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任志強(qiáng)10月26日在新浪博客發(fā)表博文《穩(wěn)定市場(chǎng)是社會(huì)共同的利益》， 他在文章中肯定了調(diào)控的結(jié)果，至少一年之內(nèi)，無(wú)需過(guò)于擔(dān)心市場(chǎng)升溫及房?jī)r(jià)上漲。他還提到，為促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，開(kāi)發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)自律，順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，合理定價(jià)。

這篇博文是當(dāng)中城聯(lián)盟輪值主席的任志強(qiáng)寫給聯(lián)盟成員單位的一封信，與以往博客不同的是，任志強(qiáng)并沒(méi)有再次指責(zé)政府破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，也不再提及調(diào)控政策“有病亂投醫(yī)、治標(biāo)不治本”的定性，相反，還首次肯定了調(diào)控的結(jié)果：投資需求將被基本驅(qū)逐出市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的短期壓力也將得到緩解。

“至少一年之內(nèi)，無(wú)需過(guò)于擔(dān)心市場(chǎng)升溫及房?jī)r(jià)上漲。”文章中，任志強(qiáng)延續(xù)其用數(shù)據(jù)說(shuō)話的風(fēng)格，每一個(gè)觀點(diǎn)后都有數(shù)據(jù)支撐，只是語(yǔ)氣更為平和，觀點(diǎn)更為平實(shí)，已然拋開(kāi)“開(kāi)發(fā)商代言人”一職，更多的還是以房地產(chǎn)業(yè)“國(guó)策顧問(wèn)”的身份表述，甚至有網(wǎng)友跟帖封其為“地產(chǎn)總理”。

任志強(qiáng)在娓娓道來(lái)中透著苦口婆心，力諫開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)自律，以獲得行業(yè)健康發(fā)展，甚至勸告開(kāi)發(fā)商：順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，合理定價(jià)?！笆袌?chǎng)價(jià)格絕非企業(yè)可以單方面決定，企業(yè)在市場(chǎng)面前需保持敬畏之心。”任寫道。

樓市一年內(nèi)難以升溫

任志強(qiáng)在文章中對(duì)比了兩次調(diào)控的市場(chǎng)反應(yīng)，他提到，4月“國(guó)十條”出臺(tái)后，投資性購(gòu)房比例明顯下降，自住需求成為市場(chǎng)主流。但因住房可售資源暫未得到有效補(bǔ)充，主要城市住房市場(chǎng)基本呈現(xiàn)交易量顯著下降而價(jià)格仍維持高位態(tài)勢(shì)。

而9月29日新的調(diào)控政策公布后，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)非常迅速，成交量大幅度下滑。停止三套房貸款，出臺(tái)限購(gòu)令，使得投資、投機(jī)性需求將基本被驅(qū)逐出市場(chǎng)。

而由于2009年下半年和今年上半年大量新開(kāi)工項(xiàng)目正在陸續(xù)進(jìn)入銷售，加上投資投機(jī)性需求被驅(qū)逐出市場(chǎng)，引起供給增加和需求減少的疊加效應(yīng)，供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。目前主要城市公布的商品住房可售存量已經(jīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，存貨壓力正在逐漸增大。

由此，任志強(qiáng)認(rèn)為，盡管隨后市場(chǎng)可能出現(xiàn)一段時(shí)間的僵持局面，但房?jī)r(jià)最終出現(xiàn)回落的概率正在逐漸上升。“而未來(lái)一年時(shí)間，市場(chǎng)難以升溫則基本已無(wú)懸念?！痹谒磥?lái)，這恰好給尋求根本解決措施、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期機(jī)制提供一定的時(shí)間窗口。

任志強(qiáng)還預(yù)測(cè)，2012年住房供應(yīng)可能再度緊張，這是因?yàn)槟壳岸唐趦?nèi)巨大的存貨壓力將迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)減少下一步的土地購(gòu)置，進(jìn)而影響2011年下半年新開(kāi)工住宅規(guī)模，“但受到政策的制約，房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。”再次肯定政策的“限價(jià)”效應(yīng)。

未來(lái)供需矛盾仍然尖銳

與以往一樣，任志強(qiáng)再次提到供求關(guān)系，但不僅僅是土地供應(yīng)，還重點(diǎn)敘述了住宅供應(yīng)。他提到，我國(guó)正處于全球有史以來(lái)最快的城市化進(jìn)程中，新增的大量居住需求需要得到滿足。2008年底，我國(guó)戶均住宅套數(shù)約為0.87套，以此估算，當(dāng)前的住宅缺口數(shù)應(yīng)在2700萬(wàn)套以上，“未來(lái)供需矛盾仍然尖銳”。

“按目前商品住房建設(shè)水平，未來(lái)十年內(nèi)要充分滿足城市家庭需求并不樂(lè)觀?！比沃緩?qiáng)表示，城市住房供應(yīng)能力很大程度上取決于土地供應(yīng)和資金供應(yīng)，而在行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，資金很可能取代土地成為制約供應(yīng)的最大瓶頸。

此次任志強(qiáng)不僅點(diǎn)出了土地供應(yīng)不足的客觀事實(shí)，也“換位思考”后坦言：“從主要城市目前的情況看，并不是地方政府不愿意供應(yīng)，而是近年來(lái)新增的可供土地確實(shí)不富裕?！?/p>

他還提到，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的短期化特征，導(dǎo)致了市場(chǎng)景氣與開(kāi)發(fā)投資的“共振”，“前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)預(yù)售款和銀行信貸高度依賴，而這兩項(xiàng)均為短期資金來(lái)源，且均嚴(yán)重依賴市場(chǎng)景氣；加上調(diào)整期內(nèi)對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的限制、預(yù)收款監(jiān)管甚至取消預(yù)售等制度性因素，進(jìn)一步擠壓開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源?！?/p>

任志強(qiáng)認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)融資格局或加劇市場(chǎng)波動(dòng)，同時(shí)也降低了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性。他坦言，一方面，房地產(chǎn)直接融資渠道建設(shè)任重道遠(yuǎn)，另一方面，國(guó)內(nèi)民間資金投資渠道匱乏。

任志強(qiáng)在文章中如此總結(jié)房地產(chǎn)的根結(jié)所在：“供求關(guān)系是決定價(jià)格的基礎(chǔ)。房?jī)r(jià)上漲的表象下，實(shí)際是市場(chǎng)供應(yīng)不足、民間資金投資渠道匱乏和城市普通家庭在社會(huì)財(cái)富分配中占比偏低?！?/p>

在文章最后，“面對(duì)不平靜的當(dāng)下和不確定的未來(lái)，我們需要以建設(shè)性態(tài)度，和社會(huì)公眾一道，共同尋求改善城市家庭居住質(zhì)量的解決之道，并在自身經(jīng)營(yíng)行為中嚴(yán)格自律，探索可持續(xù)的長(zhǎng)期發(fā)展模式，并承擔(dān)更多社會(huì)責(zé)任，為促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展做出力所能及的貢獻(xiàn)?！比沃緩?qiáng)在這封信中，可謂苦口婆心。

他還給開(kāi)發(fā)商提出6大建議：約束言行，嚴(yán)格自律；加快開(kāi)發(fā)建設(shè)，減少土地占用；順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，合理定價(jià)；積極參與保障性住房建設(shè)，幫助最有需要的人；謹(jǐn)慎投資，控制風(fēng)險(xiǎn)；為落實(shí)國(guó)發(fā)13號(hào)文提供信息與助力。

其中，針對(duì)部分企業(yè)囤地行為，任志強(qiáng)勸告開(kāi)發(fā)商應(yīng)加快開(kāi)發(fā)建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)和社會(huì)雙贏；針對(duì)“地王”現(xiàn)象，任志強(qiáng)表示，企業(yè)應(yīng)高度警惕自身理性的不足，在投資上始終保持謹(jǐn)慎，尤其是避免購(gòu)買“面粉貴過(guò)面包”的“地王項(xiàng)目”。

針對(duì)頗受關(guān)注的房?jī)r(jià)問(wèn)題，任志強(qiáng)也勸告開(kāi)發(fā)商，應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，合理定價(jià)?！笆袌?chǎng)價(jià)格絕非企業(yè)可以單方面決定，企業(yè)在市場(chǎng)面前需保持敬畏之心。在住房供應(yīng)總體緊張的情況下，企業(yè)持有房屋等待更高售價(jià)的經(jīng)營(yíng)行為存在重大輿論及道義風(fēng)險(xiǎn)?！?