惕“限購令”松綁變“搶購令”

9月29日晚，中央政府出臺新一輪調(diào)控政策，明確規(guī)定提高首套房貸首付并全面停止三套房貸，緊接著多個城市陸續(xù)出臺限購令，政策環(huán)境再度進入空前嚴厲的狀態(tài)。但與此同時，有不少業(yè)界人士表示質(zhì)疑，由于“限購令”是通過行政手段抑制需求，一旦政策松綁，“限購令”會否“搶購令”？不得不令人感到擔憂。

“9.29新政出臺至今已經(jīng)80多天，對于市場的影響逐漸顯現(xiàn)，尤其是對于一線城市而言，成交量出現(xiàn)逐步下滑的趨勢非常明顯，同時房價上漲的勢頭已經(jīng)收到遏制，預(yù)計在接下來抑制的作用會更加明顯”，顧云昌表示。

但他也認為，由于目前流動性依然泛濫，加上外圍熱錢兇猛，如果這種格局無法得到改善，那么“限購令”松綁變成“搶購令”的可能性非常大，因此政府在行政干預(yù)的同時，應(yīng)該在抑制需求的同時加大住房供應(yīng)，尤其是普通商品房與保障性住宅；同時，應(yīng)該抓緊時間并且開拓更多的投資渠道，比如說基金債券等金融創(chuàng)新工具，才能實現(xiàn)“分流資金、平抑房價”的作用，防止房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈。（記者:區(qū)家彥）